Механизм предоставления земельных участков из муниципальных земель для застройки
Для целей, связанных со строительством, земельные участки, находящиеся в гос.муниц.собственности, предоставляются в собст-ть только по результатам торгов (ст.30 ЗК РФ), а для целей жилищного строительства на открытых аукционах (ст. 30.1 ЗК РФ)
Механизм предоставления зем.участков
1)в соответствии с территориальным планированием использования земель и потребностям развития территории органы местного самоуправления по собственной инициативе объявляют конкурсы и аукционы на право застройки не занятых з у .,при этом сообщается на каком праве собственности будет передаваться з.у.
2)конкурсы и аукционы объявляются в СМИ не мен чем за 3мес до аукциона.
3)Аукцион на право застройки м.б. объявлен после получения необх-х док-ов об отводе з.у. для указанных целей с определением основн-х показателей строительства (ТЭО: S,этажн, полезная S,описание основн констр-х характеристик)
4)конкурс на право застройки проводится по средствам выбора предложений, оптимально отвечающих требованиям устроителей конкурса (мин стоимость, макс качество)
5)высокая стоимость с тенденцией постоянного роста и соц-ная значимости з.у., как объекта, предполагает соблюдение принципа публичности при совершении сделок. Конкурсы и аукционы проводятся на основании действующего в регионе законодательства.
6)С победителем конкурса не ранее чем через месячный срок заключается договор о предоставлении конкретного з.у. на праве собственности,постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследования, владения или аренды с указанием всех действующих на этом земельном участке обременений. При этом с покупателем оговаривается порядок предоставления и утверждения проектно-сметной документации, начало и окончание строительства, ориентировочная стоимость строительства, оговаривается порядок расторжения договора.
7)Итоги конкурса и аукциона д.б. объявлены публично в СМИ, не позднее 7 дней после проведения конкурса.
Решение конкурсной комиссии м.б. обжаловано судом в месячный срок и признано судом недействительным в случае нарушения порядка проведения конкурса, противоречащих действующему законодательству.
В случае продажи з.у. в собств-ть его начальная цена не м.б. ниже нормативной.
Если на аукцион заявляется 1 претендент, то аукцион считается не состоявшимся! А претенденту по истечении месячного срока з.у. предоставляется на общих основаниях.
В случае необходимости сноса здания и сооружения и изъятии з.у. под застройку органы местного самоуправления могут объявить о проведении аукциона не ранее, чем будет объявлена, утверждена и зарегистрирована в ГЗК (гос.зем кадастр) зона отчуждения з.у. и др видов недвижимости , в каком бы праве они не находились. данная зона отчуждения д.б. объявлена за 1год до изъятия .
Изъятие з.у. входящих в эту зону менее 1 года производится только с согласия владельца.
Граждане и юр лица получившие з.у. в собственность вправе осуществить стр-во, снос, реконстр-ю объекта при соблюдении законодательства и градостроит-х норм .
Право начала строительства наступает после согласия и утверждения проектно-сметной документации, получения разреш-я на строительство.
Аукцион.Коммерческий аукцион.Инвестиционной конкурс
Аукцион-способ продажи отдельных видов товаров в виде публичного торга, проводимого в заранее установленном месте и заранее обозначенное время, с правом предварительного осмотра товара, при этом товар на аукционах продается в единицах (лотах) тому покупателю, который предложит наивысшую цену.
Инвестиционный конкурс-форма проведения торгов при приватизации. По инвестиц.конкурсом понимается приобретение физ.или юр.лицами в собст-ть объектов приватизации с выполнением определенных условий. В случае продажи по инвестиц.конкурсу госуд.и муниц-ых предприятий от покупателя требуется проведение инвестиц-ых программ.
Спрос и предложение на землю. Субъекты рынка земли.
Фактическая цена на землю, как и на любой товар складывается с учетом соотношений спроса и предложения на данном рынке. Соответственно, цена зависит от тех факторов, от которых зависят спрос и предложение.
Спрос на ЗУ - те ЗУ, которые субъекты рынка хотят и могут приобрести в данный момент при данных обстоятельствах. На спрос влияют следующие факторы:
Экономические:
Месторасположение
Темпы экономического роста
Мотивация покупателей и продавцов
НТП
Транспортные условия
Уровень конкуренции
Налоги
Кредитные ставки
Социально-географические
Демография
Структура населения
Уровень занятости
Плотность населения
Миграция
Политика государства
Качество земель и природно-климатическая среда
Климат
Водный и тепловой режим
Тип почв
Запас питательных веществ
Экология
Правовое положение и другие условия
Категория земли
Функциональное назначение
Размер и форма участка
Степень обустроенности
Окружение участка
Планировка участка
Предложение – все виду ЗУ, которые их собственники готовы продать в данный момент и при условиях, не противоречащих земельному законодательству.
Предложение зависит от:
Рентный доход, приносимый ЗУ. Снижение дохода при прочих неизменных усорвиях приводит к росту предложения.
Банковский процент. Его рост способствует росту предложения
Издержки по переводу ЗУ из одной категории в другую
Рынок земли.
Рынок земли – средство перераспределения земли между собственниками посредством экономических методов на основе конкурентного спроса и предложения.
РЗ обеспечивает:
Передачу прав на ЗУ от одного лица к другому
Установление равновесных цен на землю в различных регионах
Связь между собственниками и покупателями на основе экономических мотиваций.
На РЗ взаимодействуют следующие субъекты:
Покупатели
Продавцы
Гос. Органы:
Служба кадастра на местах
Роскадастр на территории РФ
Служба госрегистрации
Министерство земельных и имущественных отношений
БТИ
Нотариальные органы
Арбитражные, мировые суды
Госкомиссии по приватизации
Тендерные комиссии
Профессиональные участники:
Агентства недвижимости
Риэлтерские конторы
Аудит-компании
Оценочные конторы
Юристы
Страховые компании
Основные характеристики субъектов рынка
Субъекты |
Деловой интерес к земле
|
Основы бизнеса |
Предприниматели: |
|
|
- с/х |
Производство продовольственных товаров и получение прибыли |
Частная и общая собственность, аренда |
- др |
Пространственный базис размещения бизнеса, получение прибыли |
Бессрочное пользование, аренда, частная собственность |
Профессиональные участники |
Получение прибыли |
Оказание услуг |
Граждане, потребители |
Производство продовольствия для личных целей |
Частная собственность на землю |
Госорганы |
Осуществление гос программ и функций |
Государственная и муниципальная собственность. |