1.ПодОДПонимДеяттьСубъектовОД,направленнаяНаУстановлениеВОтношенииОбъектовОцРыночнойИлиИнойСтоим.ОцСтоимЛюбогоОбъектаСобтвенПредставляетСобойЦеленаправлен упорядочен процесс исчисления величины стоим объекта в денежн выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Основные черты данного процесса. Рассмотрим каждую из них: 1.оц стоим — это процесс. эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание кот зависят от цели оценки, параметров объекта и выбранных методов. 2ОД — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определ последоват. 1заключение догов на проведение оц, включ задание на оц;2сбор и анализ инфо, необходимой для проведения оц; 3прим подходов к оц,включ выбор методов оц и осуществление необходимых расчетов; 4согласование (обобщение) результатов примен подходов к оценке и определ итоговой величины стоим объекта оц; 5составление отчета об оц.

3)оц стоим—процесс целенаправлен Эксперт-оценщик в своей деят-ти всегда руководствуется конкретной целью. 4) сущностная черта стоимостной оц заключ в ее связи с рыночной ситуацией. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемой объекта, его технич характки,местополож,генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. Он обязат учитывает совокуп-ть рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и стратегию конкуренции, рыночное реноме оцениваемое бизнеса,его макро- и микроэкономич среду обитания, риски,сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночн уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущ сост отрасли и экономики.

5)рын стоим определ обязат в денеж выражении. Итог величина стоим должна быть выражена в валюте РФ(в рублях), в виде единой величины, если в договоре об оц не предусмотрено иное.Помимо ФЗ «Об ОД в РФ» от 29июля1998 г. № 135-ФЗ документами регламентирующими ОЦ в РФ явл Стандарты ОД. Они подраздел на фед стандарты оц и стан и правила ОД. Федер стан оц разрабат Национальным советом с учетом международных станд оц.Федер Станд оц:ФСО№1«Общ понятия оц, подходы к оц и требования к проведению оц»;ФСО№ 2«Цель оц и виды стоим»,ФСО№ 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

2. СубъектамиОдВыступаютФиз иЮрЛица,органыГосВластиИСаморегулируемыеОргОценщиков,т.е.все те,ктоЗаказываетОц, ПроводитЕе,регулируетИКонтролирует,аТакжеЯвл потребителемОценочныхУслуг.

КСубъектамОДможноОтнести:

1органы исполнит властиРФ, субъектовФед,муниципОбразований

2оценщиков – ИП или юр лиц профессион объедин оценщиков; 3.заказчиков оценщиков – юр и физ лиц, по инициативе кот на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оц того или иного объекта; 4потребителей оценочных услуг – юр или физ лиц органов исполнит власти, использующих инфо, содержащихся в отчете об оц.Оценивать объекты могут физ лица - оценщики, кот явл либо ИП, либо работниками оценочных компаний. В посл случае именно оц комп заключ с заказчиком договор на оценку объекта оценки. Что касается потребителей результатов оц, то ими необязательно явл заказчики. Потребителем результатов оц может быть любой участник ОД, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника гос или муницип имущества, например, при приватизации последнего). {Интересы заказчика оц и потребителя результатов оц могут в таком случае не совпадать. Так, если независимым оценщиком проводится оц объекта для определения стоим для целей налогообложения, то здесь потребителем услуг независимого оценщика будут налоговые органы, использующие инфо, содержащуюся в отчете об оц объекта, для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны.} К объектам ОД в соответствии со ст. 5 Закона «Об ОД в РФ» относятся: 1отдельные материальные объекты (вещи) (К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физ, хим, биол или др св-вами, т.е. натуральной формой. Вещи подвержены устареванию и, в конечном счете, потере своей натуральной формы.Традиционно вещи подраздел на движ и недвиж. Вещи могут быть делим и неделим, согласно ст. 133 ГК РФ Вещь, раздел кот в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.); 1совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

2право собственности и иные вещные права (производные права) на имущество или отдельные вещи из состава имущества (Право собственности (по статье 209 ГК) — это права владения, пользования, и распоряжения (дарения, продажи, сдачи в аренду), а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность др лицам, передавать им, оставаясь обственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его др способами, распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника образуют полное право собственности, когда собственник обладает в полной мере всеми тремя правомочиями. Право владения означает основанную на законе возможность физ господства над вещью, право пользования дает собственнику возможность извлекать из нее полезные свойства, а право распоряжения есть возможность определять юр судьбу вещи.

К вещным правам лиц не являющихся собственниками относятся:

- сервитуты (представляет собой вещное право, позволяющее пользоваться чужой вещью в ограниченном отношении (для прохода, проезда, прокладки труб через соседний участок, а также для обеспечения любых других нужд, если удовлетворить их иначе как посредством установления сервитута невозможно);

- право хозяйственного ведения - способ осуществления хозяйственной деят-ти гос и муниц унитарными предприятиями с вверенным им имуществом. при кот предприятие владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в соответствии с условиями, предметом и целями деят-ти;- право оперативного управления - субъектами права оперативного управления могут быть только казенные предприятия и учреждения. Может принадлежать только юр лицу - несобственнику и заключается в возможности использовать закрепленное собственником за данной орг имущество строго по целевому назначению. Как дополн можно выделить предусмотренное законодательством право собственника изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению;

- кроме того, к данной категории объектов оц следует отнести и право интеллектуальной собствен. В случаях и в порядке, установленных законодательством России признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юр лица на результаты интеллект деят-ти и приравненные к ним средства индивидуализации юр лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.);

3права требования, обязательства (долги) (В большинстве случаев имущественные права представлены в хозяйственном обороте именно правами требованиями , т.е. правами, вытекающими из обязательств, в кот действует кредитор, имеющий право требовать от должника соответствующего их исполнения. Таким образом, право требования возникает в относительном правоотношении, в кот имеются кредитор и должник. Право (требование),принадлежащее кредитору в силу обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (договор уступки требования), (купля-продажа).

В связи с развитием ипотечного кредитования в России оц прав требования стала одним из наиболее востребованных видов оц недвижимости (строящаяся квартира).

В оц недвижимости, когда речь идет о обязательствах (долгах) прежде всего нужно говор о долгах ЖКХ. Переход права собствен на квартиру не явл основанием для перехода обязательств (долгов) по коммунал услугам. Долги должен платить старый хозяин. Управл комп вправе подать соответствующий иск к старому хозяину и взыскать с него долги, в том числе за счет полученной суммы по

Из наиболее важных для понимания, аспектов правового регулирования, след отметить, что в большинстве случаев оц бизнеса, когда объектом оц выступает доля собствен в виде акций или паев, с т.зр правового регулирования, оценивается обязательственное право, которое собственник имеет в отношении к юр лицу

4.работа, услуги, инфо (Различие между Р и У как объектами гражданских прав заключается в том, что в первом случае результатом совершаемых действий явл создание какого-либо овеществленного результата (например, постройка дома по договору подряда), тогда как при оказании У такого результата может и не быть (например, оказание консультационной У));

5иные объекты гражданских прав, в отношении кот законодательством России установлена возможность их участия в гражданском обороте.

3 выделяют следующие цели оценки собственности:

1Для правильной ориентации покупателя и продавца;2Для получения кредита под залог; 3Для страхования имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества; 4Для передачи\ получения собственности в аренду; 5Для определения налоговой базы при исчислении налога на имущество; 6Для оформления собственности в качестве вклада в уставный капитал; 7Для оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта.

Случаи проведения обязательной оценки.Проведение оц явл обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данных объектов возникает при:

приватизации;передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;использовании объектов в качестве предмета залога;продаже или ином отчуждении объектов; переуступке долговых обязательств; передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; возникновении спора о стоимости объекта (контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы).Необходимость оценки рыночной стоимости имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, выкупе акций;дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;всех сделках с собственностью ОАО;отсутствии соглашения между наследниками;в ходе конкурсного, исполнительного производства.

4 Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по кот конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выраж величины ресурсов, кот предполагается использовать в определ целях. Оц затрат в ден эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной прод, к кот она имеет отношение. Так, фактическая себест строительства обычно включ прямые затраты (оплата строит рабочих, машин и материалов), а также косв затраты подрядчика.

В америке выделяют так называемую ОЦЕНЕННАЯ СТОИМОСТЬ — стоим согласно мнению или определению ОЦЕНЩИКА.

Термин стоим отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рын усл стоим обычно подразумевает будущие выгоды, кот будут получены от недвиж в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвиж со временем меняется — оц стоим представляет ее величину на конкретную дату.

Выдел след основн виды стоим:

При осуществлении оцен деят используются след виды стоим объекта оц:

рыночная стоим; инвестиционная стоим; ликвидационная стоим; кадастровая стоим. стоим объекта оценки с ограниченным рынком; стоим замещения объекта оц; стоим воспроизведения объекта оц;

стоим объекта оц при существующем использовании;

стоим объекта для целей налогообложения; утилизационная стоим; специальная стоим.

Под рын стоим в Международ стандартах оц поним расчетная величина, за кот им переходит от одного владельца к др на дату оц в результате коммерч сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполаг, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

При определении рын стоим объекта оц определ наиболее вероятная цена, по которой объект оц может быть отчужден на дату оц на открытом рынке в услов конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфо, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оц, а др сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оц представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оц;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оц и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оц выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоим объекта оц определ стоим для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оц. При определении ИС, в отличие от определения РСт, учет возможности отчуждения по ИСт на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвид стоим объекта оц определ расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по кот данный объект оц может быть отчужден за срок экспозиции объекта оц, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ЛСт, в отличие от определения РСт, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оц на условиях, не соответствующих рыночным.Срок экспозиции объекта оц рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

При определении кадастровой стоим объекта оц определ методами массовой оц РСт, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оц. КСт определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

При использовании понятия стоим при осуществлении ОД указывается конкретный вид стоим, кот определ предполагаемым использованием результата оц.

Стоим объекта оц с ограниченным рынком – стоим объекта оц, продажа кот на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоим замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оц, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оц с учетом износа объекта оц. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным харак-кам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоим воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оц, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оц, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оц. В отличие от предыдущего вида стоим им создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная Ст более точно характеризует современную Ст объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

Ст при существующем использовании -Ст, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оц. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ст для целей налогообложения – Ст объекта оц, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная ст).

Утилизационная ст – ст объекта оц, равная РСт материалов, кот он включ, с учетом затрат на утилизацию объекта оц. Утилизируемые материальные активы – это активы, кот достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с УСт скраповая ст, представляющая собой вторичную ст массы материалов, из кот сост оцениваемый объект.

Специальная ст – ст объекта оц, для определения в договоре об оц или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной ст Заказанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т.п.

5. СРО - важнейший элемент регулирования отнош на рынке во всех современ гос с развитой экономикой. Эти орг служат для замещения госуд регулятивных полномочий саморегулированием.

Саморегулируемая орг – некомм орг, созданная путем объединения юр лиц и (или) ИП и имеющая своей основной целью обеспечение добросовестного осуществления проф деят-ти членами сро.

135-ФЗ: сро оценщиков признается некомм орг, созданная в целях регулирования и контроля од, включен в единый госуд реестр СРыхО оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

сро осуществляет контроль за оценщиками-участниками данной орг исключительно с т зр соблюдения ими внутренних стандартов (которые должны быть не ниже госуд) и правил данной орг.

сро осуществляет след основн функции:1разработка и утверждение стандартов и правил од, правил деловой и профессиональной этики;2ведение реестра членов сро оценщиков;3разрабатывает и устанавливает требования к членству субъектов предприним или професс деят-ти в сро, в том числе требования к вступлению в сро;4применяет меры дисциплинарного воздействия в отношении своих членов;5осуществляет анализ деят-ти своих членов на основании инфо, предоставляемой ими в сро в форме отчетов;6представляет интересы членов сро в их отношениях с органами гос власти и органами местного самоуправления;7организует проф обучение, аттестацию работников членов сро;8организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Утвержденные Советом РОО размеры членских взносов: членские взносы в РОО – 10000 руб. (при оплате до 1 апреля) и 12000 (при оплате после 1 апреля) в год; вступительный взнос – 4000 руб.

РОО – Российское общество оценщиков.

РКО – Российская Коллегия Оценщиков.

АРМО – Ассоциации Российских Магистров Оценки.СМАО – САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ.Работники сро оценщиков не вправе осуществлять од.

6 Ответственность за точность полученных в процессе оц результатов (стоим) полностью лежит на оценщике. Поэтому существует страхование ответственности.Страхование гражданской ответственности оценщика — «механизм защиты потребителей оценочных услуг от ошибок, допущенных оценщиком в процессе проф деятельности».Реализуется за счет:

1заключения договора обязат страхов ответственности оценщика при осуществлении од, размер страховой суммы в кот не может быть менее чем 300 тыс руб (контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится СРО оценщиков); 2формирование компенсационного фонда сро оценщиков, в кот каждым членом сро оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30 тыс руб.Компенсационным фондом сро оценщиков явл обособленное имущество, принадлежащее сро оценщиков на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов.Требование о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к сро оценщиков только в случае совпадения следующих условий:

•для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности; •оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование.

Однако заказчик должен нести ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и за прямой доступ оценщика к объекту.

9 Известно, что в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоим с течением времени. Поэтому, для фин мат главным явл, что деньги завтра – это деньги не сегодня. Под действием инфляции и дохода на капитал.

PV(P) – настоящая или текущая стоимость денежной единицы;FV(S) – будущая стоимость денежной единицы;n – число периодов (лет) на которые отстоит некоторый момент в будущем от момента сейчас;i - ставка дохода;PMT (R) – это единичный равновеликий, равнопериодичный платеж (поступление).(обычный аннуитет). Следует разобрать понятие аннуитет более подробно. Общий термин для понятия аннуитет - денежный поток Выделяют:I. Обычный аннуитет – это денежный поток или его вид обладающий тремя харак-ками:1Все элементы равновелики. 2Поступают через равные промежутки.3Элементы CF поступают в конце каждого периода (нет в авансовом аннуитете).II. Авансовый аннуитет - это аннуитет, платежи по кот осуществляются в начале каждого периода.Как же это связать с оценкой: Итак, для определения стоим соб, приносящей доход, необходимо определить текущую стоим денег, кот будут получены через какое-то время в будущем. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, явл операции накопления (наращивания) и дисконтирования. Накопление – это финансовая операция по приведению ст денег в настоящий момент времени к ст денег в какой-то момент в будущем. Дисконтирование – это финансовая операция по приведению ст денег в некоторый момент времени в будущем к ст денег в настоящий момент времени.Основное свойство этих операций: Оба явл абсолютно взаимообратными финансовыми операциями.

Существуют две схемы начисления процентов.

1Простые проценты.FV_n=PV(1+ni)

PV=1000р. i-10% FV1=1100 FV2=1200 FV3=1300

2Сложные проценты.FV_n=PV(1+i)ⁿ

PV=1000р. i-10% FV1=1100 FV2=1210 FV3=1331

10. Всего рассматривают 6 функций ден ед, основанных на сл%. Для упрощения расчетов разработаны таблицы 6 функций для известных ставок дохода и периода накопления (i и n).

Ежегодное и ежемесячное начисление %.

Функция 1: используется в том случае, когда известна текущ ст денег и необходимо определ будущую ст денежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода (n).

Правило «72-х»: Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение год ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%.

Функция 2: Накопление денежной единицы за период. В результате использования данной функции определяется буд ст серии равновеликих периодических платежей (поступлений).

Функция 3: Фактор фонда возмещения. Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, кот необходимо депонировать под заданный % в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.

Функция 4: Текущая ст единицы (дисконтирование).

Функция 5: Текущая ст аннуитета.

Функция 6: Взнос за амортизацию единицы. Функция явл обратной величиной текущей ст аннуитета.

11. Приобретение любого объекта или актива предполагает определенный порядок финансирования. Различными способами финансирования могут предусматриваться различные схемы начисления процентов. А она может не отражать: во-первых реальной эффективности контракта, во-вторых эта ставка не может быть использована для сравнения с другими контрактами. Т.е. не учитывает специфику каждой сделки.

При этом как правило оговаривается номинальная процентная ставка.

Эффективная (реальная) процентная ставка - это ставка отражающая особенности различных видов финансовых контрактов (способов финансирования).

r_n или i_n – номинальная; r_e или i_e - реальная.

Три случая:

Начисление % с периодичностью больше года.

Предоставление или получение кредита с предварительной выплатой процентов.

Расчет реальной процентной ставки в условиях инфляции.

Первый случай: предприниматель может получить ссуду на условиях ежемесячного начисления процентов из расчета 26%. Либо с полугодовым начислением процентов из расчета 27%. Какой вариант предпочтителен.

FV_n=PV(1+i_n/k)^nk k – число начислений процентов течении года.

FV_n=PV(1+i_e)ⁿ

i_e=(1+i_n/k)^k-1 – расчет эффективной процентной ставки.

Для примера: i_e=(1+0,26/12)¹²-1=0,2933

i_e=(1+0,27/2)¹²-1=0,2882

Рассчитать эф. % ставку, если номинальная ставка 10% при различных значениях k.

K	1	2	4	12	365
ie	10%	10,25	10,381	10,47	10,52

Второй случай: Предприниматель взял кредит 1 млн. р. Под 10%, рассчитать реальную ставку. Если условием кредита предусматривается выплата % непосредственно при получении кредита.

r_e = (PV*r_n)/(PV-PV*r_n) = 1000000/900000 = 0,1111

r_e = r_n/(1-r_n)

Третий случай: Предприниматель вложил в финансовый актив 10000$ под 20%. Рассчитать реальную % ставку, если годовые темпы инфляции 13%.

(1+r_n)=(1+r_e)(1+q)

r_n=r_e+q+r_eq r_e=((1+r_n)/(1+q))-1 q=(1+r_n)/(1+r_e)-1

В нашем случае: r_e=1,2/1,13-1=0,0619

16. Это один из классических методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости и бизнеса.

Капитализация (capitalization) – а) это процесс пересчета будущих доходов от актива в единую сумму текущей стоимости;

б) структура капитала предприятия

Основные формулы метода капитализации:

;

где V – стоимость актива (PV);

I – годовой равновеликий, равнопериодичный доход (PMT);

R – коэффициент (ставка) капитализации, коэффициент пересчета.

R = on + of = доход на капитал + возврат капитала.

Ставка капитализации – коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.

Применим для оценки действующих активов используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений.

17. Выделяют следующие модификации расчета ставки капитализации:1. В случае полного сохранения стоимости базового актива.

а

100%

) б)

Таким образом, .

Пример: Объект приносит доходы по 3000 д.е. в год в течение 10 лет, а затем перепродается за 100% от цены покупки. Рассчитать рыночную стоимость объекта, если среднерыночная ставка доходности по аналогичнму кругу объектов 10% годовых.

R=0,1+0=0,1; V=3000/0,1=30000

2. В случае полной потери стоимости базового актива.

Выделяют три метода:

а) Метод Ринга – применяется в случае высокой степени риска связанного с активом.

of = 1/n, где n – число периодов (лет) владения объектов.Пример: Определить стоимость объекта приносящего в течение 10 лет по 3000, а затем полностью разрушается, если среднерыночная ставка дохода 10% годовых.

of = 1/10=0,1 R=0,1+0,1=0,2 V=3000/0,2=15000

б) Метод Хоскольда - Случай средней степени риска связанного с этим активом.

of=кол.№3= , где i(безрисковая)=6%, n – число периодов (лет) владения объектов.

Пример: Предыдущая задача, но случай средней степени риска.

of= = =кол№3=0,079505

R=on+of=0,1+0,079505=0,179505

V=3000/0,17=16666

в) Метод Инвуда – применяется в случае минимальной степени риска связанного с этим активом.

of=кол.№3= , где i= on, n – число периодов (лет) владения объектов.

Пример: Предыдущая задача, но случай минимальной степени риска.

of= = =кол№3=0,062745

R=on+of=0,1+0,062745=0,162745

V=3000/0,163=18405

3. Применяется в случае частичной потери стоимости базового актива.

Где - это то часть стоимости актива которая должна быть возвращена через ежегодные доходы, если, как в примере 60%, то =0,4.

Пример: Аналогично как в предыдущих, но предполагается, что в конце 10-го года продадут за 60% от цены покупки (по умолчанию – риск высокий).

R=0,1+0,4*(1/10)=0,1+0,04=0,14 V=3000/0,14=21429

Применяется в случае частичного прироста стоимости базового актива.

Пример: Аналогично. Но продается за 120%.

R=0,1-0,2*(1/10)=0,08 V=3000/0,08=37500

Модификация формулы капитализации.

В случае равномерно возрастающего денежного потока – применяется метод Гордона (1956).

, или , где q – темп роста дохода или дивидендов; I₀ – это доход последнего года предпрогнозного периода; I₁ – первого года прогнозного периода.

Пример: Объект приносит доходы по 3000 д.е. в год в течение 5 лет. Предполагается доход в течение 10 лет с темпами роста 3% в год.

R=0,1+(1/10)=0,2 V=3000(1+0,03)/(0,2-0,03)=3090/0,17=18176,47

15 Метод дисконтирования денежных потоков – определение стоимости актива суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода. Расчеты проводятся по следующей формуле:

Где PV – текущая стоимость;

I_i – доход n-го периода;

TV – стоимость реверсии (остаточная стоимость, стоимость перепродажи, терминальная стоимость);

r – ставка дисконтирования;

n – последний год прогнозного периода.

Ставка дисконтирования. В теории оценки ставка дисконтирования представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учетом риска, присущего этой доле собственности. Основные методы расчета: WACC, CAPM, кумулятивный метод.

Графически метод можно выразить так:

1п – прогнозный период;

2п – постпрогнозный период.

Основные задачи оценщика при использовании метода:

- проанализировать прошлые и спрогнозировать будущие денежные потоки с точки зрения их структуры, величины, времени и периодичности получения;

- определение длительности прогнозного периода;

- определить стоимость реверсии;

- определить ставки, по которым целесообразно дисконтировать денежные потоки;

Важной проблемой при использовании метода дисконтирования явл расчет будущих доходов.От этого будет зависеть ст объекта и продолжителсть. МДприм когда у нас есть отрезок времени когда у нас нет стабильной прибыли или нужны какие-то вложения.