11) Триада прав собственности

Правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права "триады" правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и тд)

12) Что означает право собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость – это право владения, пользования и распоряжения своей недвижимостью. Право владения недвижимостью означает фактическое обладание этим имуществом. Право пользования недвижимостью означает использование этого имущества в своих целях. Право распоряжения недвижимостью означает возможность совершения любых действий с имуществом. Право собственности может быть полным и частичным. Примером частичного права собственности может быть отношение арендатора и арендодателя, когда собственник помещения имеет полное право владения, пользования и распоряжения недвижимостью, сдает его за определенную плату другому лицу с правом владения и пользования, но не распоряжения (продажи, дарения и т.д).К недвижимости, согласно статье 130 ч.1 ГКРФ относятся земельные участки и всё, что прочно связанно с землей

13) Вещные права ограниченной содержательности

Ограниченные вещные права – это абсолютные правомочия по владению, пользованию или распоряжению чужим имуществом, производные от правособственника и возникшие по его воле (либо по прямому указанию закона), имеющие ограниченное по сравнению с правом собственности содержание, но защищаемое законом наравне с ним.

В главе ГК РФ о праве собственности и иных вещных правах содержится регламентация следующих типов.:

а) право хозяйственного ведения,б) право оперативного управления, в) право пожизненного наследуемого владения земельным участком, г) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, д) право постоянного пользования землей;e) право пользования землей собственником недвижимости, ж) право ограниченного пользования чужим земельным участком з) право пользования жилым помещением. Кроме этого, нам представляется необходимым отнести к и) право пользователя присваивать доходы, полученные от использования чужого имущества на законном основании к) право залогодержателя на предмет залога л) право иждивенца м) право арендатора на объект аренды н) право доверительного управляющего на имущество, полученное им в доверительное управление

14) Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимо действие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижи мости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансо вых инвестиций.

Особенности рынка:

1. локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;

2. недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

3. ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;

4. владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

   • единовременные сравнительно крупные инвестиции;

   • затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

   • налог на недвижимое имущество;

   • государственная пошлина и другие сборы на сделки;

5. низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

6. спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;

7. спрос на РН носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;

8. величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);

9. цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;

10. оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

11. для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

12. товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;

13. для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;

14. необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;

15. Преимущества:

• возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам РН можно отнести следующие:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).