Глава 3 – перевод жилых в нежилые, и нежилых в жилые.
Законодатель определили условия, порядок перевода и документы, которые необходимо предоставить.
Перевод из жилого в нежилое будет разрешен тогда. Когда помещение можно оборудовать отдельным выходом.
Порядок – ст.23
Ст.24 – основания к отказу
Ст.51 Градостроительного Кодекса и ст.40 ЖК.
Ст.44 и 46 ЖК.
21.09.11.
Тема: переустройство и перепланировка.
Глава 4 жк – основания признания переустройства и перепланировки законными, дается понятие перепланировки и переустройства.
Ст.25 – переустройство и перепланировка влекут правовые последствия и отражаются в техническом паспорте.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (например, полы с подогревом).
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (перенос стенок, например).
Ст.19 – технический паспорт – не правоустанавливающий и не правоподтверждающий документ, это документ о техническом состоянии.
Все эти вопросы регулирует ОМС – выдает разрешения, узаконивает и т.д.. Порядок внесудебный, судебный – только при не согласии с решением ОМС.
Требовать разрешение на переустройство/перепланировку могут:
- наниматель с согласия собственника;
- собственник (если несколько собственников, т.е. согласие других собственников).
Отказ в согласовании переустройства и перепланировок возможен, но может быть оспорен в суде. Как свидетельствует судебная практика, суд узаконивает изменения, если они не несут угрозы жизни и здоровью человека.
Ст.29 ЖК – последствия самовольного переустройства/самовольной перепланировки.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Тема: ПС на жилые помещения и другие вещные права на жилые помещения.
Раздел 2 жк.
Использование по целевому назначению.
Договор дарения всегда безвозмездный, но договор дарения в жилищном права может быть таковым: дарение с правом пожизненного проживания конкретных лиц, так как право содержания – не вещное право.
Вещные права: рента, иждивение.
Собственник несет бремя содержания собственности.
Кто кроме собственника имеет право пользования жилым помещением?
- Члены семьи собственника – ст.31 – проживающие совместно с ним, в принадлежащем ему на ПС жилом помещении (его дети, его родители, его супруг);
- вселенные на правах членах семьи другие родственники (братья, сестры, дяди, тети) и иждивенцы (дети супруга от другого брака);
- в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи – совместно проживающие, супруг дочери, например.
Члены семьи собственника имеют такие же права владения и пользования, как и собственники.
28.09.11.
БЫВШИЕ ЧЛЕНЫ СЕМЬИ могут находится в сложном положении, поэтому оценивается его положение в семье и вне семьи.
Ч.4 ст.31 – В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения (некорректная формулировка – может не быть финансовой возможности) или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. (Имущественное положение оценивается с точки зрения Семейного Кодекса). При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Бывшие члены семьи – бывшие супруги; родители одного из супругов, который стал бывшим членом для семьи для супруга-собственника; дети, которые переданы на воспитание супругу-не собственнику.
По толкованию Верховного суда – юридически дети могут выступать бывшими членами семьи, но фактически нет. Место жительство ребенка – место проживания одного из родителей.
Пленум 2.07.2009 – дети не могут быть для родителей бывшими членами семьи.
Ст.19 вводного закона - действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.
Ст.33 – 1137 ГК (что такое завещательный отказ) –
Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.
3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Статья 1137. Завещательный отказ
1. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.
2. Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
3. К отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения настоящего Кодекса об обязательствах, если из правил настоящего раздела и существа завещательного отказа не следует иное.
4. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами пункта 5 статьи 1117 настоящего Кодекса.
И ст.1138 ГК
Статья 1138. Исполнение завещательного отказа
1. Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя.
Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли.
2. Если завещательный отказ возложен на нескольких наследников, такой отказ обременяет право каждого из них на наследство соразмерно его доле в наследстве постольку, поскольку завещанием не предусмотрено иное.
3. Если отказополучатель умер до открытия наследства или одновременно с завещателем, либо отказался от получения завещательного отказа (статья 1160) или не воспользовался своим правом на получение завещательного отказа в течение трех лет со дня открытия наследства, либо лишился права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами статьи 1117 настоящего Кодекса, наследник, обязанный исполнить завещательный отказ, освобождается от этой обязанности, за исключением случая, когда отказополучателю подназначен другой отказополучатель.
Статья 1139. Завещательное возложение
1. Завещатель может в завещании возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону обязанность совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезной цели (завещательное возложение). Такая же обязанность может быть возложена на исполнителя завещания при условии выделения в завещании части наследственного имущества для исполнения завещательного возложения.
Завещатель вправе также возложить на одного или нескольких наследников обязанность содержать принадлежащих завещателю домашних животных, а также осуществлять необходимый надзор и уход за ними.
2. К завещательному возложению, предметом которого являются действия имущественного характера, соответственно применяются правила статьи 1138 настоящего Кодекса.
3. Заинтересованные лица, исполнитель завещания и любой из наследников вправе требовать исполнения завещательного возложения в судебном порядке, если завещанием не предусмотрено иное.
5.10.11.
Общее имущество собственников в помещении многоквартирного дома.
Ст.36 ЖК РФ + ст.36 ЗК РФ (так как придомовая территория также относится к общему имуществу).
Общие помещения, которые не относятся к собственности конкретного лица, которые обслуживают более одной квартиры (лифты, лестницы, балконы).
Обстоятельства: собственник 1 этажа – имею бремя содержания общего имущество, но не пользуюсь лифтами. 2. Так как другие собственники пользуются лифтами, то собственник имеет право на компенсацию за использование, так как право долевой собственности подразумевает права пользования, распоряжения и владения.
Чердак – общее имущество всего дома. Действует ст.40 – требуется единогласие собственников дома – это теоретически. На практике – необходимо обосновать мнение «против». ФЗ «О пожарной безопасности» и Технической регламент пожарной безопасности – имущество общего пользования не должно применяться для конкретных целей (сушка белья, игровая комната детей).
Стены дома – общее имущество, но внутреннее пространство – имущество индивидуального собственника.
Инженерные системы и коммуникации (отопление, водоотведение) – общее имущество.
Подвалы – технически должны быть закрыты, но возможно оборудование кладовок, если соблюдены противопожарные нормы и санитарно-эпидемиологические.
Придомовая территория. В ст. 16 вводного закона говорится о том, что з.у. предоставляются бесплатно. Если пристройки, надстройки – требуется согласие 2/3 собственников – ст.46 и 48 ЖК.
Как определять взносы собственников на содержание общего имущества – ст.15 – исходя из площади индивидуальной собственности.
Коммунальные квартиры – кухня, ванна, коридор и т.д.
При частой смене временных жильцов – нарушение права содержания общего имущества.
Ст.32 ЖК предполагает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
26.10.11.
Социальный найм.
Два основания:
Право на жилище, закрепленное КРФ.
Государственный и муниципальный фонд.
Жилые помещения из государственного фонда предоставляются определенным категориям граждан, которые прямо определены ФЗ или законами субъектов.
Как правило, жилые помещения на условиях социального найма, предоставляются из муниципального фонда – предоставляются малоимущим, нуждающимся в жилых помещениях.
Проблема в определении неимущего положении начала решаться с 2003 года. С 2005 года государство решило, что предоставлять жилье можно только неимущим.
Постановление правительства от 20.08.2003 «об определении размера дохода» - первый шаг (государственная и муниципальная помощь не считается).
Ст. 49 ЖК – предоставляется из 2 фондов.
Ст.13 жк – компетенция ОГВ субъекта РФ – п.3 - установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
Ст.50 ЖК – норма предоставления и учетная форма
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетную норму и норму предоставления устанавливают ОМС.
В Калининграде – 12 у, 15 нп
В Гурьевске – 10 учетная норма, 12 норма предоставления
Но в любом случае у.н не может быть менее 6кв.м, так как это санитарная норма.
Чтобы встать на учет: необходимо доказать, что они малоимущие и доказать, что площади меньше, чем установлено.
Ст.51 – основания для признания граждан нуждающихся в жилых помещениях!
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановление правительства 28.01.2006 о признании непригодным жилого помещения
Ст.53 – намеренное ухудшение жилищных условий для улучшения жилищных условий – на 5 лет с учета снимут
Ст.57 – предоставление в порядке очереди. Внеочередники – судьи, гос.служащии, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, болеющие хроническими или психическими заболеваниями//// и общая очередь
Ст.58 и 59
9.11.2011.
Социальный найм жилого помещения.
Предполагается заключение договора.
Нанимателя выбирает не наймодатель.
Договор социального найма – типовой, поэтому наймодатель не может вносить новые положения.
Постановлением правительства от 21.05.2005 года установлена типовая форма.
Имеются особенности:
- ст.62 – предмет договора – изолированное жилое помещение.
Письменная форма договора. Жилое помещение должно быть прямо названо в договоре – адрес, площадь, конкретное место в адресе, все помещения по тех.паспорту.
Жилое помещение передается в бессрочное возмездное пользование.
В предмете договора указывается сам наниматель и все члены семьи, которые вселяются вместе с ним в эту квартиру – это связано с платой за жилищные услуги и с определением социальной нормы жилого помещения. Регистрация нового человека в такой квартире, означает изменение договора социального найма.
- обязанности и права наймодателя – ст.65
Вправе требовать своевременной оплаты.
Не вправе передавать в найм жилые помещения, обремененные правами третьих лиц.
Обязан участвовать в содержании общего имущества наравне с собственниками.
- обязанности и права нанимателя – ст.67
Принимает жилое помещение по акту приема. В этом акте описывается фактическое состояние квартиры.
Обязаны соблюдать правила проживания в жилом помещении.
Осуществлять текущий ремонт.
Ст.69 – права и обязанности членов семьи нанимателя. Члены семьи нанимателя также несут ответственность (совместно проживающие с ним его дети, его супруг, его родители, лица, которые проживали вместе и вели общее хозяйство – вселены им, жили как одна семья).
Имеют с нанимателем равные права.
Ст.71 – временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Прекращение и расторжение договора социального найма.
По соглашению сторон в любое время.
Ст.7 ч.4 – выяснять причины неплатежей обязательно.
Разрушение квартиры – необходимо доказать, что такие действия совершаются. Выселить можно в никуда.
Систематическое нарушение прав и свобод соседей. Как правило, не выселяют.
Использование жилого помещения не по назначению – ст.293 ГК.