Глава 1 правові основи договору оптової купівлі-продажу

Виділяють договір оптової купівлі - продажу, в якому однією зі сторін - продавцем є суб'єктпідприємницької діяльності, інший суб'єкткомерційної діяльності, при цьому договір є публічним.

Договір купівлі-продажу є генеральним договором, інорми про купівлю - продажу застосовуються до окремих її видів,якщо інші правила для них не передбачені ГК.

Товаром за договором купівлі - продажу можуть бути будь-які речі, - що визначаються родовими ознаками, або індивідуально --певні, рухомі та нерухомі та ін 

З цього правила ст. 129 ЦК передбачені винятки для речей, вилучених або обмежених в обігу. При цьому в деяких підприємницьких договорах купівлі - продажу товар передається покупцеві тільки для використання впідприємницької діяльності.

Договір може бути укладений на купівлю - продаж як товару, який є в наявності у продавця в момент укладаннядоговору в майбутньому, якщо інше не встановленозаконом або не випливає з характеру самого товару.

Істотною умовою договору купівлі - продажу є умова про предмет. Умова договору купівлі - продажу пропредмет вважається узгодженим, якщо договірдозволяє визначити найменування та кількість товару.

Кількість товару передбачається в договорівідповідних одиницях виміру або у грошовому вираженні, або вдоговорі встановлюється порядок визначення кількостітовару. Якщо договір не дозволяє визначитикількість підлягає передачі товару, договірвважається не укладеним.

Якщо продавцем товару є суб'єкт підприємницької діяльності, то якість продаваного ним товару повинна відповідати обов'язковим вимогам до якості,встановленим законом.

Умови про ціну так само передбачається в договорі купівлі --продажу. Разом з тим у договорі купівлі - продажу ціна може бутивзагалі не передбачена, або її неможливо визначити виходячи з умов догвора. У цьому випадкуціна визначається за правилами п. 3 ст. 424 ЦК,Відповідно, з яким виконання договору купівлі - продажу має бути оплачено за ціною, яка за порівнянних обставинзвичайно стягується за аналогічні товари.

Таким чином, слід визнати, що за наявності певних обставин (відсутність угоди сторін проціною за наявності розбіжностей) ціна в договорі купівлі - продажу ставатиістотною умовою.

Договором купівлі - продажу може передбачатися зміна ціни товару в залежності від показників обумовлюють цюціну (собівартість, витрати і т. п.) івизначається спосіб перегляду ціни. Якщо спосібперегляду ціни товару не визначено договором, то ціна визначається виходячи зі співвідношення показника впливає на ціну, на момент укладення договору і на моментпередачі товару. Момент передачі товару визначаєтьсядоговором і є строкомвиконання продавцем обов'язків передати товар.

Якщо договір не дозволяє визначити цей термін, івідповідності - момент передачі товару, термінвизначається за правилами, передбаченими ст. 314

ГК.

Такі правила застосовуються у разі, якщо інший порядок перегляду ціни товару не встановлений для окремих видів купівлі - продажу ГК, законами та іншимиправовими актами або договором і не випливаєіз суті зобов'язання.

Договором купівлі - продажу зазвичай визначається термін виконання обов'язку передати товар іпорядок його оплати. Термін оплати повинен бутимаксимально наближений до моменту передачітовару покупцеві.

Разом з тим у ряді випадків ЦК встановлює інший порядокоплати товарів. Так, договором купівлі - продажу може бути передбаченапопередня оплата, коли покупець зобов'язаний оплатити товар повністюабо частково до передачі товару продавцем (ст. 487 ЦК)

8. Особливості оренди державного і комунального майна. Правові наслідки припинення або розірвання договору оренди державного і комунального майна.

Поняття оренди державного та комунального майна

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. За визначенням, наведеним у Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", затв. наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 р. № 181, орендою є угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

Характеристика оренди

1. Орендою є строкове користування майном.

Строковість означає обов'язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно. Відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (ст. 284 ГК України) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Законодавчий принцип щодо строковості користування орендованим майном не позбавляє орендаря права за згодою орендодавця викупити орендоване майно.

Слід зазначити, що відносини з викупу орендарем орендованого державного та комунального майна регулюються відповідним приватизаційним законодавством: законами України від 4 березня 1992 р. № 2163-ХІІ "Про приватизацію державного майна" (в редакції Закону від 19 лютого 1997 р.), від 6 березня 1992 р. № 2171-ХІІ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції Закону від 15 травня 1996 р.), від 10 липня 1996 р. № 290/96-ВР "Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі" тощо.

У разі переходу до орендаря за договором оренди права власності на майно, що знаходиться в державній (комунальній) власності, його вартість оцінюється відповідно до Методики оцінки об'єктів оренди, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (в редакції постанови від 2 січня 2003 р. № 3).

2. Оренда здійснюється на засадах оплатності, що матеріалізується в формі орендної плати.

Згідно зі ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. При цьому ГК України акцентує увагу на переважному встановленні орендної плати у грошовій формі. Проте, залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК України (див. ст. 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Якщо в договорі оренди передбачено натуральну або грошово-натуральну форму орендної плати, орендар замість грошей може вносити орендну плату шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції, виконання певних робіт чи надання послуг.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює певні обмеження щодо розміру орендної плати. Так, згідно зі ст. 19 цього Закону річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10% вартості орендованого майна. Проте це обмеження не поширюється на інші об'єкти оренди. Наприклад, згідно із Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786, орендна ставка за використання орендарем нерухомого майна для розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу становить до 20% вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5% вартості орендованого майна, а у разі, коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4% вартості орендованого майна (п. 7 Методики)..

Щодо об'єктів, які перебувають у приватній власності, ставки орендної плати встановлюються за погодженням сторін і максимальним (мінімальним) розміром не обмежуються.

Розміри орендної плати встановлюються та змінюються договором між орендодавцем і орендарем. Відповідно до ст. 88 Закону України від 2 вересня 1993 р. № 3425-ХІІ "Про нотаріат" нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості. Отже, якщо між сторонами договору оренди державного чи комунального майна існує спір, пов'язаний із стягненням заборгованості з орендної плати або пені за несвоєчасне внесення такої плати, відповідний спір розглядається в господарському суді на загальних підставах.

3. При оренді відбувається користування майном, яке необхідне "для здійснення підприємницької та іншої діяльності". Цей "діяльнісний" аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди державного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

4. Законодавство встановлює виключний перелік державного та комунального майна, яке може бути об'єктом оренди. Згідно зі ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об'єктами оренди є:

- цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). При цьому цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання- нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

- майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

За ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди:

- цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво". Проте у зв'язку з тим, що 1 червня 2000 р. Верховною Радою України було прийнято Закон України № 1775-ІП "Про ліцензування певних видів господарської діяльності", яким ст. 4 Закону України "Про підприємництво" було викладено в новій редакції, це положення фактично не може застосовуватися;

- цілісні майнові комплекси казенних підприємств;

- цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво". Проте за вищевказаних обставин це положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також не застосовується;

- об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації", які випускають підакцизну продукцію.

5. Статтею 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (див. також ст. 287 ГК України) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна:

- Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;

-органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

- підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу вищезазначених органів - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Коло потенційних орендарів державного та комунального майна не обмежується. Згідно зі ст. 6 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ними можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

6. Законодавство не містить прямої вказівки на те, в якій формі повинен укладатися договір оренди державного та комунального майна. Проте згідно зі ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін "підписання" вказує на обов'язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальний.

Загальна вказівка Закону щодо письмової форми договору оренди може конкретизуватися положеннями інших актів законодавства. Так, за змістом ч. 2 ст. 793 ЦК України договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) державної (комунальної) власності строком на 1 рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; згідно зі ст. 799 цього ж Кодексу нотаріальному посвідченню підлягає договір оренди транспортного засобу за участю фізичної особи тощо.

7. Спеціальне законодавство щодо оренди державного та комунального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним. До таких ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносить:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов'язань;

- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Згідно з ч. 2 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядуванняУ разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном, а у разі якщо:

- підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладання договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку;

- внаслідок укладання договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку;

- сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладання договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.

У разі порушення провадження у справі про банкрутство керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

Орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладанні договору оренди.

Органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, розглядають подані матеріали і протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Якщо на укладання договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва, державне підприємство у 5-денний термін після отримання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України надсилає орендодавцям копії проекту договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати. Ці органи протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляють державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладання договору оренди або відмову).

Державне підприємство протягом 5 днів після отримання зазначеного рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва дає згоду або відмовляє в укладанні договору оренди державного майна і повідомляє про це заявника.

У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

- було прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів;

- об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

- орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на оренду;

- орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;

- з інших підстав, передбачених законами;

- орендодавець, зазначений в абз. 2 та 3 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном), прийняв рішення про укладання договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Укладання договору оренди майна підприємства, його структурного підрозділу з іншими фізичними та юридичними особами здійснюється за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу впродовж 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати відповідно Цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладанні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.

Передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Документально вона оформляється шляхом підписання уповноваженими представниками сторін акта приймання-передачі основних засобів, складеного відповідно до вимог наказу Міністерства статистики України від 29 грудня 1995 р. № 352 "Про затвердження типових форм первинного обліку".

Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.

10. Особливості укладання договору купівлі-продажу в процесі приватизації та його зміст

Закон України "Про приватизацію державного майна" (ст. 27) встановлює правило, за яким право власності на проданий об’єкт переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що цілком відповідає вимогам ЦК України і є позитивним кроком у розвитку приватизаційного законодавства. Адже у редакції вказаного Закону від 04.03.92 взагалі не був визначений порядок переходу права власності на приватизовані об’єкти, а Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 06.03.92 встановлював, що до покупця, який придбав на аукціоні, за конкурсом об’єкт приватизації, переходить право власності на цей об’єкт з моменту удару молотка ліцітатора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, а при викупі майна державного підприємства з дати прийняття органом приватизації рішення про викуп. При цьому зазначені законодавчі акти встановлювали, що право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами. Якщо удар молотка ліцітатора (підписання протоколу конкурсної комісії, прийняття рішення про викуп) означав перехід, то це свідчило про те, що сторони погодили усі істотні умови купівлі-продажу і не мають потреби додатково укладати договір купівлі-продажуАналіз положень підзаконних нормативних актів з питань приватизації свідчить про те, що вони встановлюють інші правила щодо переходу до покупця права власності на об’єкт приватизації.

Із змісту цивільного законодавства (ст. 224 ЦК України) випливає, що будь-який договір купівлі-продажу є сплатним. У зв’язку з цим однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єктів приватизації законодавчі та інші нормативні акти про приватизацію визначають їх ціну (п. 2 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", п. 51 Положення про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації). Специфіка договору купівлі-продажу державного майна в процесі приватизації полягає в тому, що ціна об’єкта продажу повинна бути визначена у встановленому законодавством порядку. Так, ціна продажу об’єкта малої приватизації шляхом його викупу, початкова ціна продажу об’єктів приватизації конкурентними способами визначається на основі оцінки вартості майна відповідного об’єкта, здійсненої відповідно до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, що затверджується Кабінетом Міністрів України

. Остаточна ціна

продажу об’єкта на аукціоні може бути й меншою за початкову. Якщо протягом З хвилин після оголошення початкової ціни продажу покупці не виявлять бажання придбати об’єкт за оголошеною початковою ціною, ліцитатор відповідно до умов угоди з органом приватизації має право зменшити ціну об’єкта, але не менш як на 10 відсотків. Початкова ціна об’єкта може бути зменшена також у разі повторного проведення аукціону, але не, більш як на ЗО відсотків. Остаточна ціна продажу об’єкта на аукціоні фіксується у протоколі аукціону, який підписується покупцем та ліцитатором і підлягає затвердженню органом приватизації.

Як свідчить зміст ст. 233 ЦК України, однією з істотних умов договору купівлі-продажу є умова щодо якості об’єкта продажу. Відповідно до вказаної статті якість проданої речі має відповідати умовам договору, а за відсутності вказівок у договорі вимогам, що звичайно ставляться.. Під якістю об’єкта приватизації, на думку автора, слід розуміти такий якісний стан майна і таку його комплектність, які б забезпечували діяльність (роботу) цілісного майнового комплексу відповідно до його цільового призначення. Крім того, кожна окрема річ (устаткування, машини, механізми, інвентар і т. п.) має відповідати чітко визначеним якісним показникам, тобто стандартам, технічним умовам, затвердженим еталонам, зразкам.

Відповідно до нормативних актів про приватизацію до договору купівлі-продажу в процесі приватизації повинні бути включені також передбачені умовами аукціону, конкурсу чи викупу зобов’язання покупця, які випливають із специфіки об’єкта продажу.

Аналіз змісту договорів купівлі-продажу об’єктів комунальної власності свідчить про те, що в ряді випадків в якості обов’язків покупця сторони передбачають постійне забезпечення благоустрою території, місце розташування придбаного об’єкта, утримання у задовільному стані під’їздних шляхів, систем зовнішнього електроосвітлення, зупинок громадського транспорту.

Відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єкта приватизації є санкції за невиконання чи неналежне виконання договору. Для договору купівлі-продажу в процесі приватизації характерно, що на сторони покладається як відповідальність, передбачена нормами статей 213—215, 231, 232, 234 ЦК України за прострочення виконання зобов’язання, невиконання продавцем обов’язку передати річ, відмову покупця прийняти придбану річ і сплатити за неї встановлену ціну, за продаж речі неналежної якості, так і спеціальна відповідальність, встановлена приватизаційним законодавством України. Відповідно до Постанови КМ України від 21.08.97 №910 "Про порядок сплати і розмір неустойки за повну або часткову несплату покупцями коштів за об’єкти приватизації» розмір неустойки становить 20 відсотків ціни, за яку куплено об’єкт. Неустойка сплачується протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за об’єкт приватизації і зараховується до позабюджетного Державного фонду приватизації. Зазначеними вище нормами також передбачена відповідальність покупця за невиконання ним зобов’язання щодо збереження протягом визначеного періоду профілю діяльності придбаного об’єкта у вигляді штрафу у розмірі 10 відсотків вартості придбаного майна, а також за невиконання зобов’язання щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць у вигляді штрафу у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлення кількості скорочених робочих місць.

На підставі проведеного аналізу законодавчих та інших нормативних актів і господарської практики з питання про зміст договору купівлі-продажу об’єктів. приватизації можна зробити висновок про те, що даний договір характеризується рядом особливостей щодо визначення ціни об’єкта продажу, порядку проведення розрахунків за придбаний об’єкт та засобів оплати, передачі об’єкта покупцю, щодо складу зобов’язань сторін, які випливають з умов аукціону, конкурсу, викупу та із специфіки об’єкта продажу, а також щодо відповідальності сторін за неналежне виконання чи невиконання договору.

особливості укладення договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації при викупі

Відповідно до ст. 153 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх його істотних умовах. Таким чином, можна зробити висновок, що укладання договору є процесом погодження сторонами всіх його істотних умов і надання результатам такого погодження потрібної у належних випадках форми.

Вибір відповідного способу приватизації наведені норми законодавства ставлять у залежність від виду об’єкта, що підлягає приватизації. Так, приватизація середніх і великих підприємств здійснюється шляхом продажу акцій відкритих акціонерних товариств, створених на базі державного майна таких підприємств, або шляхом викупу майна державного підприємства згідно з альтернативним планом приватизації (ст. 15 Закону України "Про приватизацію державного майна"). А об’єкти малої приватизації підлягають продажу шляхом викупу або на аукціоні, за конкурсом. При цьому право визначення конкретного способу приватизації таких об’єктів викупу чи одного з конкурентних способів надається Фонду державного майна України, Верховній Раді Автономної Республіки Крим, місцевим Радам. Саме ці державні органи затверджують за поданням органів приватизації переліки об’єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом, та переліки об’єктів, які підлягають викупу.

Щодо умови про ціну продажу об’єкта, то вона визначається в особливому порядку експертним шляхом або способами, що враховують потенційну прибутковість, згідно з методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", постанова Кабінету Міністрів України №1114 від 22.07.98 "Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації"). Ціна продажу пропонується органом приватизації у підготовленому ним проекті договору купівлі-продажу. Аналіз змісту інформаційного повідомлення про затвердження переліку запропонованих до продажу об’єктів свідчить про те, що таке повідомлення не вказує на їх ціну.

Заява на приватизацію містить відомості про заявника або уповноважену ним особу, дані про об’єкт, приватизації та про спосіб продажу такого об’єкта. Інакше кажучи, така заява лише підтверджує намір покупця викупити вказаний об’єкт і не вказує на всі істотні умови майбутнього договору.

Державний орган приватизації зобов’язаний протягом місяця розглянути подану заяву, прийняти рішення щодо приватизації об’єкта і в п’ятиденний строк письмово повідомити про це заявника, адміністрацію та трудовий колектив підприємства, що приватизується, а також відповідний орган виконавчої влади, уповноважений управляти цим майном (п. 3.1 Порядку подання та розгляду заяв на приватизацію об’єктів груп А, Д а також групи Ж (які підлягають приватизації способами, встановленими для об’єктів малої приватизації).

Після проведення зазначених заходів щодо підготовки об’єкта до продажу продавець на підставі акта оцінки вартості майна протягом 14 календарних днів готує проекти договору купівлі-продажу та акта передачі об’єкта, що приватизується (п. 3.11 Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об’єктів малої приватизації).

Проект договору купівлі-продажу, підготовлений продавцем, містить всі істотні умови майбутньої угоди. Прийняте органом приватизації рішення про продаж відповідного об’єкта свідчить про те, що продавець має намір вважати себе зв’язаним договором у разі підписання запропонованого проекту

покупцем. Враховуючи, що проект адресується конкретній особі (покупцю, заяву на приватизацію якого задоволене), подання проекту договору органом приватизації можна вважати пропозицією до укладання угоди купівлі-продажу відповідного об’єкта шляхом його викупу.

Для укладення договору вирішальне значення має прийняття пропозиції іншою стороною.

Загальний порядок врегулювання розбіжностей, які виникають при укладанні господарських договорів між юридичними особами, передбачений статтями 158, 159 ЦК України та ст. 10 АПК України1. Такий порядок полягає у тому, що при наявності заперечень щодо умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження в договорі, та у 20-денний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. Сторона, яка одержала протокол розбіжностей, зобов’язана протягом 20 днів його розглянути, вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною, включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк на вирішення господарського суду. Якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей, не передасть розбіжності, що залишились неврегульованими, на вирішення господарського суду в зазначений строк, то договір вважається не укладеним.

Все наведене дає підстави для висновку про те, що специфікою процесу укладання договору купівлі-продажу об’єкта шляхом його викупу є те, що пропозицію про укладення договору вносить продавець, однак прийняття рішення про продаж об’єкта може ініціювати і покупець шляхом подання заяви про включення об’єкта до переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу. Публікацію переліку об’єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, подання і розгляд заяви на приватизацію одного з таких об’єктів, прийняття рішення про його приватизацію, оцінку його вартості слід вважати заходами по підготовці відповідного державного майна до продажу, по виявленню потенційного покупця. Пропозицією до укладання договору купівлі-продажу відповідного об’єкта шляхом його викупу є подання покупцеві органом приватизації проекту такого договору. Договір купівлі-продажу об’єктів приватизації слід вважати укладеним з моменту його державної реєстрації.