Вопрос 16. Формирование рыночного оборота земли

Земельный рынок в России только зарождается. Сделки сводятся в основном к купле-продаже земельных участков гражданами.

С проблемой правильного определения рыночной цены земли тесно переплетается проблема определения залоговой стоимости зе­мельного участка, необходимой для развития ипотечного кредита как наиболее доступного для широких масс населения, в том числе сельского, формы реализации рыночных кредитных отношений.

Залоговая стоимость земельного участка — это переплетение ин­тересов участвующих в данной операции субъектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответ­ствующей реальной стоимости закладываемого участка. Проблема заключается в том, что из-за слабости научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости земли заимодатель и заемщик находятся в зоне постоян­ного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй — земельный участок без достаточной компенсации.

Возможность залога земли сельскохозяйственного назначения предусмотрена действующим законодательством Российской Феде­рации. В соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных ме­рах по осуществлению земельной реформы в РФ» от 27 декабря 1991 г., Федеральным законом «О залоге» от 11 июня 1992 г., Ука­зом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и раз­витии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. собствен­никам земли предоставлено право ее залога, так как именно в сельскохозяйственном производстве наиболее остро ощущается не­достаток денежных средств и наиболее приемлемой формой обес­печения выступает земельный участок (часто из-за отсутствия дру­гих ценностей, которые могут быть предоставлены в обеспечение полученных кредитов). С другой стороны, отсутствие финансовой поддержки государства особенно остро ставит вопрос о привлече­нии кредита из коммерческих источников.

рынок включает частные и государственные кредитные финансо­вые структуры: страховые компании, ссудосберегательные ассоци­ации, ипотечные, коммерческие и другие банки.

Ипотечный банк — это банк, специализирующийся на выдачах долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли и городских строений). Земельные банки — одна из разновидностей ипотечного банка.

Форма выдачи ипотечного кредита представляет собой защит­ную меру, в которой заинтересованы как залогодатели, так и зало­годержатели. Чтобы обеспечить целевое назначение кредита, пред­отвратить возможность его использования для других целей, в банковской практике применяют следующие правила:

строго ограничивают выплату счетов подрядных организаций на поставку оборудования, материалов и других ресурсов, необходи­мых для строительства и мелиорации (при проведении этих меро­приятий собственными силами залогодателя);

осуществляют кредитование капитальных вложений на основе специальных инвестиционных программ, одобренных экспертами;

оплачивают строительно-монтажные работы, выполняемые соб­ственными силами залогодателя, за счет ипотечного кредита по­этапно или по окончании строительства объекта (в зависимости от периода строительства).

Сроки выдачи ипотечных кредитов увязывают с направлениями использования ссуды, полученной под залог земли.

Поэтапная политика по развитию ипотечного кредита в России должна быть увязана с общим доходом от кредитования сельскохо­зяйственных товаропроизводителей. Решающее значение имеет размер учетной ставки, по которой кредитные ресурсы на проведе­ние залоговых операций передают соответствующим банковским структурам. В случае, если эти кредиты своевременно не возвраща­ют, то должны давать реабилитационный срок (не менее одного го­да), в течение которого собственнику земли должна быть предостав­лена возможность расплатиться с долгом и вернуть свой земельный участок.

В связи с низкой эффективностью сельскохозяйственного про­изводства в России потребность в залоговых операциях очень боль­шая. Развивать их целесообразно по двум направлениям — кратко­срочные и долгосрочные кредиты.

Развитие залоговых операций в стране осложняется высокой процентной ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается. Сле­довательно, перспективы развития залога под долгосрочные креди­ты будут зависеть от возможности получения льготного кредита на инвестиционные цели, т. е. от государственной поддержки залого­вых операций.

Чем больше места в российской экономике занимают рыночные отношения, тем больше оснований утверждать, что земельный ры­нок должен находиться под эффективным контролем государства. Прежде всего нужен контроль за процессом перераспределения зе­мель, их использованием по целевому назначению и за размерами частного землевладения.

Рынок земли — это особо сложная экономическая структура на­ционального хозяйственного комплекса. Его эффективная органи­зация и функционирование требуют научно обоснованных, практи­чески мотивированных и юридически оформленных решений.

Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффекти­вен с точки зрения национальных интересов.

Рынок — это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально-физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления. Однако уже сейчас он должен способствовать эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования. Здесь выделяются проблемы: одна связана с перераспределением земель­ных площадей, другая — с предотвращением концентрации угодий в немногих руках в спекулятивных целях и третья — с рационали­зацией форм землепользования.

Очень важна проблема участия государства в регулировании ис­пользования земельных ресурсов, причем не только на организаци- онно-правовом уровне, но и как активного земельного собствен­ника, стимулирующего рыночные процессы, и непосредственного их участника. Государство должно контролировать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом ры­ночный механизм. Этого можно достичь только при создании со­ответствующей инфраструктуры.