Варианты заданий
Вариант |
Год ввода в эксплуатацию |
Этажность |
Площадь здания, м2 |
Высота, м |
Климатический район |
Износ конструктивных элементов здания, % |
|||||||||
фундаменты |
стены, перегородки |
перекрытия |
крыши |
полы |
проемы |
отделочные работы |
сан.техн. и электротехн. работы |
прочие работы |
|||||||
|
|
1970 |
1 |
600 |
3,6 |
I |
10 |
60 |
40 |
50 |
50 |
30 |
30 |
60 |
30 |
|
|
|
1972 |
1 |
200 |
3,4 |
II |
20 |
50 |
40 |
50 |
50 |
40 |
40 |
60 |
30 |
|
|
|
1974 |
2 |
800 |
7,0 |
III |
30 |
50 |
30 |
40 |
50 |
30 |
50 |
50 |
30 |
|
|
|
1976 |
2 |
1000 |
6,8 |
IV |
40 |
60 |
40 |
40 |
50 |
40 |
30 |
60 |
30 |
|
|
|
1978 |
3 |
1200 |
9,6 |
I |
40 |
40 |
50 |
50 |
40 |
50 |
40 |
60 |
40 |
|
|
|
1979 |
3 |
900 |
9,4 |
II |
20 |
40 |
50 |
30 |
40 |
50 |
60 |
40 |
40 |
|
|
|
1980 |
4 |
1400 |
12,6 |
III |
30 |
40 |
40 |
40 |
50 |
40 |
50 |
50 |
30 |
|
|
|
1981 |
4 |
1200 |
13,0 |
IV |
10 |
50 |
30 |
40 |
40 |
30 |
40 |
60 |
40 |
|
|
|
1983 |
5 |
1600 |
16,2 |
I |
20 |
30 |
40 |
40 |
40 |
20 |
40 |
40 |
30 |
|
|
|
1984 |
5 |
1800 |
17,1 |
II |
20 |
30 |
40 |
50 |
50 |
50 |
30 |
40 |
30 |
|
|
|
1985 |
1 |
1600 |
4,2 |
III |
10 |
30 |
40 |
50 |
50 |
30 |
40 |
30 |
30 |
|
|
|
1987 |
2 |
600 |
7,8 |
IV |
10 |
40 |
30 |
40 |
40 |
20 |
30 |
50 |
40 |
|
|
|
1989 |
3 |
800 |
11,2 |
I |
40 |
40 |
30 |
30 |
40 |
40 |
30 |
40 |
20 |
|
|
|
1990 |
4 |
1100 |
12,6 |
II |
40 |
20 |
20 |
20 |
30 |
40 |
40 |
40 |
20 |
|
|
|
1991 |
5 |
2000 |
16,8 |
III |
30 |
30 |
20 |
20 |
30 |
40 |
50 |
30 |
20 |
|
|
|
1992 |
5 |
1800 |
18,0 |
IV |
30 |
20 |
40 |
20 |
40 |
30 |
40 |
40 |
40 |
|
|
|
1993 |
4 |
1350 |
12,6 |
I |
10 |
20 |
30 |
30 |
30 |
40 |
20 |
40 |
40 |
|
|
|
1994 |
3 |
1120 |
10,1 |
II |
20 |
30 |
30 |
30 |
30 |
40 |
30 |
30 |
30 |
|
|
|
1995 |
2 |
540 |
6,6 |
III |
30 |
30 |
10 |
40 |
30 |
20 |
30 |
30 |
40 |
|
|
|
1996 |
1 |
180 |
3,6 |
IV |
40 |
40 |
20 |
40 |
30 |
10 |
30 |
40 |
30 |
|
|
|
1997 |
1 |
220 |
3,4 |
I |
40 |
30 |
20 |
30 |
20 |
30 |
30 |
40 |
20 |
|
|
|
1998 |
2 |
360 |
6,7 |
II |
30 |
20 |
10 |
20 |
20 |
10 |
20 |
30 |
20 |
|
|
|
1999 |
3 |
530 |
10,0 |
III |
20 |
20 |
20 |
10 |
20 |
10 |
30 |
30 |
20 |
|
|
|
2000 |
4 |
815 |
13,1 |
IV |
10 |
10 |
20 |
10 |
30 |
20 |
10 |
20 |
30 |
|
|
|
1971 |
5 |
1420 |
16,8 |
I |
40 |
50 |
40 |
40 |
50 |
50 |
30 |
60 |
40 |
|
|
|
1982 |
2 |
680 |
6,9 |
II |
20 |
30 |
20 |
30 |
40 |
50 |
30 |
50 |
50 |
|
|
|
1984 |
3 |
940 |
11,3 |
III |
30 |
30 |
20 |
40 |
40 |
50 |
40 |
50 |
40 |
|
|
|
1973 |
4 |
1210 |
13,4 |
IV |
40 |
40 |
30 |
50 |
40 |
60 |
50 |
50 |
30 |
|
|
|
1986 |
1 |
580 |
4,0 |
I |
30 |
40 |
20 |
30 |
30 |
40 |
40 |
40 |
30 |
|
|
|
1988 |
3 |
820 |
12,0 |
III |
20 |
10 |
20 |
20 |
30 |
40 |
30 |
40 |
40 |
|
|
|
1990 |
5 |
1840 |
17,2 |
IV |
20 |
20 |
20 |
20 |
30 |
40 |
40 |
30 |
30 |
|
3.2. Сравнительный анализ продаж (рыночный подход)
При этом подходе стоимость недвижимости определяется на основании рыночных данных о недавно совершенных сделках купли- продажи объектов, схожих с оцениваемым. Затем вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов - аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.
При сравнительном подходе для определения стоимости применяется также метод валового рентного мультипликатора (ВРМ). ВРМ представляет собой отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД) или к действительному валовому доходу (ДВД). При использовании данного метода в первую очередь определяется рыночный рентный доход от оцениваемого объекта, затем - рентный мультипликатор.
Цена оцениваемого объекта при этом определяется так:
Цоб = Др · ВРМ = Др ·
где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др – рентный доход от оцениваемого объекта;
Ца – цена продажи сопоставимого аналога;
ПВДа – потенциальный валовый доход аналога.
В таблице 7 приведен пример определения рыночной стоимости здания.
Таблица 7
Пример определения рыночной стоимости здания
Элементы сравнения |
Величина вводимых поправок |
Стоимостное выражение поправок |
1. Цена продажи аналога |
|
1500000 |
2. Поправка на передаваемое право собственности |
+5,25% |
+78750 |
3. Скорректированная цена |
|
1578750 |
4. Поправка на условия финансирования |
-3% |
-47362,5 |
5. Скорректированная цена |
|
1531387,5 |
6. Поправка на условия продажи |
+2% |
+30627,7 |
7. Скорректированная цена |
|
1562015,2 |
8. Поправка на изменение экономических условий |
+6% |
+93720,9 |
9. Скорректированная цена |
|
1655736,1 |
10. Поправка на место положения |
-4% |
-66229,4 |
11. Скорректированная цена |
|
1589506,7 |
12. Поправка на износ |
+8% |
+127160,5 |
13. Скорректированная цена |
|
1716667,2 |
14. Поправка на наличие дополнительных улучшений (например, автостоянка) |
|
+62127,0 |
15. Скорректированная цена |
|
1778794,2 |
16. Поправка на масштаб |
|
-28700 |
Итого |
|
1750094,2 |
В таблице 8 приведены варианты исходных данных.
Таблица 8