- •Исходные данные для выполнения работы
- •Дополнительные исходные данные для расчета
- •Анализ ситуации на рынке недвижимости
- •2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
- •2.1 Алгоритм реализации затратного подхода
- •2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
- •2.3.Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
- •2.4.Стоимость здания с учетом накопленного износа
- •2.5.Оценка рыночной стоимости участка земли
- •2.6.Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
- •3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
- •3.1.Алгоритм реализации доходного подхода
- •3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
- •4. Согласование результатов оценки
3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:
РСдп = NOI/R,
Где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;
R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.
РСдп = 14482773,6/12= 1206897,8 руб.
4. Согласование результатов оценки
Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:
РСо = РСзп * 0,4 + РСдп * 0,6
РСо = 1206897,8*0,4+1206897,8*0,6 =482759,12+724138,68= 1206897,8 руб.
Заключение
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для использования ее при заключении сделок по купле продаже.
Под рыночной стоимостью, в соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г., понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.