2.6.Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

8. РС_зп= ВС_Д.о.- Ин+ Сз,

Где ВС_Д.о.- восстановительная стоимость на дату оценки, руб.;

Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.

РС_зп=16150680-6755159,48+ 2198523,6=11594044,1 руб.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1.Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1.Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2. Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

9. PGI = S1э*0,8*m*Ap*kr,

Где S1э – площадь одного этажа, м2 (определяется расчетом, S1э= L*B);

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m – количество этажей в оцениваемом здании;

Ap – ставка аренды, $ /м2/год;

kr – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, равен 28,19 руб./долл.

PGI = 1260*0,8*1*500*30 = 15120000 руб/год.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

10. V+L= PGI*(kоб*tн)/ tо+ PGI*kL,

Где tо – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока(1 год);

kL – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы

V+L=15120000*(0,3*2)/12+15120000*0,07=756000+1058400руб.=1814400 руб.

3. Прочие доходы

11. MI=PGI*(kmI-1),

Где kmI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью

MI = 15120000*(1,2-1) = 3024000 руб.

4. Действительный валовой доход

11. EGI = PGI - (V+L) + MI

EGI = 15120000-1814400+3024000=16329600 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

11. ОЕ=FE+VE+RR,

Где FE – постоянные расходы

VE – переменные расходы

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

RR = krr* EGI (krr- коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения).

RR = 0,10*16329600= 1632960 руб.

FE – постоянные расходы складываются из следующих затрат:

2,2% (налог) от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу (С_д.о.) =2,2% * 9395520,52руб. = 206701,45 руб.

3% (страховой платеж) от стоимости нового строительства здания на дату оценки (ВС₆₉) =3% *148831,2 = 4464,93 руб.

Прочие - $10/м2/год = 10*30=300 руб.

FE = 206701,45 +4464,93 +300= 211466,38 руб.

ОЕ=211466,38+2400+1632960=1846826,38 руб./год

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

11. NOI =ЕGI – OE;

NOI=16329600-1846826,38 = 14482773,6 руб.

Реконструкция отчёта о доходах

Показатель	Обозначение, формула расчёта	Результат расчёта
Потенциальный валовой доход	PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr	15120000
Потери от незанятости и при сборе арендной платы	V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL	1814400
Прочие доходы	MI = PGI * (kMI - 1)	3024000
Действительный валовой доход	ЕGI = PGI – (V+L) + MI	16329600
Операционные расходы	ОЕ = FE + VE + RR	1846826,38
Чистый операционный доход	NOI =ЕGI – OE	14482773,6