Правовой режим режим недвижимых вещей

Традиционно для предпринимательства наиболее популярной является категория недвижимости. Отсюда и весьма значительное место соответствующего регулирования в законе: ГК РФ; ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; ФЗ "О государственном кадастре"; ЗК РФ; ВК РФ; ЛК РФ; ФЗ "О недрах"; ФЗ "О космической деятельности".

Ч. 1 ст. 130 ГК РФ: "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

Разновидности недвижимых вещей

1. Недвижимые по своей природе.

• Земельные участки:

• правоустанавливающее значение имеет запись в кадастре недвижимости; закон о земельном кадастре отменен;

• вниз — до пределов, установленных в законе о недрах; вверх — см. ФЗ "Об охране атмосферного воздуха";

• правовой режим: право собственности; право аренды; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитут; право безвозмездного срочного пользования;

• Участки недр — см. ФЗ "О недрах", соглашения о разделе продукции:

• недра в границах территории РФ, включая подземные пространства, являются государственной собственностью, а вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ;

• участки недр не являются оборотоспособными, однако права пользования ими могут переходить от одного лица другому в той мере, в какой это допускается федеральными законами;

• пользование осуществляется на основании лицензии;

• Обособленные водные объекты — см. ВК РФ:

• являются собственностью РФ, за исключением прудов, обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, МО, юридическому или физическому лицу, находящимися в их собственности, соответственно;

• при этом предусмотрен режим водопользования на основании соответствующего договора (также применяются положения ГК РФ об аренде, если иное не установлено ВК РФ).

2. Прочно связанные с землей.

• Леса, многолетние насаждения — см. ЛК РФ:

• под лесным участком понимается земельный участок с лесными насаждениями, то есть доминирует не сам лес, а "недвижимая база"

• правовой режим: право федеральной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками;

• Здания и сооружения — см. ГК РФ; ЖК РФ; Градостроительный кодекс РФ; ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" и прочее:

• под зданием понимается архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания и хранения материальных ценностей (см. общероссийский классификатор основных фондов, утв. ГосКомСтатом 26.12.1994);

• жилое здание — здание, предназначенное для постоянного проживания людей, а также для проживания людей в течение сроков работы или учебы (СниП 31-01-2003);

• нежилое здание — здание, предназначенное для производственных, коммунально-бытовых и других целей кроме постоянного проживания (Инструкция о проведении учета жилищного фонда РФ, утв. МинЗемСтроем 04.08.1998); согласно обыкновению в случае, если больше половины площадей предназначены для жилых целей, все здание в целом можно рассматривать в качестве жилого;

• сооружение — инженерно-строительный объект, назначение которого в создании условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, несвязанных с изменением предмета труда или для осуществления различных непроизводственных функций (общероссийский классификатор основных фондов);

• есть и иные определения в различных ведомственных нормативных актах;

• правовой режим: право собственности или иное вещное право; могут выступать предметом различных гражданско-правовых договоров;

• элементы зданий и сооружений также признаются объектами прав — жилые помещения (правовой режим закреплен в ГК РФ и ЖК РФ) и нежилые помещения (вопрос не урегулирован в законе однозначно, прежде всего, по причине отсутствия единого понятия);

• имеет место тенденция "подвально-чердачных споров", поскольку они являются объектом общей совместной собственности собственников квартир ("Споры доходят до высших судов: при этом чердаками занимается ВС РФ, а подвалами — ВАС РФ, а иногда к ним подключается еще и КС РФ").

• Объекты незавершенного строительства — подчиняются правилам, определяющим режим недвижимых вещей;

• понятие дано в ст. 1 ГрадК РФ: "объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек";

• государственная регистрация права собственности на такой "создаваемый объект" осуществляется по правилам ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

• также следует руководствоваться указаниями п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59: право собственности подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с ним сделку; иначе объект несделкоспособен;

• Предприятие как имущественный комплекс — см. ст. 132 ГК РФ:

• предприятие есть недвижимость даже в случае, если у предприятия нет собственной недвижимости; также исключили право на фирменное наименование;

• особенности государственной регистрации прав определены в ст. 22 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Признанные недвижимостью де-юре.

Перечень является открытым, и законодатель выделяет лишь подлежащие государственной регистрации:

• морские суда и суда внутреннего плавания;

• воздушные суда и космические объекты.

Особенности правового режима, связанные с государственной регистрацией и оборотом установлены специальным законодательством. Так, гл. 3 КТМ, устанавливающая правила о государственном судовом реестре; гл. 4 КВВТ, также говорящая о государственном судовом реестре; ст. 33 ВК РФ, устанавливающая государственный реестр воздушных судов; особенности же правового режима космических объектов установлены законом "О космической деятельности".