Вопрос 16 Краткосрочное планирование: годовая программа управления недвижимостью

 Дирекция управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жи­лья в течение всего технического срока службы здания.

Ежегодная годовая программа планирования ремонтных работ (ремон­тный бюджет) предусматривает все мероприятия, которые должны быть проведены в наступающем году (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества — ре­монт водосточных труб, кровли, остеклений, центрального отопления, лиф­тов и т.д.), текущий ремонт. В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и при смене съемщиков (так называемый внепла­новый ремонт).

Категории и виды работ по обслуживанию жилищного фонда

Термин "обслуживание жилищного фонда" в широком смысле обозначает весь комплекс работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовых территорий. Содержание работ по обслуживанию жилищного фонда в наиболее полном виде регламентировано документом "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" (утвержден Приказом Госстроя № 17-139 от 26.12.97). Согласно нормативным требованиям и условиям технической эксплуатации жилищного фонда, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домовладения, в документе сформулированы основные принципы организации работ технического обслуживания жилищного фонда. Это следующие категории работ:

Техническое обслуживание и текущий ремонт:

-        контроль за техническим со стоянием зданий, конструктивных элементов  и  инженерного оборудования; устранение мелких неисправностей, в т.ч. по заявкам населения;

-        наладка инженерного оборудования жилых зданий;

-        подготовка жилых зданий и инженерного оборудования к сезонной эксплуатации;

-        проведение профилактических осмотров (обследований) объектов жилищного и нежилого фонда, инженерного оборудования, придомовых территорий;

-        выполнениепланово-предупредительных (профилактических) ремонтов;

-        работы аварийного характера в жилых зданиях.

Санитарное содержание:

-        работы по санитарному содержанию мест общего пользования жилых зданий, в т.ч. чердаков, подвалов и технических помещений;

-        работы по санитарному содержанию придомовых территорий, благоустройство придомовых территорий, уход за зелеными насаждениями.

По мере модернизации жи­лищного фонда традиционный перечень работ санитарного со­держания и технического обслу­живания по договору подряда может изменяться. Например, в настоящее время к перечню ра­бот текущего ремонта нередко добавляются работы по обслужи­ванию и ремонту контрольно-из­мерительных приборов (счетчи­ков).

Вопрос 17 Существующий порядок планирования работ в жилищно-эксплуатационных предприятиях.

В существующей практике пре­обладает порядок планирования, сложившийся в административ­ной системе управления жилищ­но-коммунальным хозяйством, с соблюдением установленных нормативных требований в отно­шении производства работ и со­става затрат, включаемых в себе­стоимость производства и реали­зации услуг.

Планирование работ по сани­тарному содержанию

Комплекс работ по санитарно­му содержанию зданий и придо­мовых территорий определен в нормативах по эксплуатации жи­лищного фонда в форме пример­ного перечня основных работ по видам (уборка лестничных кле­ток и мест общего пользования жилых зданий, обслуживание мусоропроводов, уборка придо­мовых территорий) с указанием необходимой  периодичности  их выполнения.

Планирование работ текуще­го ремонта

Планирование строительных и ремонтных работ, относящихся к категории текущего ремонта, производится на основе осмот­ров, а также других методов кон­троля за техническим состояни­ем жилищного фонда. В процес­се осмотров выявляются неис­правности и причины их возник­новения, определяются или уточ­няются объемы работ по текуще­му ремонту.

Планирование работ техни­ческого обслуживания

Объемы работ технического об­служивания планируются с уче­том нормативов по эксплуатации жилищного фонда и норм обслу­живания. Важным источником информации для планирования работ по техническому обслужи­ванию являются объединенные диспетчерские службы (ОДС), созданные для управления и кон­троля за техническим состояни­ем жилищного фонда.

Проблемы выбора приоритетов

В условиях ограниченного фи­нансирования управляющие ор­ганизации вынуждены- опреде­лять приоритетные направления при составлении планов ремонт­ных работ. При этом, следуя сво­ей основной функции первооче­редного представления интере­сов собственника, управляющие организации нередко отдают предпочтение в планировании таким работам, как ремонт фаса­дов    и    удовлетворение   жалобжильцов. В результате, как пра­вило, работы планово-предупре­дительного ремонта, необходи­мые для обеспечения дальней­шей нормальной технической эксплуатации объектов, остаются не обеспеченными финансирова­нием, и их выполнение отклады­вается из года в год.