17. Обмен и дарение земельных участков.

ДОГОВОР МЕНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход нрава собственности на них.

Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", согласно которому граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право обменивать свой земельный участок или его часть.

Характер обязательств, возникающих при совершении договора мены земельных участков, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, содержащихся в гл. 30 ГК РФ, если это не противоречит положениям гл. 31 ГК, регулирующей порядок совершения договоров мены, и существу обязательств, возникающих из договора мены. Нормы договора о купле-продаже должны применяться к договору мены земельных участков с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются к совершению договоров мены земельных участков.

Правила, регулирующие совершение договора мены и отличающие его прежде всего от договора купли-продажи, отражены в некоторых правовых нормах. Например, в том случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, согласно ст. 568 ГК РФ необходимо исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы по передаче земельных участков, их принятию и иным действиям, связанным с исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору мены земельных участков.

Если предметом договора мены является обмен неравноценными земельными участками, на ту сторону, которая обязана передать земельный участок, цена которого ниже цены участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после передачи земельного участка, имеющего более низкую цену. Договор мены земельных участков может предусматривать и иной порядок компенсации разницы в ценах.

Обмен земельных участков вовсе не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Допускаются случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала обязанность по передаче участка исполняет одна сторона, а потом — другая. Согласно ст. 569 ГК РФ, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК). В данной ситуации правило о встречном исполнении обязательства состоит в следующем. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собст­венности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Соответственно и договор мены земельных участков заключается только в письменной форме.

Есть особенности, касающиеся применения ответственности за изъятие имущества — земельного участка, полученного по договору мены (ст. 571 ГК). По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Это положение применяется и к договору мены. Если эта обязанность не исполнена стороной по договору мены, виновная сторона должна не только возместить другой стороне причиненные этим убытки, она обязана также возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар — земельный участок.

Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629 утверждена форма договора мены земельных участков. В договоре обязательно указываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые земельные участки, являющиеся предметом договора: кадастровые номера земельных участков, их площадь, целевое назначение земель, в составе которых они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности. К договору прилагаются планы (чертежи) земельных участков.

Обязательным условием является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка (нормативной ценой земли) согласно прилагаемым к договору актам, а также объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строений, помещений и сооружений.

При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг дру­га о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых; наличии имеющихся сервитутов; передаче соответствующего земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу; передаче земельного участка (части земельного участка) в залог. Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане (чертеже) соответствующего земельного участка.

Должны быть также отражены ограничения прав собственников земельных участков в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон иди отнесением земель соответствующего участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения. В договоре должно быть также отмечено, что земельные участки не состоят под арестом (запрещением) и свободны от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора стороны не могли не знать. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

Неотъемлемой частью договора являются: планы или чертежи границ обмениваемых земельных участков; акты уста­новления кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены обмениваемых земельных участков), выданные районными (городскими) земельными комитетами; сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если один или оба обмениваемых участка переданы в аалог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени сторон, обменивающих земельные участки (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды, залога, заключенных сторонами с третьими лицами.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Дарением, согласно определению этого договора, признаются как случаи, когда даритель безвозмездно передает иму­щество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.

Правовая природа договора дарения заключается в безвозмездной передаче имущества. По своей сущности договор дарения не предполагает встречного удовлетворения дарителя со стороны одаряемого. Любого рода встречное обязательство противоречит закрепленной в ГК РФ правовой конструкции дарения. Поэтому даритель не имеет права требовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре предусмотрено такое условие, этот договор считается притворной сделкой. То обстоятельство, что "дарение" причинно обусловлено встречным предоставлением со стороны "одаряемого" (в том числе и по иной сделке), бесспорно свидетельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения. Налицо все признаки притворной сделки. Однако при встречном предоставлении, которое носит чисто условный либо символический характер, договор дарения не теряет своих качеств1.

Последствия признания договора дарения притворной сделкой согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ заключаются в том, что такой договор признается ничтожным. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, должны применяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду.

Согласно п. I ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, а именно в такой форме должен заключаться договор дарения земельного участка (ст. 574 ГК РФ), отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В том случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Поскольку встречное удовлетворение недопустимо применительно к договору дарения, возможна отмена дарения и воз­врата дара. Это последствие согласно ст. 578 ГК РФ связано с совершением уголовно наказуемых деяний одаряемым. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого, может быть указано в договоре. Такое условие может быть в договоре дарения земельного участка, который заключен между родственниками.

Суд по требованию заинтересованного лица может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимате­лем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Во всех указанных выше случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты веши должна быть возмещена ее стоимость. Данное правило обычно неприменимо к договорам дарения земельного участка, поскольку особенностью земли, как правило, является ее неуничтожимость. Тем не менее ранее отмечались случаи, когда земельный участок может быть уничтожен или поврежден.

Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/ъ1629 утверждена форма договора дарения земельного участка (дарственная). В договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие земельный участок. Речь идет о кадастровом номере земельного участка, его площади, целевом назначении земель, в составе которых он находится, цели использования земельного участка, размешенных на нем объектах недвижимости с указанием их принадлежности на праве собственности дарителю или иному лицу. К договору должен быть приложен план (чертеж) земельного участка.

На дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участка или об отсутствии таковых. Одариваемый должен быть осведомлен о наличии сервитутов; передаче земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу или в залог. В договоре дарения должны быть также отражены установленные в отношении земельного участка ограничения, а кроме того, указано, что даритель передал в качестве дара, а одариваемый принял в дар по настоящему договору земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора даритель не мог не знать. На одаряемого возлагается обязательство соблюдать права третьих лиц, вытекающие из сервитутов и договорных отношений с дарителем.

В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются: план или чертеж границ земельного участка; акт установления кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка, выданный районным (городским) комитетом по земельным ресурсам; сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если предмет договора передан в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени дарителя или одаряемого (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды или залога, заключенных дарителем с третьими лицами по поводу земельного участка.

В некоторых случаях дарение запрещается (ст. 575 ГК). Не разрешается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной зашиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей; между коммерческими организациями. Запрещение дарения между коммерческими организациями обусловлено обеспечением зашиты интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников обществ и товариществ.

Существуют ограничения, касающиеся обычного дарения (ст. 582 ПС). В этой статье урегулированы вопросы дарения вещей, в том числе земельных участков, или прав в общественно полезных целях. Этот договор дарения называется пожертвованием. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной зашиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим лицам. Следует отметить, что на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено использованием этого имущества по определенному назначению, т.е. в общественно полезных целях. Когда пожертвование произведено без возложения на одаряемого обязанности использовать имущество на определенные цели, он вправе сам избрать цель использования имущества. Следует подчеркнуть, что во всех случаях данная цель должна иметь общественно полезный характер.

Если данное условие пожертвования имущества гражданину отсутствует, такой договор считается обычным дарением, в остальных же случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя — по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных п. 4 ст. 582 ГК РФ, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. Отметим, что к пожертвованиям не применяются ст. 578 и 581 ГК РФ.