1. Земля как объект природы, объект собственности и объект хозяйствования (пользования). Земля и территория.

Земля как объект общественных земельных отношений: земля как природный объект; земля как природный ресурс - объект хозяйствования; земля как недвижимость, объект собственности и гражданского оборота; земля как территория. Конституция Российской Федерации (ст.9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывая ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенические и иных специальных требований (подп.3 п.1 ст.40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч.1 ст.42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ч.4 ст.42). В статьях, посвященных тому или иному конкретному виду хозяйственной деятельности (промышленности, транспорту, сельскому, лесному, водному хозяйству, градостроительству и т.д.), Земельный кодекс устанавливает такой порядок использования земли, который предусматривал бы требования, диктуемые особенностью земли как объекта природы, нуждающегося в соблюдении экологических норм и стандартов. Так при использовании земель промышленности и других земель специального (несельскохозяйственного) назначения в их состав включаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями землепользования (ч.1 п.3 ст.87). Земля в городе служит не просто территорией, а важным градообразующим фактором со многими требованиями экологического характера (зонирование с рациональной планировкой и застройкой при непременном соблюдении регламентов - п.2-4 ст.85). в отношении земель сельскохозяйственного назначения ст.79 Кодекса устанавливает свои меры охраны с учетом ценности этих земель для решения проблемы продовольственной безопасности страны.

В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Иногда в юридической литературе можно встретить предложения рассматривать в качестве принадлежности земли немигрирующие виды дикой фауны. В этом плане земельные правоотношения сближаются с гражданскими, среди которых давно известен институт "главная вещь и ее принадлежность". Принадлежностью земли являются также защитные и мелиоративные устройства и посадки - поскольку они не имеют особой от земли хозяйственной ценности или же их ценность значительно уступает ценности земли, которую они защищают и улучшают. Бесспорно, что принадлежностью земли являются результаты защитных и мелиоративных работ, полностью слившихся с землей (планировка поверхности земли, расселение засоленных угодий, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камня и др.).

Если статья 79 (абз.1) устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса о недвижимом имуществе, могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.

Так, ст.27 Земельного кодекса РФ устанавливает ограничения оборотоспособности земельных участков. Как известно, согласно гражданскому законодательству виды объектов, нахождение которых в обороте не допускается или допускается по специальному разрешению, должны быть прямо указаны в законе. Данная статья как раз и выполняет роль такого закона.

Пунктом 3 ст.129 ГК устанавливаются специальные правила оборотоспособности для таких объектов, как земля и иные природные ресурсы. Их оборот допускается в той мере, которая предусмотрена законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с Законом о недрах участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Они могут передаваться в пользование только на основании лицензии для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, геологического изучения и других целей. Без лицензии разрешается добыча общераспространенных полезных ископаемых для собственных нужд собственникам, владельцам земельных участков в пределах этих участков.

Оборот объектов и леса регулируется соответственно Водным и Лесным кодексами. Правила предоставления в пользование водных объектов, находящихся в государственной собственности, установление и пересмотр лимитов водопользования, выдача лицензии на водопользование и распорядительной лицензии, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 апреля 1997г. №383 (СЗ РФ. - 1997. - №14. - Ст.1636), а также Лесным кодексом запрещается купля-продажа, залога и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков как входящих, так и не входящих в лесной фонд. Допускается передача участков леса в пользование на основание договора и лесорубочного билета (ордера или лесного билета), а водных объектов - на основании лицензии.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения, кроме земель, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также застроенных участков, регулируется Федеральным Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002г. №101-ФЗ.

Вышеперечисленным вопросам, в частности, посвящена глава 2 "Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" указанного Закона. Так, в соответствии со ст.8 при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как мы видим, в отличие от общего срока исковой давности по ГК (3 года) срок, в течение которого указанные органы имеют право в судебном порядке требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя, установлен продолжительностью в один год с момента государственной регистрации перехода прав собственности к продавцу.

Эти требования осуществляются в исковом порядке через признание ранее совершенной сделки недействительной и принятия судебного решения о переводе на государственные или муниципальные органы прав и обязанностей покупателя.

Напомним, что особенностями оборота земель сельскохозяйственного назначения является установленный в п.2 ст.260 ГК запрет использовать их в иных целях, кроме сельскохозяйственных или ограничивает их использование, исходя из предназначения земель.

Статья 10 ФЗ 2002г. устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (ранее участки для сенокошения и выпаса скота предоставлялись бесплатно либо на землях сельскохозяйственных предприятий, землях лесного, водного фонда, государственного запаса). При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды (Практика безвозмездной передачи общинам и родовым семьям таких земель в начале 90-х годов отрицательно сказалась на промышленном освоении удаленных регионов, поскольку в собственность передавались тысячи гектаров отгонных пастбищ и других земель, перекрывавших доступ к побережью, местам рыбной ловли и охоты достаточно многочисленным жителям по сравнению с коренным населением, проживавшим на Крайнем Севере.).

Данная статья развивает и уточняет положения, содержащиеся в ст.82 "Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" Земельного кодекса РФ 2002м г.

Наконец, в законодательстве, праве, правовой доктрине земля уже давно устойчиво квалифицируется как территория. При этом, в нормативных правовых актах (прежде всего международно-правовых) в качестве синонима понятия "земля" довольно часто используется понятие "суша", которая, по подсчетам специалистов, в настоящее время занимает около 1/4 поверхности нашей планеты.

В соответствии с существующим правовым режимом вся территория Земли подразделяется на следующие категории:

1) территории государств - это территории, находящиеся в пределах государственных границ каждого отдельного государства, на которые распространяется полная и исключительная власть этих государств.

2) территория с международным режимом - это территории, которые не входят в состав государственной территории: водные пространства за пределами исключительных экономических зон прибрежных государств; Международный район морского дна - морское дно и его недра за пределами исключительных экономических зон и континентального шельфа прибрежных государств; воздушное пространство за пределами государственных территорий; Антарктика; космическое пространство, Луна и другие небесные тела. На этой части территории, находящейся в общем пользовании государств, действуют общепризнанные принципы и нормы международного права.

3) территории со смешанным режимом - это территории, на которых действуют одновременно и нормы международного права и нормы национального законодательства прибрежных государств.

Территории со смешанным режимом условно можно подразделить на две группы. Первая группа: прилежащие и исключительные экономические зоны и континентальный шельф прибрежных государств, которые не входят в состав государственной территории прибрежных государств. Вторая группа: международные реки, международные проливы, перекрываемые территориальными водами прибрежных государств, и международные каналы, входящие в состав территорий прибрежных государств.

4) Территории с особым международным режимом (своеобразная территория) - это демилитаризованные и нейтрализованные зоны и зоны мира (в случаях их установления).

Государственной является такая территория, которая находится под суверенитетом определенного государства, то есть принадлежит государству, осуществляющему в ее пределах свое территориальное верховенство. Принадлежность государству и его верховенство - два основных признака государственной территории, которые, как правило, сосуществуют. Некоторые временные исключения возможны в случаях военной оккупации и международно-правовой аренды территории.

В состав государственной территории входят:

сухопутная территория в пределах государственных границ, острова и анклавы1 независимо от их местонахождения;

водная территория, включающая в себя водные пространства, находящиеся на сухопутной территории и островах (озера, реки, каналы, водохранилища), и водные пространства внутренних морских вод и территориального моря;

воздушная территория, включающая все воздушное пространство над сухопутной и водной территорией государства;

недра, расположенные под сухопутной и водной территорией государства.

В процентном соотношении преобладающей составляющей государственной территории, как правило, является сухопутная территория, то есть земля. Наиболее ярким и типичным исключением из этого общего правила могут служит государства-архипелаги, в которых согласно международному праву допускается соотношение между сухопутной и водной территориями как 1:9.

В отечественной юридической литературе (А.М. Ладыженский, В.Н. Дурденевский, Ю.Г. Барсегов, Н.А. Ушаков), как правило, указывалось на два элемента определения юридической природы государственной территории:

пространственный предел осуществления власти государства;

объект властвования и собственность в международных отношениях, либо объект публичных правомочий государства.

Государственная территория, в частности земля с ее недрами, не может использоваться иностранными государствами, юридическими и физическими лицами в промышленных целях без согласия территориального суверена. Например, без такого согласия незаконны добыча полезных ископаемых на иностранной территории или рыболовство в иностранных территориальных водах. Государство в силу своего суверенитета самостоятельно решает вопрос о допуске иностранных лиц к эксплуатации ресурсов.

Органы государственной власти и управления обычно могут осуществлять передачу или обмен небольшими участками территории, сдавать их для определенных видов пользования иностранным государствам, например, в аренду. Эти действия осуществляются по международному договору между государствами, который, как правило, подлежит ратификации. При международно-правовой аренде государственной территории права пользования или владения участком территории передаются государству-арендатору, но арендованный участок продолжает оставаться государственной территорией государства-арендодателя.