Задача 20

Ринкова вартість споруд дорівнює 450 тис. грн.. Тривалість їх економічного життя 50 років. Ставка доходу на інвестиції 12%. У перший рік експлуатації майновий комплекс (земельна ділянка і збудовані на ній споруди) приніс чистий операційний дохід у розмірі 65 тис. грн.. На основі техніки залишку для землі необхідно розрахувати вартість земельної ділянки. Інвестиції у будівлі компенсуються за ануїтетним методом (0,120417).

Рішення

Метод залишку для землі використовується за оцінювання земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання .

Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:

1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_бд.с), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д);

2) визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Д_бд.с), множенням їхньої поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації:

.

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (r_бд.с) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (r_З) ( коефіцієнт капіталізації доходу від землі у сучасній оціночній практиці береться на рівні 0,14—0,18.) і коефіцієнта відшкодування капіталу (r_від), що дорівнює F₃ .

Коефіцієнт відшкодування капіталу  — це функція, що відображає суму рівновеликого періодичного вкладу, майбутня вартість якого через n періодів за заданого процента r дорівнює 1:

.= 0,00130

ŕ_бд.с= 0,16+0,00130=0,16130

Формула для расчета обычного аннуитету имеет вид:

РVА =A*(1-(1+r) -)ⁿ /r

где РVА - текущая стоимость аннуитета; А - платеж n-го периода.

Множитель (1-(1+r)-ⁿ) /r называют дисконтным множителем аннуитета, фактором текущей стоимости аннуитета

В_бд.с= 450000*0,120417=54187,65грн.

Д_бд.с= 54187,65*0,16130=8740,5грн.

3) розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) на земельну ділянку (Д_з):

Д_з = Д – Д_бд.с ;

Д_з = 65000-8740,5=56259,5грн.

4) методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В_з):

В_з = Д_з / r_з .

В_з= 56256,5/0,16=351622грн

Задача 21

Провести розрахунок диференційованого рентного доходу землі по Україні, якщо: врожайність зернових – 60 центнерів; ціна реалізації центнера зернових – 280 грн.; виробничі затрати на гектар – 160 грн; коефіцієнт норми рентабельності – 0,12.

Рішення

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такий вид:

• рента за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

ДРД=(Ц – ВЗ) х Об_з х ķ_рен.

де Ц- ціна реалізації центнера зернових,грн. за центнер;

ВЗ- виробничі затрати на гектар.грн;

Об_з- врожайність зернових, центнерів;

Ķ_рен. коефіцієнт норми рентабельності

ДРД= (280-160)х60х1,12=8064грн