- •Система управления недвижимостью
- •Понятие управления недвижимостью
- •Механизм управления недвижимостью
- •Основные подходы к управлению недвижимостью.
- •Принципы управления недвижимостью.
- •Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования
- •Технико-экономические показатели, характеризующие инвестиционный проект
- •Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта
- •Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии
- •Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования
- •Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек
- •Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения
-
Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии
На предпроектной стадии оценка экономической эффективности осуществляется при формировании замысла и бизнес-плана.
Для того, чтобы определить эффективность в 1-ю очередь необходимо использовать методы оценки бизнес-плана.
При расчете экономического эффекта на этой стадии как правило используется формула сложного % П=I (1+Е)t.
Поскольку для того чтобы рассчитать 1 показатель из этой формулы необходимо знать значение остальных показателей, а значение этих показателей в будущем времени определять совершенно точно нельзя, тона этой стадии используется несколько значений каждого показателя.
Т.о. при разработке проекта используется вариационное моделирование в результате каждому инвестору предоставляется только 2-3 варианта.
Кроме того используется показатели NPV и денежного потока (СF).
На предпроектном этапе формируется тип здания, сооружения, принципиальное обустройство территории застройки, наличие инфраструктуры.
-
Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования
При проектировании на этой стадии уточняется, детализируются дополнительными расчетами результаты, полученные на предыдущей стадии. Подкрепляются договорной и разрешительной документацией, уточняются цели капиталовложений. Конкретизируются методы их достижения и при необходимости проводится поиск альтернативных вариантов.
На этом этапе может быть установлен максимальный диапазон проявления соц.результатов. Кроме того конкретизируются стоимость и количество ресурсов необходимых для реализации проекта.
Ресурсы подразделяют на:
- финансово-экономические (капиталовложения, эксплуатационные затраты и др. денежные средства, направленные на создание и расширение функционирования инвестируемого объекта);
- коммунальные ресурсы – системы жизнеобеспечения инвестиционного проекта;
- ресурсы транспортной инфраструктуры;
- ресурсы материально-технической базы строительства;
- резервы мощностей и коммуникаций;
- трудовые ресурсы;
При оценке эффективности на стадии рабочего проектирования из проекта балансового отчета используются следующие показатели:
- основной и оборотный капитал;
- к/ср и д/ср обязательства;
- акционерный капитал.
Из проекта отчета о прибылях и убытках используются следующие показатели:
- маржинальная прибыль;
- прибыль операционная;
- нераспределенная прибыль;
- балансовая прибыль.
На заключительной стадии раб. проектирования эффективность оценивается на основании учета и контроля фактических данных – поступления и расходования денежных средств; составление бухгалтерской отчетности; анализируются значения отклонения плановых показателей от фактических.
-
Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек
В современных условиях повысились требования к разрабатываемым социально-экономическим и градостроительным концепциям застроек жилых территорий. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ. При этом главным механизмом повышения эффективности инвестиционного проекта является механизм реинвестирования прибыли в оборотный капитал.
Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек предполагает определение системы взаимоувязанных социально-экономических и технико-экономических показателей, порядок и процедуру расчета этих показателей на основе разработанных агрегатов для:
1) выявления экономического потенциала территории;
2) оценки эффективности инвестиционных программ;
3) выборка оптимальных вариантов программы;
4) выбора наиболее приоритетных вариантов развития территории;
5) определения соотношений затрат и результатов по периодам реализации инвестиционного проекта
6) выявления условий привлечения внебюджетных источников финансирования проекта.
В зависимости от условий по которым рассчитываются эти показатели в инвестиционных программах выделяются следующие объекты:
1) рассчитанные для получения дохода в местные и городские бюджеты;
2) муниципальные, содержащиеся за счет бюджетных средств;
3) эффективность функционирования.
Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:
1. Полностью обеспеченные за счет бюджетных средств.
2. Строящиеся за счет бюджетных средств, но эксплуатируемые коммерческими структурами.
3. Строящиеся коммерческими структурами или же эксплуатируемые.
В рамках расчета эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих показателей:
- показатели тенденции и прогнозирование рыночных цен как в сфере муниципального так и коммерческого строительства.
- прогнозы цен на конструктивные элементы здания.
- конъюнктуры цен и себестоимость строительства различного вида строит. продукции в зависимости от её назначения.
- условий соц. эк. и градостройного развития территорий с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее застройки.
- прогнозируемого соотношения затрат местных бюджетов и коммерческих структур.
- возможности сокращения сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе в эксплуатацию.
При маркетинговом подходе для оценки инвестиций используются следующие показатели:
- наиболее вероятные условия и источники финансирования проекта
- показатели пессимистического и оптимистического прогноза использования территорий и объектов в течение расчетного периода с варьированием привлекаемых средств населения в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, привлечение кредитов и выдачи субсидий очередникам
- условия возврата или самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизм их реинвестирования в процессе решения соц.- эк. и градостроительных задач по территориям жилых застроек.
При оценке эффективности инвестиционной программы по территориям жилых застроек в составе нормативной базы используются федеральные и местные нормативы.
Таблица 1
|
Показатели (наименование норматива) |
Ед.изм. |
1 |
НДС |
% |
2 |
Налог на прибыль |
% |
3 |
Налог на недвижимость |
% |
4 |
Индекс сверхнормативной рентабельности |
% |
5 |
Подоходный налог |
% |
6 |
Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц. инфраструктуры |
%/год |
7 |
Налог на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости) |
|
8 |
Стоимость права выкупа аренды на недвижимость |
грн/м2/год |
9 |
Стоимость права выкупа аренды на земельных участках |
грн/га/год |
10 |
Плата за аренду недвижимости |
грн/м2 /год |
11 |
Плата за аренду земельных участков |
грн/га/год |
12 |
Налог на землю |
грн/га |
13 |
Поступления от аренды недвижимости |
грн/м2 (га) в год |
14 |
Доля э/п в доходах |
% / год |
15 |
Коэффициент стартовой цены недвижимости |
1 |
16 |
Коэффициент инфляции к началу инвестиций |
абс18. |
17 |
Параметр инфляционной кривой |
абс. |
18 |
Условно-постоянные затраты |
% |
19 |
Коэффициент дисконтирования |
% |
20 |
Удельный вес вторичного рынка недвижимости |
% / год |
21 |
Удельный вес в муниципал. налогов |
% |
Основными показателями экономической эффективности по территориям жилых застроек явилось:
1. Общий экономический эффект.
2. Сравнительная экономическая эффективность.
3. Эффективность от ускорения ввода объекта.
Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:
1. Чистая текущая стоимость.
2. Срок окупаемости инвестиций.
3. Индекс доходности.
4. Внутренняя норма рентабельности.
5. Степень участия города в реализации инвестиционного проекта.
6 Бюджетная эффективность.