1. Система управления недвижимостью

1. Понятие управления недвижимостью

Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребности клиента в конкретном виде недвижимости.

Основная цель – обезопасить субъектов рынка недвижимости (ограждение порядочных субъектов от преступных лиц, правильное формирования цен).

Управление производством может существовать только в рамках экономико-правового регулирования. Управление производством – это разработка и реализация системы управления недвижимостью, позволяющих включить ее в группу эффективно работающих активов.

2. Механизм управления недвижимостью

Существует 2 подхода при реализации механизма управления недвижимостью:

1. Экономически-хозяйственный механизм реализации целей, т.е. формирующей целью системы является прибыль.

2. Социально-экономический – полноправным субъектом системы является человек, т.е. система его целей, потребностей является определяющей при создании того или иного бизнеса.

Механизм управления – это практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство и любую социальную систему с целью достижения стоящих перед ней цели, задач.

3. Основные подходы к управлению недвижимостью.

Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью:

• Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.

• Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход – процесс – выход – обратная связь, внешняя среда).

Функции системы управления в рамках системного подхода:

Бизнес-коммуникация – это взаимодействие субъектов системы информатизации.

Информатизация – обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью.

Информация – это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах.

Результаты работы бизнес-коммуникации можно представить в следующем виде:

R = F(x;y;z;t)

R – результаты работы бизнес-комуникации.

x – внешние факторы;

y – внутренние факторы;

z – структура бизнес-комуникаций;

t – фактор времени.

Рисунок 1 – Факторы, влияющие на эффективность бизнес-коммуникаций.

Существует 7 разновидностей структур бизнес-коммуникаций:

• Бинарная (продавец - покупатель);

• n – арная (продавец – покупатель- продавец – покупатель- продавец - покупатель );

• вертикальная (фирма - филиалы);

• горизонтальная (конкуренты-конкуренты);

• радиальные (источники рекламной информации - покупатели);

• и

  Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

  покупатели

  Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

  покупатели

  нтровентированные

• экстравентированные

В рамках развития организации и любого бизнеса важную роль играет функция планирования.

Рисунок 2 – Планирование как функция системы управления недвижимостью.

• Воспроизводственный подход, подразумевает создание объекта недвижимости, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи а не проектирования.

В рамках этого подхода необходимо акцентировать внимание на следующем:

1. Использование инновационных и ресурсосберегающих технологий.

2. Соблюдение генерального плана и норм плотности застройки.

3. Строгое соблюдение экологических требований

• Функциональный подход – предусматривает представления объектов недвижимости как носителей совокупности главных и второстепенных функций, управляющих конкретную потребность и их оптимизацию.

• Комплексный подход – предполагает обязательный учет строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и других аспектов управления недвижимостью.

• Динамический подход предполагает развитие объекта на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирование параметров объекта на 5-15 и больше лет.

Рисунок 3 – Структура управления недвижимостью.

На всю эту систему действуют макроэкономические, микроэкономический факторы и факторы среды.

Факторы макросреды: оказываю прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия фирмы застройщика и не испытывают на себе ощущение влияния обратных связей.

Микроэкономические факторы6 отражает условие рыночной конъюнктуры, характеризуют уровень потребительского спроса, сложившиеся отношения с поставщиками. Такие факторы не только определяют формирование системы управления, оказывают воздействие на развитие фирмы, но и подвержены обратному влиянию, которое должно быть учтено при построении эффективной системы управления.

Подсистема формирования цели занимается

1. Обеспечением качества и конкурентоспособности объекта недвижимости;

1. ресурсосбережением;

2. расширением рынка недвижимости;

3. организация технического развития;

4. формирование эффективных бизнес-коммуникаций;

5. социальное развитие и обеспечение экологической стабильности;

6. развитием управления.

Функциональная подсистема занимается:

1. Управлением девелоперской деятельностью.

7. Управлением страховой деятельностью.

8. Управлением брокерской деятельностью.

9. Управлением оценочной деятельностью.

10. Управлением информационной деятельностью.

Функции обеспечивающей подсистемы:

1. Научно-методическое обеспечение;

11. Ресурсное обеспечение;

12. Маркетинговое обеспечение;

13. Правовое обеспечение;

14. Организационно-техническое обеспечение;