1.5. Жилищный фонд

Под жилищным фондом можно понимать всю совокупность жилых помещений. Согласно жилищному законодательству жилым помещением может быть признано изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Из приведенного определения жилого помещения можно выделить условия, при наличии которых помещение может быть признано жилым:

1) помещение должно быть изолированным. Данное условие означает, что помещение не должно использоваться другими для прохода в их помещения (смежные комнаты например). Даже комната может быть признана самостоятельным жилым помещением, если в нее технически возможно оборудовать отдельный вход;

2) помещение должно являться недвижимым имуществом. Гражданским законодательством установлено, что к недвижимому имуществу можно отнести вещи, которые прочно связаны с землей, их перемещение невозможно произвести без причинения им вреда. В соответствии с этим условием нельзя отнести к жилым помещениям переносные (щитовые, сборные) домики, которые можно собрать, разобрать и перевезти на различные расстояния без нанесения им какого-либо вреда;

3) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, заметим, что именно постоянного, а не временного проживания. Связано это с тем, что, например, в дачных домиках можно проживать летом, но не зимой, соответственно, они не могут быть признаны жилыми помещениями. С другой стороны, помещение может быть признано непригодным для постоянного проживания граждан, если в нем нарушены санитарные, технические и иные (например пожарные) нормы и правила. Выше мы уже рассматривали вопросы о том, какие требования, правила и нормы установлены в отношении эксплуатации жилых помещений.

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ст. 16 ЖК РФ установлены виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищным кодексом РФ проведена классификация и выделены следующие виды жилищного фонда:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Данные виды жилищного фонда выделены в зависимости от вида собственности на жилые помещения. Конституцией РФ признается и в равной степени защищается право частной, муниципальной и государственной собственности. Общее содержание права собственности дано в части 1 Гражданского кодекса РФ - это право владения, пользования и распоряжения вещью.

Право владения означает, что собственник жилого помещения во всех предусмотренных законом случаях имеет право зарегистрировать свое право собственности. Собственник жилого помещения признан в этом качестве всеми третьими лицами, которые признают за ним право собственности на данное жилое помещение, не оспаривают его и не претендуют на него какими-либо другими способами. В "официальном" признании права собственности также выражается содержание права владения жилым помещением.

Право на пользование жилым помещением означает, что собственник должен фактически использовать данное жилое помещение. О целевом использовании любого жилого помещения мы уже говорили выше в пункте 1.2 "Пользование жилыми помещениями". Напомним лишь, что собственник может использовать жилое помещение исключительно согласно цели его назначения, т.е. для проживания граждан. Собственник может сам проживать в жилом помещении либо сдать его в наем для проживания в жилом помещении других граждан, т.е. он фактически будет использовать его для извлечения прибыли.

Право распоряжения жилым помещением означает, что собственник жилого помещения вправе распоряжаться им как ему угодно. Фактически право распоряжения означает свободное участие жилого помещения в гражданском обороте. Иными словами, с жилым помещением можно заключать любые гражданско-правовые сделки: аренда (наем), мена, пожизненное содержание с иждивением, купля-продажа, дарение, наследование, доверительное управление и др. Следует отметить, что уже во время строительства жилого дома в отношении еще не существующих, но будущих квартир можно заключать сделки, на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать право собственности в регистрационной палате. Само строительство жилых домов осуществляется на основании договоров строительного подряда, долевого участия в строительстве, собственники будущего жилого дома могут вступать в отношения цессии (уступки права требования: когда гражданин, профинансировавший часть строительства, продает квартиры в еще не построенном доме другим лицам), простого товарищества и т.д. Наконец, собственник жилого помещения может самостоятельно выбрать необходимые условия, которые будут регулировать его договорные отношения, такие, которые и не предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

Гражданское законодательство разрешает делать все что угодно со своим жилым помещением, если это не нарушает права и законные интересы других лиц. К другим лицам можно отнести соседей и членов семьи собственника жилого помещения. Так, собственник жилого помещения может снести свой частный дом любым способом, если это не нарушает законных прав на пользование данным жилым помещением членов его семьи и не повредит его соседям. Однако, например, квартиру собственник сломать или сжечь не может - очевидно, что это нарушит права его соседей на проживание в их квартирах. Право распоряжения несколько ограничено в определенных случаях. Иностранные граждане, например, не могут покупать объекты недвижимого имущества в приграничной территории Российской Федерации. В отношении жилищного фонда Российской Федерации все права по управлению им, в том числе и распоряжение, осуществляет федеральное министерство по управлению имуществом. Право государственной собственности можно подразделять на собственность федеральную и собственность субъекта РФ. Соответственно, федеральное министерство будет распоряжаться федеральной собственностью, а министерство (или иной орган исполнительной власти) субъекта РФ - собственностью субъекта РФ.

В зависимости от целей использования жилищное законодательство подразделяет жилищный фонд на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ не принято никаких нормативных актов в данной области, поэтому согласно ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к данным отношениям можно применять нормативные акты, которые действовали до принятия нового ЖК РФ. Поэтому до принятия нового нормативного акта, регулирующего данные отношения, будет действовать Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ", в дополнение к нему действуют два Приказа Госстроя России от 4 декабря 1997 г. N 17-127 и от 20 июня 2000 г. N 138. Государственный учет включает в себя и технический учет, инвентаризацию, или учет, проводимый Бюро Технической Инвентаризации. Оценка и учет жилых помещений БТИ осуществляется на возмездной основе. Ставки цен устанавливаются нормативными актами субъектов РФ либо муниципалитетов, поскольку БТИ действуют как унитарные государственные предприятия, и как муниципальные.

Виды жилых помещений можно выделять и в зависимости от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда. Поэтому, соответственно, можно говорить о жилом помещении, относящемся, например, к государственному жилищному фонду целевого использования или частному жилищному фонду коммерческого использования и т.д. Каждому из видов жилищного фонда характерны свои особенности в правовом регулировании отношений, которые могут складываться в обществе в связи с использованием и распоряжением данным жилым помещением, поэтому, выяснив то, к какому жилищному фонду можно отнести данное жилое помещение, можно сразу определить, какими нормами права будут регулироваться все общественные отношения, складывающиеся по поводу данного жилого помещения.