Вопрос 1
Каков порядок обмена жилья, занимаемого по договору социального найма?
1) В соответствии со ст. 37 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального
найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи,
в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения
на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена
занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения на жилые помещения, предоставленные
по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно
с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать
осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом
учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом
жилом помещении;
2) Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма,
в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные
граждане, являющиеся членами
семей нанимателей данных жилых помещений, допускается
с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если
обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства
о даче согласия на обмен или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и
выдаются заявителям в течение десяти рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений;
3) В соответствии со ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам
социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях,
расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1
ст. 70 ЖК РФ. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный
договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма
обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.
Согласие или отказ оформляется наймодателем в письменной форме и выдается им обратившемуся
за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со
дня обращения.
Вопрос 2
Как оформляется поднаем жилого помещения?
1) В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения заключается в письменной
форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые
совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения,
предоставленного
по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами. Если срок в
договоре не определен, договор считается заключенным на один год. Пользование по договору
поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в
соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Порядок, условия,
сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору
социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого
помещения. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,
прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального
найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ);
2) Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может
быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого
помещения на одного проживающего составит не менее нормы предоставления, а в коммунальной
квартире - не менее учетной нормы (ст. 76 ЖК РФ).
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также
согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и
проживающих совместно с ними членов их семей;
3) Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в
устной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть
занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается
в письменной форме.