Глава II. Многообразие залоговых форм

В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1. Ипотека (залог недвижимости)

В последнее десятилетие нельзя не заметить повышенный интерес исследователей к проблемам ипотечного кредитования.

Традиционно под ипотекой понимается залог недвижимого имущества, сущность которого заключается в возможности залогодержателю, являющемуся кредитором по основному обязательству, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя [37.174].

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ). Граждане и их объединения могут иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Эти конституционные положения служат основой для правового регулирования оборота земель, в том числе отношений по поводу залога земли [30.327].

Залогодатель по договору ипотеки остается собственником (или владельцем на праве хозяйственного ведения) недвижимого имущества и сохраняет право владения и право пользования заложенным имуществом. Права собственника земельного участка на использование своего участка закреплены в Земельном кодексе РФ. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе:

- использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями и др.

Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на:

- посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

- расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ.

Право залогодателя земельного участка использовать для собственных нужд имеющиеся на этом участке полезные ископаемые не означает права собственности на недра. Добытые общераспространенные полезные ископаемые могут быть использованы собственниками земельных участков для своих нужд, например строительства, но не для коммерческих целей.

Порядок использования собственником земельного участка подземных водных объектов регулируется Водным кодексом РФ. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, вправе использовать водные объекты только для своих нужд и в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц (ст. 12 ВК РФ).

Поскольку залогодатель по договору ипотеки сохраняет право собственности на заложенное недвижимое имущество, он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Залогодатель по договору об ипотеке обязан поддерживать заложенное недвижимое имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание до прекращения ипотеки.

Положения Закона об ипотеке предоставляют залогодержателю (в том числе по договору об ипотеке земельного участка) адекватные средства, позволяющие ему осуществлять действенный контроль за исполнением залогодателем своих обязанностей. Залогодержатель вправе проверять наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, не только по документам, но и фактически. Такая проверка представляет собой форму контроля [44.15].

Предметом залога также может быть как уже существующий объект недвижимости, так и строящийся. При ипотечном жилищном кредитовании залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на вещном праве жилое помещение, либо строящиеся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме. Нельзя не отметить, что в процессе ипотечного жилищного кредитования принимают участие многие субъекты: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, риелторские компании, инвесторы, страховые компании, оценщики и т.д. Подобная множественность субъектов ипотечного кредитования объясняется множественностью договорных связей, возникающих в процессе кредитования. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. Основной договор, и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляют, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая акцессорность юридической природы залога). Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении. В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному.

На договоры об ипотеке распространяются общие положения об обязательной регистрации прав на имущество, которое составляет предмет залога. Соответственно залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом в силу ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Одновременно в той же статье предусмотрена возможность отнесения к недвижимым вещам и любого иного имущества [31.128].

Следует иметь в виду, что ст.ст. 131 и 164 ГК РФ предусматривают необходимость регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (имеются в виду отчуждение, ипотека, долговременная аренда и др.) в учреждениях юстиции. Порядок регистрации сделок с недвижимостью и ведения соответствующих реестров должен определяться Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При оценке значимости требований об обязательной регистрации залога отдельных видов имущества следует иметь в виду, что ГК (ст. 342) допускает, если это не запрещено предшествующими договорами, залог (последующий залог) имущества и одновременно закрепляет принцип старшинства. Этот принцип означает, что требования последующего залогодержателя удовлетворяются из вырученной при продаже предмета залога суммы после предшествующих залогодержателей. В этой связи на залогодателя возлагается обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах. Эти сведения должны включать все то, что отнесено Кодексом к числу необходимых (существенных) условий договора: что именно было заложено, его оценку, существо, размер и срок исполнения. Все убытки, которые могут возникнуть у залогодержателя вследствие нарушения соответствующей обязанности залогодателем, должны возмещаться этим последним.

К этому следует добавить, что и орган, осуществляющий регистрацию, отвечает за вред, причиненный в результате нарушения его работниками соответствующих правил. Речь идет о возмещении таким органом убытков, связанных с выдачей недостоверной или неполной информации или отказом от ее выдачи. Такого же рода требования могут предъявлять любые лица, которые руководствовались при решении вопроса о заключении или незаключении обеспеченного залогом договора информацией, исходящей от соответствующего органа. В частности, тот, кому предстояло стать должником в обязательстве, может предъявить иск о возмещении убытков в случаях, если ошибки, содержащиеся в информации (например, завышение объема обязательства, обеспеченного предшествующим залогом, либо уменьшение стоимости заложенного имущества), повлекли за собой отказ потенциального кредитора выдать кредит.

Во всех указанных случаях действуют общие нормы о деликтных обязательствах, предполагающие возможность предъявления требований о возмещении не только реального ущерба, но и упущенной выгоды, а также устанавливающие общие условия возникновения соответствующего обязательства.

Предмет ипотеки считается обремененным с момента государственной регистрации договора, заключенного между залогодержателем и залогодателем. Так как договор об ипотеке носит дополнительный характер и непосредственно связан с основным обязательством должника, он не может вступить в действие ранее возникновения этого обязательства. Даже если договор об ипотеке был заключен раньше, права залогодержателя на предмет ипотеки начнут действовать после возникновения основного обязательства.

Возможны случаи, когда договор об ипотеке обеспечивает права кредитора по ранее заключенному договору. Тогда правовые отношения залогодателя и залогодержателя возникают с момента заключения договора об ипотеке и не распространяются на ранее существующие обстоятельства. Это положение носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Предмет ипотеки считается обремененным лишь с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

Поскольку залогодатель и после заключения договора об ипотеке сохраняет право собственности на заложенное имущество, он вправе распорядиться им. Однако защита прав залогодержателя требует, чтобы сделки по распоряжению предметом ипотеки совершались с его согласия. В договоре об ипотеке это согласие может быть заранее предусмотрено. Тогда залогодатель при заключении конкретной сделки не должен обращаться к залогодержателю за получением согласия на ее заключение.

Согласно ст. 50 Закона о Залоге основания для обращения взыскания на заложенное имущество возникают, когда согласно основному договору обязательство исполняется периодическими платежами (например, долгосрочный ипотечный кредит или продажа недвижимости с рассрочкой платежа). Для обращения взыскания в этом случае достаточно систематического нарушения сроков внесения платежей. Под систематичностью понимается просрочка платежа более трех раз в течение 12 месяцев. При этом длительность каждой просрочки не учитывается, т.е. не имеет правового значения, нарушен ли срок периодического платежа на один день или на месяцы.

Однако данной норме придан диспозитивный характер. Следовательно, в договоре об ипотеке могут быть предусмотрены иные основания для обращения взыскания на заложенную недвижимость. В частности, если основным договором обусловлены платежи раз в год или два раза в год в течение срока действия договора (т.е. другие периоды платежей по сравнению с упомянутыми), то в договоре об ипотеке может быть иначе предусмотрена систематичность нарушения сроков периодических платежей, дающая право обратить взыскание на имущество (например, в договоре может говориться о просрочке, допущенной три раза подряд).

Общий принцип, закрепленный в законе, состоит в том, что взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается, как правило, на основании судебного решения. Приоритет судебной формы защиты интересов залогодержателя по договору ипотеки означает недопустимость использования в этом случае исполнительной надписи нотариуса.

В качестве альтернативы судебному порядку защиты прав залогодержателя законодательство допускает заключение сторонами нотариально удостоверенного соглашения о внесудебной реализации предмета залога после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

2. Залог транспортного средства

Возросшая интенсивность гражданских правоотношений и активное применение залога различного транспорта на практике при обеспечении исполнения обязательств стали предпосылкой к принятию Закона РФ от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге», которым было предусмотрено, что залог транспортных средств подлежит регистрации в реестрах, которые ведутся государственными организациями, осуществляющими регистрацию гражданских воздушных, морских, речных судов и других транспортных средств [28.34].

Статья 11 указанного Закона установила, что если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, под страхом признания сделки недействительной предусматривалась обязательная регистрация договора залога автотранспорта, подпадавшего под категорию «другие транспортные средства».

С 1 января 1995 года после вступления в силу части первой Гражданского кодекса РФ приведенные нормы Закона о залоге не подлежали применению как противоречащие части первой Гражданского кодекса РФ

Однако процедура обязательной регистрации договора залога автотранспортных средств была закреплена подзаконными нормативными актами МВД России. Между тем факт, что в соответствии с п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ обязательной регистрации подлежат только сделки, связанные с залогом недвижимости, к которой автотранспортные средства не отнесены, был отмечен Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ[19].

В последующем внесены изменения, в соответствии с которыми ГИБДД освобождалась от обязанностей по регистрации договоров залога автотранспортных средств.

В соответствии с действующим в настоящее время законодательством договор залога автотранспортного средства заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, более того, подобная регистрация не может быть произведена потому, что законодательство не предусматривает ее процедуру.

Безусловно, данное положение облегчает оборот транспортных средств как предмета залога, однако очевидно также, что подобное решение законодателя нельзя назвать безупречным.

В связи с развитием банковского целевого кредитования на покупку автомобилей указанная проблема задевает интересы банков. Так, по запросу Ассоциации российских банков на заседании Президиума ВАС РФ 18 июля 2002 года обсуждалась проблема регистрации залога транспортных средств. Выводом, к сожалению, стало отсутствие оснований для внесения в законодательство каких-либо изменений [47].

Динамично развивающейся банковской услугой в настоящее время выступает выдача кредита на приобретение автотранспортного средства. При данном виде кредитования банки обычно требуют оплату части стоимости автотранспортного средства и передачу его в залог. Заключение кредитного договора и договора залога происходит одновременно, более того, подобное соглашение часто представляет собой один документ.

Банк при отсутствии регистрации залога автомобиля становится крайне незащищенным залогодержателем. Он не может наблюдать и тем более контролировать поведение собственника автомобиля в отношении заложенного имущества.

Практикуемое банками последующее изъятие паспорта транспортного средства весьма сомнительно с правовой точки зрения. Оно обычно происходит на основании устной договоренности и оформляется актом приема-передачи. Данная передача является актом доброй воли покупателя и не включается обычно в договор залога в качестве его обязанности. При регистрации транспортного средства необходимым документом является ПТС. Именно поэтому банки стараются изъять его у покупателей. Но это вовсе не является гарантией того, что автомобиль не будет продан. Ничто не помешает собственнику автомобиля получить дубликат ПТС, сославшись на то, что ПТС был утрачен или непригоден для использования, и реализовать предмет залога.

Очевидно, что попытки изымать ПТС носят скорее характер запугивания клиента, чем являются способом защиты, тем более правовым.

Также необходимо учитывать, что для составления договора купли-продажи автомобиля ПТС вообще не нужен, и снять с учета автомобиль и реализовать его не составит для собственника большого труда. Из изложенного следует, что интересы залогодержателя и лица, приобретшего автотранспорт, выступающий предметом залога, будут противоречить [28.50].

Автотранспорт становится весьма привлекательным объектом для недобросовестного поведения собственника и объектом мошеннических действий. Простота оборота, ликвидность данного имущества нужны для нормального развития рынка, однако необходимы ограничения, которые исключат злоупотребление собственником своим правом.

Наиболее частым нарушением является продажа автомобиля его собственником без согласия залогодержателя. Несмотря на существующий залог, лицо, приобретшее заложенное имущество, не знает о его обременении, а кредит остается непогашенным.

Актуально определить, какой будет являться сделка по отчуждению заложенного имущества собственником-залогодателем без согласия залогодержателя: ничтожной или оспоримой. В соответствии со ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Таким образом, в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, залоговый кредитор имеет право на обращение взыскания на предмет залога.

Казалось бы, все вышеперечисленное в какой-то мере снимает вопрос о регистрации договора залога. Но необходимо еще раз обратить внимание на то, что предлагаемое решение является, во-первых, не совсем чистым с правовой точки зрения, во-вторых, серьезным ударом по праву собственности, так как несправедливо ущемляются интересы добросовестного участника гражданского оборота, и, наконец, в-третьих, на практике собственник автотранспорта, реализующий заложенный автомобиль и пытающийся уйти от выполнения основного обязательства, безусловно, предвидит подобное развитие событий и старается замести следы, создавая цепочку собственников и владельцев, в конце которой автотранспорт станет фактически недоступным залогодержателю.

Представляется, что систему регистрации договоров залога автотранспорта, первоначально предусмотренную законодательством, необходимо реставрировать по одному из двух вариантов.

1. Установление жесткой системы регистрации договоров залога, при которой отсутствие регистрации такого договора будет обозначать автоматическое признание сделки залога автотранспорта ничтожной.

2. Введение добровольной системы регистрации, которая может существовать и в рамках действующего гражданского законодательства. При данной системе регистрация договора залога не будет обязательной, но если залогодержатель не осуществит регистрацию договора, то он при отчуждении автотранспорта добросовестному приобретателю автоматически лишается права требовать удовлетворения по основному обязательству за счет обращения взыскания на предмет залога. Думается, будет справедливо, если необходимость регистрации и степень доверия стороне в договоре залогодержатель будет определять самостоятельно и действовать исходя из собственного решения, на собственный страх и риск.

Стоит отметить, что есть и противники введения регистрации договора залога. Одним из аргументов при этом является то, что для регистрации договора залога регистрирующий орган должен обладать достоверной информацией о принадлежности права. Иными словами, право собственности на имущество, передаваемое в залог, должно быть достоверно установлено.

3. Деятельность ломбардов

Сам термин «ломбард» происходит от названия одной из итальянских провинций под названием Ломбардия.

Именно выходцы из Ломбардии в эпоху позднего средневековья (в 15 в. н.э.), когда миру еще не были известны бумажные деньги и банковские займы придумали такой способ передачи наличных денежных средств в пользование, как передача их под залог другой дорогостоящей вещи. Каждый феодал чеканил свои монеты со своим изображением и гербом, не всегда эти монеты принимались в качестве платежного средства в другой стране, поэтому ломбарды очень быстро разрослись практически по всей западной и центральной Европе. Даже великий завоеватель прусский король Фридрих II на ведение войны довольно часто брал деньги в долг, в том числе и в ломбардах [33.432].

Следует отметить, что сами ломбарды представляли тогда не разветвленную сеть приемных точек, разбросанных по всему населенному пункту, а единую и крупную организацию с очень большим оборотом средств. Нередко суммы займов, которые выдавали тогда ломбарды, могли сравниться по своим размерам с казной короля Франции или Германии.

Федеральный закон от 19 июля 2007 года № 196-ФЗ «О ломбардах» является специальным законодательным актом, в котором установлены правила кредитования граждан ломбардами под залог принадлежащих гражданам вещей, а также оказания ломбардами услуг по хранению веще [8].

Институт залоговых отношений в целом и особенности залога вещей в ломбарде в частности регламентируются прежде всего Гражданским кодексом РФ. Статьей 358 части первой ГК РФ предусмотрено, что принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов может осуществляться в качестве предпринимательской деятельности специализированными организациями - ломбардами.

Деятельность ломбардов достаточно специфична и имеет ряд особенностей, которые существенным образом отличают ее от иных видов деятельности по предоставлению займов под залог. Основными отличительными особенностями, обусловливающими специфичность деятельности ломбардов, являются:

наличие в ГК РФ императивной нормы, устанавливающей обязанность ломбарда страховать за свой счет и в пользу залогодателя (поклажедателя) принятую в залог либо на хранение вещь в полной сумме ее оценки;

правовые последствия реализации заложенной вещи - после ее реализации требования ломбарда к залогодателю (заемщику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации, недостаточна для их полного удовлетворения;

наличие обязательного льготного месячного срока, наступающего по истечении срока предоставления займа, в течение которого ломбард не вправе реализовывать принятую в залог вещь;

обращение взыскания на заложенную вещь на основании исполнительной надписи нотариуса;

займы предоставляются исключительно физическим лицам под залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления.

Правоотношения по договору займа устанавливаются гл. 42 ГК РФ. Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. По договору займа в ломбарде берутся именно денежные средства. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. По договору займа должник обязан будет вернуть займодавцу обратно полученную им сумму денежных средств, а также уплатить проценты на нее.

Сторонами договора займа выступают:

- с одной стороны - ломбард (займодавец) представляет собой юридическое лицо, которое является специализированной коммерческой организацией;

- с другой - физическое лицо (заемщик), как граждане РФ, так и лица, таковыми не являющиеся.

В настоящее время установлена конкретная форма заключения договора - простая письменная. Факт заключения сторонами договора займа подтверждается и оформляется путем выдачи ломбардом заемщику залогового билета, который составляется и подписывается в 2-х экземплярах. Второй экземпляр этого документа остается в ломбарде и хранится в соответствии с требованиями, предъявляемыми к хранению бланков строгой отчетности.

Особенность данных правоотношений займа состоит в том, что их исполнение должником (получателем займа) в будущем обеспечено залогом. Предмет залога на все время действия договора займа хранится у займодавца. Как указано в ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает. В рассматриваемом случае залогом обеспечивается исполнение договора денежного займа [32.231].

В случае невозвращения в установленный договором срок суммы займа, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард вправе в порядке, предусмотренном настоящим Законом, по истечении льготного месячного срока продать это имущество в порядке, установленном для реализации заложенного невостребованного имущества.

После того как вещь стала невостребованной, ломбард может обратить на нее взыскание. Правовые основания для этого предусмотрены гражданским законодательством. Хотя формально собственником вещи (даже при условии, что она стала невостребованной) остается лицо, передавшее ее в залог.

Совершение нотариусом исполнительных надписей обеспечивает защиту прав ломбарда, так как тем самым происходит оформление в упрощенном порядке взыскания долга с недобросовестных заемщиков. С одной стороны, гарантируются права ломбарда, так как для совершения исполнительной надписи не требуется присутствие должника (без выяснения и уточнения его позиции и мнения по данному вопросу). При этом, с другой стороны, интересы должников также являются защищенными по причине того, что исполнительная надпись совершается нотариусом только на подлинных документах, бесспорно подтверждающих задолженность заемщика и не вызывающих каких-либо сомнений с точки зрения их достоверности. Кроме того, нотариус при оформлении исполнительных надписей вправе проверить учредительные документы ломбарда, действующего в качестве юридического лица. Для оформления исполнительной надписи требуется письменное заявление от имени ломбарда. Документы после совершения исполнительной надписи выдаются его уполномоченному представителю.

Основное назначение исполнительной надписи состоит в том, что ломбард вправе обратить взыскание на конкретное заложенное имущество. И именно за счет его реализации задолженность перед ломбардом будет погашаться. Поэтому в исполнительной надписи должно быть перечислено все невостребованное имущество, указанное в залоговом билете, при условии, что на него будет обращаться взыскание. Таким образом, цель ломбарда - не реализация заложенного имущества и, как следствие, получение дохода, а погашение требований ломбарда к залогодателю.