smetnoe_delo_2

Естественно, точность счета при таком методе определения стоимости строительства может допускать отклонение до 15-20%, но при прогнозных расчетах на предпроектной стадии этого вполне достаточно.

Вопрос. Как понимать фразу- «поправки, учитывающие изменение технического уровня и социального прогресса за истекший период»?

Ответ. Если мы берем за аналог здание, построенное в середине 80­ х годов, сметная стоимость которого составлена в базовых ценах 1984 г., определить стоимость аналогичного здания, запроектированного в настоящее время, одного пересчета ценового уровня от базовых цен 1984 г. в текущие цены будет недостаточно. Ведь здание, построенное в середине 80-х годов, было запроектировано в начале 80-х годов. А за истекший период очень многое изменилось.

Начнем со стенового ограждения. В соответствии с требованиями СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» требования к теплозащите наружных стен существенно изменились. И в том же Санкт-Петербурге в середине 80-х годов толщина наружных кирпичных стен допускалась 64 см и даже 51 см, а сейчас - около 1,5 м. И изменение требований к теплозащитным параметрам наружных стен не может не повлиять на сметную стоимость строительства здания, - она должна увеличиться и в реальной действительности она обязательно увеличится даже при сохранении всех прочих параметров здания. Естественно, с переходом на новый СНиП далеко не всегда стали проектировать и строить здания с наружными стеклами только из кирпича, однослойные. Появилось мно­ жество вариантов 2-х слойных и многослойных наружных стен, но фактор удорожания (не связанный с инфляцией, а только лишь с изменениями норм проектирования) обязательно будет иметь место. Но, поскольку возросли требования к теплозащите в целом по зданию, изменились и требования к окнам. И в Санкт-Петербурге уже не допускается двойное остекление, только тройное: в одной створке - стекло, в другой - стекло­ пакет. А это тоже вызывает удорожание. Теперь перейдем к сантехнике. Возросли требования и здесь. На входе в здание должен устанавливаться фильтр грубой очистки, перед водоразборным краном - фильтр тонкой очистки. Очень часто трубопроводные системы применяются иные, не те, что прежде. На смену стальным трубам, оцинкованным и неоцинкованным, пришли металлопластиковые трубы, нашедшие широкое применение. Немалые изменения произошли и в электромонтажных работах. В соот­ ветствии с требованиями ПУЭ-6 и ПУЭ-7 все токонесущие сети должны выполняться с занулением и заземлением. Вследствие этого и провода стали применяться другие, и розетки с выключателями.

570 Глава 18

Естественно как в сантехнике, так и в электрике все изменения к уде­ шевлению не приводят, только к удорожанию стоимости в сопоставимых ценах.

Немалые изменения произошли и в системе вентиляции. Во многих случаях принудительной системы приточно-вытяжной вентиляции появ­ ляется и кондиционирование, что с широким применением компьютеров потребность в кондиционерах возросла, т.к. при температуре выше +25°С компьютеры зачастую «глючат». Появилось холодоснабжение и другие примеры инженерных инноваций. Существенно изменилась пожарная и охранная сигнализация, и эти изменения тоже ведут не к удешевлению, только к увеличению стоимости строительства.

Помимо изменений, связанных с повышением технического уровня, появились и изменения, связанные с наличием социального прогресса. Раньше, при строительстве жилых домов в середине 80-х годов и думать невозможно было о проектировании в квартире 2-х санузлов или хотя бы 2-х унитазов, 1 - в санузле, а другой - в ванной комнате. В 80-х годах никто не подозревал о возможности такого удобства как «теплый пол». А теперь таковые применяются достаточно часто, и в ванных комнатах, для удобства, чтобы по ночам босиком не холодно было, и у входной двери, у порога, для сушки обуви и т.д. Естественно, подобные инновации тоже ведут к увеличению стоимости строительства, т.к. в стоимости аналогов их не было.

Напрашивается вопрос - а как учитывать эти поправки, как обсчитать размер дополнительных затрат?

К сожалению, как правило, - прямым счетом. Где-то можно привести затраты к 1 кв.м. наружных стен, где-то - к 1 м2 оконных проемов, где-то к 1 п/м труб или привести расход труб на 1 м2 общей площади здания, но разницу в стоимости, связанную с изменением технического уровня и, как следствие, с изменением проектных решений, придется считать прямым счетом. Это не так страшно, как кажется.

Вопрос. Как определить размер поправок на глубину заложения фун­ даментов, замену ленточных фундаментов или фундаментов под колонны на свайное основание, поправки на водопонижение и т.д.

Ответ. Расчет поправок лучше выполнять прямым счетом в базе объекта-аналога и затем переводить сметную стоимость из базовых цен объекта-аналога в текущие цены. Для расчета поправки на увеличение глубины заложения фундаментов, надо составить локальный сметный расчет на земляные работы как по отрывке грунта, так и по его обрат­ ной засыпке со всеми сопутствующими затратами - по отвозке грунта и

последующей подвозке по устройству водоотлива (при необходимости) по увеличению объема котлована вследствие увеличения работ по отрыв­ ке грунта в откосах, поскольку, во-первых, любое увеличение глубины котлована влечет к увеличению объема земляных работ не только под пятном здания, но и в откосах, даже если крутизна откосов не изменится, во-вторых, при увеличении глубины котлована, как правило, меняется и крутизна откосов, на более пологие откосы.

Следует также сделать сметный расчет, связанный с увеличением объема фундаментов из-за увеличения глубины котлована.

При изменении глубины заложения фундаментов в меньшую сторону, поправка, естественно, должна быть минусовая.

При замене ленточных фундаментов либо фундаментов под колонны на свайное основание следует в расчете не только предусмотреть до­ полнительные работы непосредственно на погружение свай, с учетом их стоимости и устройства основания под сваебойный агрегат, необходимо также выполнить расчет на дополнительные земляные работы, т.к. при наличии свайного поля необходимо обеспечить возможность для беспре­ пятственного прохождения сваебойной техники по дну котлована.

При изменении свайного поля на ленточные фундаменты либо отде­ льно стоящие фундаменты под колонны, с рандбалками, поправка будет минусовая.

Если предусмотрено водопонижение, необходимо выполнить локальный расчет на устройство водопонижения иглофильтрации, с учетом работы по водопонижению в процессе всего периода работ нулевого цикла.

Если же предусматривается не водопонижение, а водоотлив, необхо­ димо выполнить сметный расчет на организацию водоотлива, а также на производство работ по водоотливу в течение всего периода производства работ по нулевому циклу. Следует также сделать сметный расчет на до­ полнительные земляные работы, связанные с уширением котлована либо траншеи, поскольку при водоотливе водосборные траншеи и приямки следует размещать за пределами фундаментов с наружной стороны.

Вопрос. Как определить размер территориальной поправки, учитыва­ ющей ценовые различия в разных регионах?

Ответ. Надо определить размер поправки, учитывающий разницу в размере зарплаты рабочих, разницу в стоимости эксплуатации 1 маш-часа строительных машин и механизмов, разницу в стоимости строительных материалов между ценами в регионе, где был построен объект-аналог и ценами в регионе, где предполагается строительство проектируемо­ го объекта. По статьям затрат расчет поправки следует производить в

текущих ценах по ресурсно-технологическим моделям в соответствии с порядком, приведенным в Указаниях по применению Федеральных еди­ ничных расценок (ФЕР) на строительные и специальные строительные работы - МДС 81-36.2004.

Ни в коем случае не рекомендуется применение каких-либо готовых коэффициентов или индексов, поскольку размер территориальной поп­ равки напрямую зависит от структуры работ и структуры материальных ресурсов. Даже для жилых домов размер поправок может и должен быть различным для:

-панельныхжилых домов

-монолитныхжилых домов

-сборно-монолитныхжилых домов

-кирпичных домов из полнотелого красного кирпича

-кирпичных домов из пустотелого и щелевого красного кирпича

-кирпичных домов из силикатного полнотелого кирпича

-кирпичных домов из силикатного пустотелого кирпича

-деревянных рубленыхжилых домов из бруса

-деревянных рубленыхжилых домов из бревен

-каркасно-обшивных жилых домов

Вопрос. Как определить поправки, связанные с различием архитек- турно-планированных и конструктивных решений?

Ответ. Лучше всего прямым счетом. Если в проектируемом здании полы мраморные, а в объекте-аналоге из керамической плитки необходимо сде­ лать расчет поправки в базовом уровне цен для одного и того же региона. Сложнее тем, где изменение конструктивных решений приводит к измене­ нию объемов работ и материальных ресурсов, например в объекте-аналоге элементы каркаса из сборных железобетонных конструкций, а в проектиру­ емом объекте - из металлоконструкций. Но даже на ранней стадии, в ТЭО инвестиций проектировщики, как правило, закладывают объемы работ по основным конструктивным решениям, так что надо обсчитать 1 вариант на исключение и другой - на добавление. Эти расчеты обязательно надо вы­ полнить, чтобы можно было доказать правильность своих вычислений всем оппонентам и, в первую очередь, самому себе. Если же по объекту-аналогу отсутствуют данные по объему конструкций элементов каркаса или по их стоимости, лучше попробовать подыскать другой аналог.

Размер поправок, связанных с проведением мероприятий по обеспе­ чению устойчивости существующих зданий и оборудования (устройство шпунтового ограждения, вдавливание свай вместо забивки и т.д.), опре­ деляется расчетом на основании данных раздела ТЭО или ТЭР «Орга­ низация строительства».