5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

• анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;

• затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

• оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.

В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты. Расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта по результатам разделав 3, 4, 5 представлены в табл. 8.

Таблица 8

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент, %
Сравнительный	4967,78	0,75
Затратный	4065,748	0,10
Доходный	5467,2	0,15
Итого рыночная стоимость	49524,90	1

Затем в соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной стоимости.

При этом следует учесть:

• залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 – 70 % от их рыночной стоимости в зависимости от местоположения и типа объекта;

• размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.

Залоговая стоимость доли имущества:

4952490 × 0,3 = 1485747 руб.

Заключение

При выполнении данной курсовой роботы были закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы. А так же были проведены расчеты по определению стоимости недвижимости.

В ходе выполнения курсовой работы были решены поставленные задачи, а именно:

1. рассмотреть правовые основы недвижимости и оценочной деятельности;

2. дать общую характеристику объекта оценки;

3. определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

4. рассчитать оценку стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным);

5. провести согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

Результаты оценки стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным) представлены ниже в таблице.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент, %
Сравнительный	4967780	0,75
Затратный	4065748	0,10
Доходный	5467200	0,15
Итого рыночная стоимость	49524898	1

Самым весомым подходом является сравнительный – 0,75%; затратный – 0,10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками; доходный – 0,15%, оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использование в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода.

Список использованных источников

1. Экономика недвижимости [Текст]: метод. Указания по выполнению курсовой работы / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева. – Новосибирск: СГГА, 2008. – 26 с.

2. Федеральный закон № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г.

3. Гражданский кодекс РФ.

4. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, О. А. Мирошникова; под общ. ред. Е. И. Лобановой. – Новосибирск: СГГА, 2007.

5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 27.07.2007 г. № 256.

6. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2002.

7. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. – М.: Маркетинг, 2002.

8. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422 с.

9. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Под ред. В. И. Ресина. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000.

10. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О., Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 416 с.

41