4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые моет принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле:

Спд = ЧОД / СК, (5)

где Спд – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК – ставка капитализации.

Ставка капитализации определяется на основе данных по аналогичным объектам по формуле:

СК = ЧОДi / Цi, (6)

где i – сопоставимый объект (i=1, i=2, i=3, i=4, i=5, i=6, i=7, i=8, i=9);

ЧОДi – чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;

Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

Этапы расчета ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1.Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовый доход – это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле:

ПВД = S × A × n, (7)

где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м²,

n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД = 320 × 170 × 12 = 652800 руб.

2.Определение действительного валового дохода (ДВД).

Действительный валовый доход – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД – П1 – П2, (8)

где П1 – потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 – потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности помещений равна нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5 % от ПВД.

ДВД = 652800 – (652800 × 0.05) = 620160 руб.

3.Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД – Р, (9)

где Р – расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД.

ЧОД = 620160 – (652800 × 0.28) = 437376 руб.

Расчет чистого операционного дохода за год представлен в табл. 6.

Таблица 6

Расчет чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	руб./м2	170
2	Площадь оцениваемого объекта	м2	320
3	ПВД за год	тыс. руб.	652,8
4	Потери от недогрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. руб.	32,64
5	ДВД за год	тыс. руб.	620,16
6	Расходы арендодателя	тыс. руб.	182,784
7	ЧОД	тыс. руб.	437,376

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Расчет ставки капитализации представлен в табл. 7.

Таблица 7

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги		ЧОДi,тыс. руб.	Цi, тыс. руб.		СК, %
А1		412,40	5155		0,08
А2		407,43	4527		0,09
А3		330,33	4719		0,07
А4		341,87	4022		0,085
А5		307,95	4106		0,075
А6		349,92	4374		0,08
А7		501,12	5568		0,09
А8	371,42		5306	0,07
А9	402,72		5034	0,08
Итоговая СК				0,08

Чистый операционный доход сопоставимых объектов представлен в соответствии с номером варианта.

Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта.

Итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое СК.

Таким образом, на основе расчетов чистого операционного дохода и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле (5).

Спд = 437376 / 0,08 = 5467200 руб.