5. Возникновение прав на землю в связи с переходом права собственности на находящиеся на ней здания, строения, сооружения.

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

6. Возникновение права собственности на землю по давности владения

В современном российском законодательстве этот институт появился сравнительно недавно, о нем говорилось в ст. 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности»⁵. Но еще римскому и дореволюционному российскому праву приобретательная давность была известна.

Сущность приобретательной давности состоит в возможности возврата в гражданский оборот имущества, утратившего хозяина.

Юридический состав, являющийся основанием возникновения права собственности по давности владения

Итак, лицо – гражданин или юридическое лицо – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет… приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как мы видим, приобрести право собственности по давности владения может только гражданин или юридическое лицо. И хотя согласно п.2 ст. 124 Гражданского кодекса РФ к Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в гражданских правоотношениях, в этом случае закон делает исключение и не предоставляет им возможности приобрести право собственности по такому основанию. Поэтому на основании ст. 234 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только право частной собственности на землю.

Для того, чтобы возникло право собственности на землю необходимо наличие определенной ст. 234 Гражданского кодекса РФ, совокупности юридических фактов и условий, иначе говоря, юридического состава. Первым в рассматриваемом составе является сложный юридический факт – владение, которое должно отвечать одновременно четырем условиям: открытость, непрерывность, добросовестность, владение как своим собственным. Вторым юридическим фактом в данном составе является истечение установленного законом срока, третьим – судебное решение и, наконец, четвертым – государственная регистрация права собственности на землю.

В то же время нельзя забывать и того, что в соответствии с п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ «в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются». Данное положение означает, что любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратного.

Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее лицо то, которое не скрывает своего обладания земельным участком перед третьими лицами, владеет не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий, демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно скрывать свое владение от посторонних взоров.

Третье условие – непрерывность владения в течение всего необходимого срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право собственности, не должен сам оставлять имущество, т.е. совершать действия, «определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования». В отношении земельного участка это отнюдь не означает, что лицо должно непрерывно находиться непосредственно на участке. Господство над участком может быть лишь потенциальным, владельцу нет необходимости осуществлять его ежеминутно⁶. Если речь идет о земельном участке сельскохозяйственного назначения, то о непрерывности владения свидетельствует сезонное использование его по целевому назначению, например, выращивание садовых, огородных культур. Если земля предназначена для строительства объекта недвижимости, то начало такого строительства уже свидетельствует о ее использовании. Не должны рассматриваться в качестве перерыва владения периоды, в течение которых земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Непрерывность владения также не устраняется заменой владельца его правопреемником (п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса РФ).

Четвертым условием, относящимся к владению, является владение земельным участком «как своим собственным». Данный оборот может означать только одно – владелец относится к присвоенному участку не хуже, чем к остальному, принадлежащему ему на праве собственности имуществу. Речь идет об осуществлении хозяйственного господства над ним. Владелец заботится о земле таким образом, как это делал бы на его месте любой рачительный хозяин. В частности, он обязан эффективно использовать ее в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности и т.п.

Истечение давностного срока – следующий необходимый юридический факт в рассматриваемом составе.

Срок приобретательной давности (15 лет для недвижимого имущества) начинает течь не ранее истечения срока исковой давности по иску об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, следует помнить, что срок ожидания составляет по общему правилу 18 лет ( в том случае, когда срок исковой давности равняется трем годам).

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие статьи 234 Кодекса распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ. Таким образом, правила Гражданского кодекса о приобретательной давности имеют обратную силу. Это общее положение не в полной мере применимо к земельным участкам.

Как известно, в советский период вся земля находилась в исключительной государственной собственности. Частная собственность на землю была запрещена вплоть до 1990 года, когда был принят Закон РСФСР «О земельной реформе»⁷, отменивший монополию государственной собственности на землю. Статья 4 этого акта предусматривала возможность передачи гражданам в собственность земельных участков для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Эта привилегия для государства как субъекта гражданско-правовых отношений была отменена с момента введения в действие Закона СССР “О собственности в СССР” (1 июля 1990 г.). Таким образом, для бывшего государственного имущества сроки, упоминаемые ст. 234 Гражданского кодекса РФ, начнут свое течение не ранее 1 июля 1990 г. С этого дня начинает течь, во-первых, срок исковой давности, если в данной конкретной ситуации имелось лицо, обладающее правом на предъявление виндикационного иска. По истечении данного трехлетнего срока начинает течь собственно приобретательная давность. Но, как уже отмечалось, для земельных участков начало течения этих сроков связано со вступлением в силу упомянутого Закона «О земельной реформе».

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, право собственности по данному основанию возникает у лица лишь с момента государственной регистрации права. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.6 устанавливает правило: «…право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке».