Понятие договора ренты

Понятие договора ренты содержится в ст. 583 ГК. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента - это новый институт российского гражданского права. Законодательством установлены два вида ренты: - постоянная рента (установление обязанности выплачивать ренту бессрочно); - пожизненная рента (установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты).

Особой разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. Постоянная и пожизненная рента имеют довольно много общего. Значительная часть норм, регулирующих оба вида ренты, носит диспозитивный характер, поэтому определение целого ряда условий договоров производится по усмотрению сторон. Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу.

Применительно к гл. 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением — это только его разновидность. Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается. Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК). Такая конструкция главы, при которой сосуществуют определения договорного типа и особо его видов, весьма широко используется в Кодексе. Примером может служить рассмотренная ранее гл. 30. В нее включены определения и самой купли — продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле — продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 526), контрактации (п. 1 ст. 535), энергоснабжения (п. 1 ст. 539). Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует, прежде всего, из п. 2 ст. 583 ГК. Он допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Двучленное деление ренты нашло отражение и в п. 2 ст. 601 ГК. В нем предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный параграф гл. 33 ГК, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожизненной ренте. Для уяснения значения соответствующей нормы можно сравнить ее с имеющимися во многих главах ГК отсылками к статьям, заведомо посвященным иным типам (видам) договоров. В подобных случаях законодатель, формируя отсылочную норму, учитывает несоответствие, которое может повлечь за собой ее применение. Например, в п. 2 ст. 567 ГК, в котором предусмотрено, что на договор мены распространяются правила о договоре купли — продажи, приведенное указание снабжено оговоркой: «…если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены». Тем самым заведомо не исключается возможность возникновения ситуации, когда действие норм, являющихся адресатом отсылки, могло бы вступить в противоречие с моделью того договора, к которому должна применяться отсылочная норма. С указанной точки зрения весьма симптоматично отсутствие в п. 2 ст. 601 ГК аналогичной оговорки. Это можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением — подвид пожизненной ренты. А естественно, расхождение между такими различными уровнями классификации, как род (тип) и вид, вид и подвид, заведомо не может иметь места. В результате следует прийти к выводу, что в данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе «Купля — продажа». В ней выделены купля — продажа как род, поставка — как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация — в качестве подвидов соответствующего вида (поставки).

Условия договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, для которых законом строго определяется его форма, и который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если в договоре предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то, согласно статье 584 ГК РФ, он также подлежит государственной регистрации. Основные правила и условия договора установлены Гражданским Кодексом, в котором определяются выкупная стоимость ренты, размер и сроки выплаты, ответственность за задержки платежей и др., что обеспечивает максимальную урегулированность отношений, даже если в договоре прямо не указываются какие-либо вопросы. Стороны также вправе указать дополнительные правила по своему усмотрению, но они не должны противоречить существу договора ренты. Существенными условиями, которые прямо должны быть указаны в договоре являются, например, размер ежемесячных платежей, или, в случае передачи под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества — условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Стороны договора ренты

Сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который со своей стороны обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различают два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением. В структуре части второй ГК РФ гл.33, посвященная ренте, расположена после разделов о купле-продаже, мене, дарении и как бы завершает собой большую группу правовых институтов, связанных с отчуждением имущества в собственность других лиц, а после ренты следуют разделы о передаче имущества другим лицам без перехода к ним права собственности на это имущество – аренда, безвозмездное пользование и др. Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты. Состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т.п.). Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях – некоммерческие организации.

Особенности пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. Срок действия такого договора – период его (их) жизни. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей). Самостоятельно найти квартиру для заключения договора ренты очень затруднительно, поэтому лучше обратиться в риэлтерскую компанию, многие сейчас практикуют такой вид сделок. Кроме того, есть компании специализирующиеся только на этом виде деятельности, например, ООО «ФСЗП» (фонд социальной защиты пенсионеров), который работает в 15 городах России и сопровождает все этапы сделки, а также помогает в разрешении спорных ситуаций в дальнейшем. Выплаты по такому договору должны быть в виде денежных сумм и ее размер не может быть ниже МРОТ и подлежит индексации со временем. Выплаты по договору пожизненной ренты производятся ежемесячно, но могут быть изменены по договоренности сторон. Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по инициативе получателя ренты, если плательщик нарушит существенные условия договора, то есть не будет оплачивать регулярно и в полном объеме рентные платежи. При расторжении договора ренты получатель может потребовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков, понесенных получателем ренты. Если же имущество под рентные платежи передавалось бесплатно, то при нарушении условий договора получатель может потребовать возврата имущества и его стоимости в счет выкупной цены ренты. В случае гибели или порчи имущества, переданного по договору пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств по договору, и он будет продолжать выплачивать установленные суммы на протяжении жизни получателя.

Особенности пожизненной ренты с иждивением

Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей. Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина. Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости. Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты. Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда. Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь. Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.

Договор пожизненной ренты

В чем различие и в чем плюсы и минусы заключения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением для пенсионера? В связи с непростой ситуацией в стране многие одинокие пожилые люди сталкиваются с серьёзными материальными трудностями. С огромной скоростью растут платежи за коммунальные услуги, поднимаются в цене продукты питания. А пенсии так малы, что их может не хватать порой даже на самые нужные вещи. Где следует искать возможности к существованию? Порой единственное, что еще есть у пенсионера - это его квартира. Но далеко не каждый пожилой человек захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, несмотря на то, что цены на аренду жилой недвижимости сегодня более чем высоки. Не самый правильный выход и сменить квартиру на меньшую с некоторой доплатой. Попрощаться с родным окружением и обстановкой человеку, и особенно пенсионеру тяжело, а полученные деньги ещё не гарантируют вам спокойную старость. Кроме того, существует риск остаться вообще без всякого жилья. Кому сегодня можно довериться? Повсюду настойчиво пестрят рекламные обращения в адрес престарелых, одиноких и инвалидов о возможности в обмен на квартиру предложить уход, одарить холодильниками, телевизорами и т.д. Очень сложно удержаться от такого соблазна. Ещё один вариант - завещать квартиру тому, кто согласится ухаживать. Если же лицо, в пользу которого составлено завещание, не будет выполнять своих обязательств, владелец квартиры всегда может отменить своё решение. Однако не каждый человек согласится взять на себя бремя пожизненного содержания с иждивением без гарантии вознаграждения. Чаще всего люди преклонного возраста обращаются к нотариусу с просьбой удостоверить договор дарения квартиры, жилого дома в пользу близких родственников либо посторонних лиц с надеждой, что те позаботятся о них. Но эти надежды не всегда оправдываются. Так что каждый из рассмотренных вариантов имеет существенные недостатки. В данной ситуации безопаснее заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Это одна из разновидностей договора пожизненной ренты, предусмотренная Гражданским кодексом РФ (ст.601 ГК РФ): «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)». Стороной, передающей свою недвижимость, может быть только гражданин (физическое лицо), а другой стороной (плательщик ренты) - как гражданин, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, могут быть частными или государственными. У этого вида договора ренты есть много положительных сторон. Например, плательщик ренты не имеет права в период действия договора отчуждать эту недвижимость (кого-либо регистрировать, продавать, менять, сдавать в залог и т.п.) без согласия получателя ренты. Ещё один плюс для получателя ренты состоит в том, что он продолжает жить в своей квартире, но теперь имеет гарантированную материальную поддержку и уход. Второе особенно важно для лиц, которые не способны к полному самообслуживанию. Важно отличать договор ренты пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты квартиры, который не предусматривает содержания в натуральном виде. В этом случае пенсионер получает только деньги (ежемесячные выплаты) и не имеет права требовать что-то ещё. При заключении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением не стоит торопиться. Заключение такого договора - очень серьёзный шаг для обеих сторон, поэтому лучше всего проконсультироваться у юриста. Нужно обращать внимание: • куда и с кем вы идёте на заключение договора пожизненной ренты или ренты пожизненного содержания с иждивением; • насколько надёжна выбранная вами фирма или человек для заключения договора ренты; • каковы их финансовые возможности. Прежде чем подписывать какие-либо документы, убедитесь, что это именно тот вид договора ренты, который вы собираетесь заключить. Внимательно изучите документ на предмет сторон, заключающих договор. В настоящее время лицензирование риэлтерской деятельности отменено, а значит, многие коммерческие фирмы теперь не контролируются. Будьте осторожны, выбирая потенциального плательщика ренты. В заключение необходимо отметить: если условия договора ренты пожизненного содержания с иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

Договор постоянной ренты

Уже самое различие в названии обоих видов ренты — «постоянная» и «пожизненная» дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима. Прежде всего, это относится к субъектному составу договора. Указание на «постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента — единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента — использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми. При всем этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней — ее некоммерческий характер. Поскольку, это уже отмечалось ранее, рента не является прибылью, которая как таковая имманентна предпринимательской деятельности (см. п. 1 ст. 2 ГК), «не должна превращать коммерческую организацию — получателя постоянной ренты в рантье» >. По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций — специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» >, а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций. Пункт 1 ст. 589 ГК, закрепивший соответствующее положение, тем самым заранее исключил, например, возможность получения ренты учреждением, созданным собственником для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально — культурная организация. По этой же причине допускается, если иное не предусмотрено законом или договором, переход к другому лицу принадлежащих получателю прав на получение постоянной ренты. ГК (п. 2 ст. 589) называет в качестве оснований для такого перехода прежде всего обычную уступку требования, а также либо наследование — для граждан, либо правопреемство при реорганизации — для юридических лиц. Все эти ситуации объединяет отсутствие необходимости получать согласие кредитора — плательщика на переход прав. Единственным ограничением для перехода соответствующих прав служит то, что и на цессионария распространяются правила, которые определяют, кто может стать получателем ренты. По указанной причине не вправе быть цессионарием в подобном случае, в частности, коммерческая организация. Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью). Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК). Хотя постоянная рента и не носит коммерческого характера, некоторые особенности, характерные для коммерческих отношений, оказываются присущими и данному договору. Прежде всего, это выражается в том, что законодатель равно относится к обоим контрагентам, не считая по указанной причине получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите стороной. Отмеченная тенденция проявляется, в частности, при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер последней увеличивается пропорционально росту установленного законом минимального размера оплаты труда. Однако важно отметить, что включено такое правило в ГК применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной и таким образом сторонам предоставляется возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК). Другой пример, связанный с той же тенденцией, относится к решению вопроса о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Несмотря на то, что собственником этого имущества признается плательщик ренты и, следовательно, по общим правилам (в частности, имеется в виду ст. 211 ГК) риск, о котором идет речь, предполагается лежащим на плательщике как на собственнике, при постоянной ренте риск перелагается в значительной мере на получателя. Имеется в виду, что при случайной гибели или случайном повреждении имущества, полученного за плату под выплату ренты, плательщик может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но тот же риск несет плательщик ренты, если он получил имущество безвозмездно. Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты — ежеквартально (ст. 591 ГК). Предоставляя каждой из сторон право расторжения договора путем выкупа постоянной ренты, ГК, хотя это и не свойственно в целом данному виду ренты, обеспечивает приоритетную защиту интересов плательщика. Прежде всего, это выразилось в том, что последний наделен указанным правом во всех случаях. Защита его интересов в данном отношении идет так далеко, что условие договора, которым плательщик отказывается от выкупа ренты, признается ничтожным. Кодекс (ст. 592) ограничивается лишь установлением определенного порядка осуществления соответствующего права на выкуп плательщиком ренты. Пожелавший ее выкупить должен письменно уведомить получателя ренты за три месяца до фактического прекращения выплаты, если только договором не предусмотрен для этого более длительный срок. В виде общего правила обязательство по поводу выплаты ренты прекращается лишь с момента полной выплаты плательщиком выкупной суммы, с тем, однако, что стороны получают возможность предусмотреть в договоре и иное: например, обусловить прекращение рентного обязательства выплатой определенной части выкупной суммы, имея в виду последующую доплату в определенный срок. Защищая на этот раз интересы получателя ренты, законодатель устанавливает, что плательщик не может осуществлять принадлежащее ему право выкупа ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не превышает 30 лет с момента заключения договора. Однако заслуживает внимания то, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной (п. 3 ст. 592 ГК). Таким образом, привести эту норму в действие можно, лишь включив соответствующее условие в договор. В отличие от плательщика получатель ренты вправе осуществить ее выкуп только при наличии обстоятельств, указанных в ст. 593 ГК. К их числу относятся: а) просрочка выплаты ренты более чем на один год. Стороны, однако, вправе и в этом случае предусмотреть в договоре иной, более короткий или более длительный срок; б) нарушение плательщиком при выплате ренты в виде денежной суммы или иного движимого имущества закрепленного в договоре условия, которое устанавливает обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты или страхование в пользу получателя риска своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности выплачивать ренту; в) признание плательщика неплатежеспособным (такое признание исходит от самой стороны, а в случае спора определяется судом) либо возникновение иных обстоятельств, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться плательщиком в установленные договором сроки и размере; г) переданное под выплату ренты недвижимое имущество поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (примером может служить внесение полученного плательщиком имущества в качестве вклада в простое товарищество, выделение или разделение юридического лица — плательщика ренты и др.). Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя. Сторонам предоставляется возможность заранее в самом договоре указать цену выкупа ренты. И только для случая, когда стороны не воспользуются этим правом, вступает в действие порядок, предусмотренный Кодексом. С учетом того, было ли передано имущество плательщику за плату или безвозмездно, в ГК приведены два разных варианта. При первом (возмездная передача) для выкупа достаточно уплатить цену, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. При втором (безвозмездная передача имущества плательщика), с учетом того, что плательщик ренты остается собственником имущества, переданного безвозмездно, условия выкупа ужесточаются. А именно, в выкупную сумму включают помимо годового размера рентных платежей также и цену переданного имущества, определенную с учетом правил, установленных п. 3 ст. 424 ГК. Следовательно, в этой части оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Договор ренты с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это, по сути своей, своеобразный обмен. Владелец недвижимости передает ее в собственность плательщика ренты в обмен на содержание и уход. Договор пожизненного содержания с иждивением – это, по сути своей, своеобразный обмен. Владелец недвижимости передает ее в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное содержание и уход. При этом он продолжает пользоваться своим домом или квартирой до самой смерти, после чего недвижимость окончательно переходит к новому владельцу – тому, кто платил ренту. По сути своей, договор пожизненного содержания с иждивением - это одна из разновидностей договора пожизненной ренты, заключение которого регламентировано главой 33 "Гражданского кодекса РФ". Получателем ренты при этом может быть любой человек – никаких ограничений по возрасту или здоровью не предусмотрено. Кроме непосредственно собственника, передающего свою недвижимость в обеспечение пожизненного содержания и иждивения, получателями ренты могут стать указанные в договоре третьи лица, причем их трудоспособность, возраст и состояние здоровья также не ограничиваются. Срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется не конкретной датой, а продолжительностью жизни получателя ренты. Если таковых несколько, то после смерти каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении умершего. По наследству право пожизненного содержания с иждивением не переходит и передаче другому лицу не подлежат. Правильно составленный договор пожизненного содержания с иждивением позволит получателю и плательщику ренты избежать дальнейших споров и конфликтов. Поэтому при его составлении сторонам следует предусмотреть малейшие нюансы. Получателям ренты нужно уделить особое внимание объему содержания и ухода – начиная от минимального набора предоставляемых продуктов и лекарств, и заканчивая количеством уборок в квартире. Отдельно следует оговорить: - количество посещений в месяц, регулярность уборок в квартире; - обязанности плательщика ренты во время болезни первоначального владельца квартиры; - оплату плательщиком ренты ритуальных услуг. Однако при составлении договора первоначальный владелец квартиры может по собственному желанию отказаться от содержания и иждивения «в натуральном виде», и заменить его на пожизненные денежные выплаты. Для этого необходимо установить и прописать в договоре сумму ежемесячных выплат, иначе документ будет признан недействительным. Сумма таких выплат не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда. Передав по договору пожизненного содержания с иждивением свою квартиру в собственность плательщика ренты, первоначальный владелец квартиры до конца жизни сохраняет право пользования либо все квартирой целиком, либо его частью (например, конкретной комнатой). В отдельных случаях в договоре может быть прописана возможность предоставления получателю ренты иного жилого помещения – однако такая замена жилища может произойти только по соглашению сторон. Плательщикам ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением необходимо тщательно просчитать - смогут ли они, несмотря на всевозможные жизненные коллизии, ежемесячно в течение многих лет содержать получателя ренты и ухаживать за ним. Ведь единственным основанием для досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением может стать ненадлежащее исполнение плательщиком своих обязательств. Тогда договор аннулируется, и квартира возвращается первоначальному хозяину. Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут даже том случае, если плательщик ренты сначала исправно выполнял свои обязательства, но позже по каким-то причинам перестал это делать. При этом первоначальный владелец квартиры не обязан возмещать расходы, которые плательщик ренты понес в то время, когда аккуратно выполнял условия договора. На владельца недвижимости, получившего ее благодаря договору пожизненного содержания с иждивением, накладывается ряд ограничений, которые действуют до прекращения действия договора – т.е. до смерти получателя ренты. Отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять такую недвижимость плательщик ренты может только с предварительного согласия получателя ренты. При отчуждении (дарении, продаже) недвижимости, переданной владельцу в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, человек, приобретающий эту недвижимость, вместе с ней приобретает и обязательства по выплате ренты. Это указывается в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости. Смерть плательщика ренты не является причиной для прекращения договора. Недвижимое имущество, приобретенное благодаря договору пожизненного содержания с иждивением, включается в наследственную массу и передается в собственность наследникам умершего вместе с обязательствами по договору. Таким образом, плательщиками ренты становятся они. Договор пожизненного содержания с иждивением заверяется у нотариуса и подлежит государственной регистрации. При этом регистрируется не только договор и право собственности плательщика ренты, но и само обременение рентой, а также залог в пользу ее получателя. Документ вступает в действие с момента государственной регистрации.

Расторжение договора ренты

Договор ренты может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты. Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка – сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности (ст.173 ГК РФ), сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ). Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты. Например, в договоре постоянной ренты, одностороннее расторжение договора законодательством прямо не предусмотрено, а расторжение договора пожизненной ренты возможно, если под выплату ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены безвозмездно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Также и в договоре пожизненного содержания с иждивением, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Из судебной практики: Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред. Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира, причем за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимальных размеров оплаты труда в месяц. Решением суда договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры. Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. Кроме указанных случаев, расторжение договора ренты возможно путем выкупа ренты. Причем, возможность требовать выкупить ренту, предусмотрена как для плательщика ренты, так и для получателя ренты (в случае заключения договора постоянной ренты). При заключении договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания с иждивением, требование о выкупе ренты может исходить только от получателя ренты. Еще необходимо отметить, что смерть получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением прекращает соответствующий договор ренты. А вот при случайной гибели или повреждении имущества переданного под выплату ренты, плательщик постоянной ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты или требовать изменения условий ее выплаты, а плательщик пожизненной ренты и плательщик пожизненного содержания с иждивением обязаны выплачивать ренту на условиях предусмотренных договором ренты.

Заключение договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме. Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст. 165 ГК РФ ничтожной. Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор. Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Так, в 2005 г. А. продала К. принадлежащий ей на праве собственности дом. В 2009 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее, и исполняла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношения, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без условия пожизненного содержания. Удовлетворяя иск А., суд на основании показаний свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи дома с условием ее пожизненного содержания. Однако эти выводы суда были признаны неправильными, указанное решение, а также определение суда кассационной инстанции, которым решение оставлено без изменения, отменены Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ по следующим основаниям. На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой соответствующему случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. В нем нет указания о продаже дома с условием пожизненного содержания продавца. Договор подписан продавцом и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован. Согласно показаниям удостоверившего договор купли-продажи нотариуса, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами договором не предусматривалось условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получения денег за дом. Выводы о том, что К. ввела в заблуждение А. относительно предмета договора (фактически между сторонами действовали отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены. Между тем согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст. 161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, — в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей. Истица А. в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства. Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Государственная регистрация является институтом гражданско-правового принуждения. Принуждение заключается в необходимости публичного признания и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством такого признания права сделки приобретают юридическую силу. Действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. Различия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему. В первом случае регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом. При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив процедуру такой регистрации, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие указанного Закона (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в БТИ, земельном комитете или местной администрации. Государственная регистрация сделок согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. В случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр. Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты. На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — с момента его государственной регистрации. Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права — отсутствие самого права; для договора — его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а, следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства. Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи. Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность. Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты. Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки. Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 2008 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 2008 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей — нотариальной — форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению. Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора. Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру. Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения» Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он нередко становится предметом обсуждения и споров. По мнению У. Новопашиной заключив договор ренты, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования для обеспечения действительности сделки. Положение же Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Решение этой проблемы автору видится путем внесения изменений в законодательство либо путем обращения в Конституционный Суд с требованием о признании данной нормы Закона неконституционной. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании заявления о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти. С точки зрения справедливости мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.