Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая оценка недвижимости и система платежей за землю.
1.1. Необходимость оценки земли
Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).
В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.
Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.
1.2. Земля как фактор производства
Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системепредпринимательской деятельности, так как является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса.
Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной деятельности.
Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:
· земля не являемся результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;
· во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;
· в сельском хозяйстве земля являемся главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;
· земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;
· неизнашиваемостъ и вечность. Земля в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительною способность.
2. Земе́льная ре́нта — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.
Земельная рента — доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты).
Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, так как продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.
Монопольная рента — особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.
К ренте земельной относится также рента с земель, не вовлекаемых в сельскохозяйственный оборот: рента с земель, используемых в добывающей промышленности; рента со строительных участков. В добывающей промышленности образуется прежде всего дифференциальная рента, так как при добыче полезных ископаемых издержки производства каждой единицы продукции и доставки ее на рынок неодинаковы и находятся в зависимости от богатства недр и от месторасположения угольных шахт, нефтяных промыслов и т. д. Ввиду ограниченности земли общественная цена производства этих товаров регулируется издержками производства на худших (с точки зрения добычи полезных ископаемых) землях. Поэтому на лучших участках образуется дифференциальная рента — разность между общественной и индивидуальной ценой производства.
3. Структура земельного фонда Российской Федерации и качественное состояние земель
|
По данным государственного учета земель (форма №22 государственной отчетности) земельный фонд Российской Федерации на 1 января 1998 года составлял 1709,8 млн га. Земли фонда различаются по принадлежности (кому принадлежат, кто собственник): земли сельскохозяйственных предприятий, земли лесного фонда, земли запаса и. т. д. Различаются земли по характеру использования или покрытия: сельскохозяйственные угодья, лесные площади, болота, пастбища и. т. д. См. таблицу распределения земельного фонда РФ… Сельскохозяйственные угодья занимают 221,6 млн га, что составляет 13% земельного фонда, в том числе пашня – 7.5%. На значительных площадях эти земли характеризуются невысоким почвенным плодородием, неудовлетворительным культурно-техническим состоянием, мелиоративной обустроенностью. В большинстве основных сельскохозяйственных регионов расспаханность территории превышает экологически допустимые пределы, что усиливает процесс деградации почв и ухудшения гидрологического режима водосборных бассейнов, снижает способность природных комплексов к саморегулированию и продуктивность сельскохозяйственных угодий. Наиболее разрушительное воздействие на почвенный покров оказывают процессы водной и ветровой эрозии. В составе сельхозугодий эрозионноопаспые и подверженные водной и ветровой эрозии почвы занимают более 125 млн га, в том числе эрозированные – 54.1 млн. га. Эрозированным является и нуждается в осуществлении мер защиты от деградации каждый третий гектар пашни и пастбищ. Оленьи пастбища составляют 326.9 млн. га. Общая площадь в разной степени деградированных оленьих пастбищ составляет 230.6 млн. га. Вследствие развития нефтегазового комплекса, предприятий добывающей и перерабатывающей промышленности, энергетики, транспорта в районах Крайнего Севера продолжается сокращение оленьих пастбищ, ухудшается их состояние. Только за последний год площадь пастбищ сократилась на 1.3 млн. га. На долю лесов и древесно-кустарниковых насаждений приходится 786 млн. га, из которых 608.3 млн. га составляют леса, 18.2 млн. га – древесно-кустарниковая растительность, остальная часть – 159.5 млн. га непокрытые лесом вырубки, гари Под болотами занято 108.2 млн. га, что составляет 6.3% от общей площади земельного фонда страны. 29.8 млн. га составляют земли природоохранного назначения. В эту категорию включаются земли, занятые заповедниками, национальными, культурно-оздоровительные территории. Под дорогами, улицами и постройками занято 125 млн. га, земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения составляет 18.2 млн. га. Под водой находится 72.0 млн. га. 60% этих территорий занято озерами, более 30% - ручьями и реками, около 8% - водохранилищами и прудами. Овраги занимают 1.7 млн. га или 1.0% общей площади. За последние 10 лет на территории России площадь оврагов ежегодно увеличивается на 8-9 тысяч га. Незакрепленные пески занимают площадь 6.3 млн. га или 3.5% общей площади России. Велика доля песков на Прикаспийской низменности, много на террасах Нижнего Дона в Волгоградской и Ростовской областях. Ледники, оползни, осыпи и каменистые поверхности занимают 171.7 тысяч га, что составляет 0.1% всей территории страны. Полигонами отходов и свалками занято 135.2 тысяч га. Несмотря на незначительный удельный вес этих площадей, эти земельные угодья имеют важное экологическое значение и требуют строго контроля за их состоянием. Состояние земель, находящихся в сфере хозяйственной деятельности остается неудовлетворительным. Продолжается нерациональное природопользование, существенно сократились мероприятия по охране и рациональному использованию почв и земельных ресурсов. Это еще больше усугубило проявление процессов деградации земель. Масштабы деградационных процессов определялись непрерывностью действия естественных и антропогенных факторов и имели свою региональную специфику: от деградации оленьих пастбищ на севере, дегумуфикации, истощения и эрозии почв в центральной части России до опустынивания на юге. Естественные факторы деградации земель – это действия климатических, гидрогеологических, фито- и зоогенных факторов. Усилилось действие антропогенных факторов: нерациональное ведение земледелия, чрезмерный выпас, уничтожение почвенно-растительного покрова промышленным, коммунальным и ирригационным строительством, горные разработки, технологические и аварийные выбросы в атмосферу и сбросы сточных и дренажных вод. Продолжилось развитие таких негативных процессов и явлений как подтопление земель, загрязнение токсикантами промышленного происхождения (тяжелые металлы, нефть и нефтепродукты), захламление и нарушение земель. Значительная часть земель, в том числе сельскохозяйственных угодий и населенных пунктов, загрязнена радиоактивными элементами. |
4. Спрос и предложение. Спрос и предложение являются краеугольными камнями в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, например плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д. На рис.1 представлено взаимодействие спроса и предложения, определяющего цены на землю. Отметим, что кривая предложения s вертикальна, а это означает, что количество предлагаемой на рынке земли фиксировано: независимо от предлагаемой цены, дополнительную землю произвести нельзя. Следовательно, цена ее будет определяться местными факторами спроса. Когда кривая спроса поднимается от d до d', цена вырастает от Р до Р'. Наиболее эффективное использование. Принцип наиболее эффективного землепользования означает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только существующего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будут спрос и рыночная стоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности. Принцип наиболее эффективного использования применим и к освоенным земельным участкам. Возьмем, например, предназначенный для одной семьи жилой дом в развивающемся городском районе, который, согласно зонированию, предназначен для коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать ее стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплен для коммерческого использования, дом снесен, а на его месте может быть построено здание коммерческого назначения. Аналогичным образом небольшое одноэтажное коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место под многоэтажное здание. Остаточная продуктивность. Экономисты делят факторы производства на четыре группы: земля, труд, капитал (здания, машины и оборудование, сырье и материалы) и предпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, управление и капитал. Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, управление и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей. Принцип остаточной продуктивности вскрывает уникальное положение земли в производстве и помогает объяснить, почему стоимость земли подвержена сильным колебаниям. Если два участка используются для аналогичных целей и похожи друг на друга с точки зрения потребности в труде, управлении и капитале, но один из участков за счет своего расположения приносит больший совокупный доход, чем другой, тогда разница в чистой прибыли будет полностью капитализирована в различии стоимостей земельных участков. Рассмотрим две аналогичные и расположенные по соседству фирмы, одна из которых находится на углу, а вторая – на внутреннем участке такого же размера (табл. 1). Потребность этих организаций в труде, управлении и капитале одинакова, но первая дает на 10% больше валового дохода за счет своего углового расположения. После возмещения расходов на три остальные фактора производства чистый доход, приходящийся на угловой участок, вдвое превышает доход от другого участка, что приводит к удвоению стоимости земли первого участка. Изменение и ожидание. Изменение и ожидание тесно связаны между собой. Принцип изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов, например зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, се стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка. Принцип ожидания, который лежит в основе доходного метода оценки, подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов. В случае неосвоенных участков, отведенных под коммерческое использование, принцип ожидания означает, что стоимость земли будет отражать капитализированную величину ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогично стоимость неосвоенной земли, отведенной под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину реальной либо гипотетической арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка. Принципы ожидания и изменения указывают на необходимость определения рыночной стоимости для целей налогообложения на определенную дату — дату оценки.
5. Краткая характеристика методов оценки
МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ- для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивка на участки большого земельного надела представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли с учетом застройки.
Сущность метода заключается в следующем: разница между суммой, полученной от продажи застроенного участка и величиной общих затрат на застройку, равна стоимости неосвоенной земли.
МЕТОД СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ - это универсальный метод при наличии достоверной информации о ценах, совершенных в недалеком прошлом, сделок с земельными участками, являющимися схожими (сопоставимыми) с объектом оценки.
Основой метода является стоимость объектов оценки и определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения.
МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ - это экспресс-оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе.
Основой метода является существующее характерное (сложившееся) для определенных типов недвижимости соотношение рыночной стоимости непосредственно земельного участка и его застройки (улучшений) или земельного участка и объекта в целом (т.е. участка с улучшениями).
Метод базируется на информации по сопоставимым объектам, для которых может быть определена доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта или соотношение между стоимостью участка и стоимостью улучшений на нем. На основе анализа сложившихся соотношений цен по сопоставимым объектам определяют рекомендуемый процент (удельный вес) стоимости земельного участка в общей стоимости объекта оценки.
МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ - этот метод используется для оценки земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок).
Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ - универсальный метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются достоверные сведения о величине арендной платы (рыночной ее стоимости) по земельным участкам такого типа. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений, расположенных на ней.
Доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости. При этом расчет стоимости участка может осуществляться либо с использованием коэффициента капитализации либо на основе валового рентного мультипликатора.
МЕТОД ДОБАВОЧНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (МОДИФИКАЦИЯ МЕТОДА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЛИ) - метод используется для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия.
Доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал (т.е. расходов на оплату труда всех работников предприятия и премиальных вознаграждений из прибыли, затраты на приобретение сырья, материалов, комплектующих изделий, расходы на текущий и капитальный ремонт и др. производственные расходы, отвлечения средств на оплату налогов и сборов и т.п.). Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.
6. Экономическое содержание доходного подхода
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.
Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
наиболее эффективного использования;
ожидания;
спроса и предложения;
замещения.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.
Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Доходный подход включает три метода:
капитализации дохода (земельной ренты);
остатка (техника остатка для земельного участка);
предполагаемого использования.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях).
7. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения и включает следующие элементы:
Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.В качестве безрисковой ставки обычно используются ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам.
Премия за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в сельскохозяйственные земли, обусловленный как макроэкономическими факторами, так и характеристиками объекта оценки: структура оцениваемых земель (пашня, сенокосы, пастбища, сады и виноградники), их региональное местоположение, эффективность управления сельскохозяйственным производством и др.
Традиционно риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.
Систематический риск связан с факторами, влияющими на все объекты недвижимости: экономическая ситуация на рынке, изменение законодательства, увеличение сегментов рынка недвижимости п числа конкурирующих объектов и др.
Несистематический риск связан с конкретной оцениваемой недвижимостью и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Примерами несистематического риска могут быть снижение плодородия почвы, изъятие сельскохозяйственных земель для общественных нужд, неуплата арендных платежей арендаторами, развитие поблизости отданного объекта несовместимой с ним системы землепользования, неправильно оформленные договора и др.
Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или ее выплаты, но не в полном объеме.
Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения дополнительной прибыли.
Для расчета величины премии за риск инвестиций в оцениваемые сельскохозяйственные земли может применяться матричный метод. Суть этого метода заключается в том, что для каждого риска экспертным путем определяется балл по десятибалльной шкале, после чего определяется общее количество наблюдений, взвешенный итог, общая сумма баллов и средневзвешенное значение.
3. Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке сельскохозяйственных угодий, а также типичный срок их экспозиции.
В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения, хотя сроки экспозиции сельскохозяйственных угодий значительно выше, чем для других альтернативных видов использования таких земель (например, участков под коттеджную или промышленную застройку).
9. Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.
Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.
Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).
Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IVнастоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.
В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться
гражданам,
юридическим лицам,
иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Основные признаки аренды земель:
срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).
При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ).
Особенности аренды земельных участков:
1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22).
2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).
3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Основания прекращения договора аренды земельного участка
Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:
по соглашению сторон;
по решению суда;
по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).
Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:
в период полевых сельскохозяйственных работ;
в иных установленных федеральными законами случаях.
При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.
На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.
Как известно, договор аренды является возмездным договором. В связи с этим, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение им арендной платы за пользование имуществом. Возникает эта обязанность у арендатора с того момента, когда арендодатель сам исполнит свою обязанность по предоставлению арендатору объекта аренды в пользование.
п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66
Условие об арендной плате для недвижимого имущества является существенным условием договора аренды, однако во избежание возможных недоразумений сторонам договора настоятельно рекомендуется и для движимого имущества надлежащим образом согласовать условие об арендной плате.
Так как если условие об арендной плате для движимого имущества не согласовано, то согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ
считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Понятно, что "обычно применяемые условия и сроки" могут стороны не удовлетворить вовсе. Поэтому корректное согласование условия об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора или нет, это обоюдная необходимость.
В связи с этим, для надлежащего согласования арендной платы в договоре необходимо указать:
Вид (форму) арендной платы
Размер арендной платы или способ его определения
Понятие платы в договорах аренды следует трактовать шире нежели в обычном смысле этого слова. То есть это не только расчеты денежными средствами, но и другие формы платы, которые могут быть фактически и не связанными с передачей денежных средств.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
Предоставления арендатором определенных услуг
Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду
Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества
При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, размер арендной платы может быть согласован сторонами путем установления в договоре порядка его определения.
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07
Установление твердой суммы арендной платы - самый простой и распространенный способ согласования вознаграждения, которое уплачивается арендатором за пользование объектом аренды арендодателю. Надлежащее согласование арендной платы данным способом производится путем указания размера арендной платы в рублях. Например, "Размер арендной платы по настоящему договору составляет 10000 (Десять тысяч) рублей в месяц." При этом, если стороны определили плату в виде твердой суммы платежей, то арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать другие формы арендной платы.
В зависимости от того, что является объектом аренды и как арендованное имущество используется, стороны договора могут определить арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений от использования арендованного имущества. К поступлениям от использования имущества относятся плоды, продукция и доходы. При этом, согласно абз. 2 ст. 606 ГК РФ:
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Арендатор имеет право сам распоряжаться указанными поступлениями, в том числе и передавать долю от них арендодателю в качестве арендной платы.
Например, в случае когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция, при этом для арендодателя имеет значение конкретный вид поступления, то условие о виде поступлений в договоре максимально подробно (то есть конкретизируют). Рекомендуется перечислить в договоре все возможные виды поступлений от использования и определить доли, которые подлежат передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.
Если для арендодателя неважно, какими именно плодами будет расплачиваться арендатор (т.е. важен только объем поступлений), то в тексте договора можно использовать либо общий термин - "поступления", либо перечислить все виды возможных поступлений. Например, "Стороны установили, что арендная плата по настоящему договору составляет 1/4 доли от общего количества поступлений, полученных арендатором в результате использования им арендованного имущества."
Следующей разновидностью платы по договору аренды является плата в виде предоставления арендатором определенных услуг арендодателю, т.е. совершение им определенных действий или осуществления определенной деятельности, имеющих экономическую ценность. Для согласования данной формы арендной платы стороны должны указать в тексте договора перечень услуг, которые арендатор обязан оказать арендодателю в качестве оплаты. Для этого стороны договора определяют:
Виды и объем оказываемых услуг
Сроки оказания услуг
Место оказания услуг
Стоимость услуг в денежном выражении
Например, "В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по предоставлению консультаций по бухгалтерскому и налоговому учету. Консультирование осуществляется в устной форме (по телефону) по месту нахождения арендованного имущества, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: консультирование по бухгалтерскому учету - не более трех раз в неделю с 9:00 до 18:00 по московскому времени, консультирование по налоговому учету - не более двух раз в неделю с 10:00 до 17:00 по московскому времени. Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей, что соответствует 100 % арендной платы."
В случае если арендатор обладает каким-либо имуществом, в пользовании которого нуждается арендодатель, стороны договора могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю этого имущества в аренду (собственность). Для установления такой формы арендной платы сторонам договора необходимо указать:
Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодателю
Объем правомочий арендодателя в отношении передаваемого имущества, т.е. временное владение и/или временное пользование (если имущество передается в аренду)
Cрок аренды (если имущество передается в аренду)
Порядок передачи и возврата имущества(если имущество передается в аренду)
И наконец существует возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Исходя из судебной практики под улучшением в данном контексте понимаются работы капитального характера, которые повышают или изменяют качественные характеристики объекта аренды, в том числе работы по его реконструкции, модернизации, достройке, дооборудованию и т.д.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09
При согласовании сторонами указанной формы арендной платы в договоре необходимо определить все затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы. Для надлежащего согласования всех условий стороны указывают в договоре:
Обязательство арендатора произвести улучшение арендованного имущества своими силами (или третьих лиц) и за свой счет
Перечень и характер улучшений, которые должны быть произведены
Стоимость возлагаемых на арендатора затрат
Перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат
Необходимо отметить, что вышеуказанный перечень видов арендной платы не является закрытым. Стороны по своему усмотрению имеют право определить в договоре несколько видов арендной платы, учитывая, конечно, при этом требования, установленные для каждого из них.
10. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:
а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
б) источники и условия финансирования сделок;
в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:
а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности — информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.
При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:
наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.
Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.
Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:
а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.
Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:
безрисковую ставку дохода;
премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;
премию за низкую ликвидность недвижимости;
премию за инвестиционный менеджмент.
Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:
метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);
метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);
метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.
Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
16. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
В.И. Петров
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение оценки;
сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
составление отчета об оценке.
Этап 1. Заключение договора на проведение оценки.
На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
цель оценки;
стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.
При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
разрешенное использование земельного участка;
форма собственности;
кадастровый номер;
сервитуты и ограничения вещных нрав на земельный участок;
наличие застройки;
определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком;
составление договора на оценку.
Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.
Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности; б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; в) информация о собственнике или арендаторе; г) характеристика сервитутов; д) правила зонирования и функционального использования; е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.); ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения но теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка.
Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.
Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую- либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.
Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены изданных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь); б) форма (конфигурация); в) топография (рельеф); г) ландшафт; д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились); е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.); б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах; в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта; г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог; д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума; е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние); ж) состояние окружающей среды; з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:
природные - подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,
экологические - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.