9. ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛЕЙ

9.1 Зарубежный опыт стоимостной оценки земель

Вмировой и отечественной науке и практике известны различные методические подходы к определению денежной оценки земли.

Во всех цивилизованных странах мира цена земли зависит от уровня доходности агропромышленного комплекса страны.

Стоимостная оценка земли – важнейший экономический инструмент использования земельных ресурсов. Она служит механизмом создания рациональной системы налогообложения и ценообразования, имеет принципиальное значение не только для купли-продажи земель, но и составления договоров на долгосрочную аренду, а также является элементом рыночного оборота земли.

Системы оценки земли практически во всех развитых странах освоены на показателях ее рыночной стоимости, капитализации доходов, получаемых в процессе сельскохозяйственного производства.

По данным Европейской Экологической комиссии ООН, в разных странах имеется множество систем оценки земель, основанных на различных методических подходах.

Наибольшее распространение в международной практике получил метод оценки по рентному доходу от реализации сельскохозяйственной продукции растениеводства.

Так, в основу оценки во Франции положено определение рентного дохода по классам земель (13). В каждом из них выбирается по два типичных хозяйства, одно из которых расположено на худших, другое – на лучших землях. на базе этих хозяйств устанавливаются величины рентного дохода на единицу площади

споследующей аранжировкой остальных хозяйств по классам. Среднегодовой доход рассчитывается на 15 лет, не считая наиболее и наименее благоприятных лет. В результате составляются специальные таблицы по доходности всех землевладений, куда ежегодно вносятся необходимые изменения и уточнения.

ВАнглии, в основу оценки положено определение стоимости стандартной чистой продукции для каждого класса земель (5 классов). Стандартная чистая продукция рассчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и издержками, полученными при среднем уровне агротехники.

ВВенгрии и Румынии при оценке земель учитываются почвенные, климатические, экономические условия с-х производства при расчете урожайности с-х культур.

ВБолгарии в основу оценки земель положен ожидаемый чистый доход от реализации с-х продукции, для расчета которого используется 10 эталонных зон.

ВИспании при определении стоимости земель с-х назначения применяется метод капитализации дохода, получаемого с данного участка. Периодически (раз в 10 лет) проводится плановое обновление кадастровых стоимостей и, соответственно, оценки земельных участков.

44

ВЧехии цена земли также устанавливается на основе капитализации валового рентного эффекта, рассчитанного на бонитеровочную почвенную экологическую единицу, учитывающую структурные, продуктовые, ценовые характеристики и необходимые издержки. Валовый годовой рентный эффект соответствует удельному денежному доходу, получаемому владельцем земли в процессе ее хозяйственного использования.

ВКанаде оценка земель устанавливается по урожайности основной культуры – пшеницы. Другие культуры переводятся в условные зерновые единицы по их урожайности через коэффициенты. Таким образом, определяется 6 классов земель.

ВКанаде и США используется одинаковое определение типов стоимости земли, одни и те же методы ее вычисления.

Вэтих странах различают следующие типы стоимости земли:

Продуктивная (текущая)

Экономическая

Рыночная

Продуктивная (текущая) стоимость земли (ПСЗ) определяется величиной доходов, которые можно получить, владея и используя землю с учетом инвестиционной конъюнктуры в стране.

Для расчета ПСЗ применяются следующие показатели:

валовой доход с единицы площади основной культуры;

прямые и косвенные рас ходы, связанные с выращиванием основной культуры;

чистый доход с единицы площади;

уровень капитализации, за который принимают средневзвешенный

банковский процент за определенное время (или прогнозируемый процент доходности инвестиций в конкурирующей сфере производства).

Достоинством данного метода определения ПСЗ является использование в нем таких устойчивых интегральных показателей, как урожайность основной культуры, чистый доход от производства этой культуры и уровень капитализации в банковской сфере.

Земля как средство производства имеет все свойства, присущие коммерческому товару, кроме транспортабельности. В то же время она является и местом производства, и непосредственно объектом инвестирования. Все это придает ей дополнительную значимость и способствует росту цены.

Стоимость земли, рассчитанная с учетом факторов, повышающих величину этой стоимости, в перспективе, называется экономической стоимостью земли (ЭСЗ). Чтобы определить ЭСЗ, нужно определить тенденции в землепользовании, учесть спрос и предложение, оценить перспективное развитие с/х производства и экономики страны в целом.

Рыночная стоимость земли – это такая цена земли, которую запрашивает хорошо информированный продавец и которую готов заплатить не менее информированный покупатель.

45

9.2 Земельный участок как объект недвижимости

Втеории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним.

Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО-2000), которые выделяют пустующие земельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно МСО-2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка — например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площадке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как подземные, так и надземные.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, поскольку позволяет приписывать

кнему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним. Земля, как пространство рассматривается в качестве составной части недвижимости. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями).

Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каждой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, то в Германии

кземельному участку относят только здания, расположенные на нем. В соответствии с немецким законодательством здания являются только составной частью земельного участка, не обладая собственным правовым статусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и сооружения образует единую стоимость земельного участка, рассматриваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его составными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине, уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются.

ВКодексе о земле (2008) приводится следующее определение земельного участка – земельный участок – часть земной поверхности, имеющая границу

и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями);

ВРоссии Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) В России под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному

46

слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Отрицательная стоимость земли

Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу1. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации природных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вследствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего восстановления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологическим воздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате неправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отрицательную величину. Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход.

Отрицательная стоимость земли может возникнуть и тогда, когда отсутствует развитая система рынков, не позволяя объективно возникнуть ренте. Также отрицательная стоимость может иметь место на отдельных этапах организации рыночных отношений, когда издержки по использованию земли превышают цену этой земли. Здесь определяющим фактором выступают перекосы или диспропорции в ценах первичных факторов производства: труда, капитала, ренты.

Случаи появления отрицательной рыночной стоимости земли вследствие загрязнения окружающей среды специально оговариваются в МСО2000 и Европейских стандартах оценки. Считается, что (Согласно МСО) износом называется уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов.

отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недвижимости создают отрицательный денежный поток или требуют проведения значительных восстановительных работ или работ по устранению ущерба для окружающей среды. Подобные активы выливаются в обязательства или отрицательную стоимость.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

47