7 Особенности установления цены на рынке недвижимости

Задача 1

Оценщик получил следующую информацию по объекту–аналогу: коэффициент ипотечной задолженности – 0,54, доход на собственный капитал –25 000 у.е., стоимость собственных средств – 70 000 у.е. Ставка капитализации для заемных средств – 15 %. Определите общую ставку капитализации.

Задача 2

Сопоставимый объект был продан за 100 000 у.е. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого пять отличий. Отличия представлены в таблице 7.1. Определите стоимость объекта недвижимости.

Таблица 7.1 – Исходные данные

Отличие	Характеристика	Корректировка, %
Местоположение	Уступает	8
Условия продажи	Уступает	5
Физические характеристики	Превосходит	5
Рыночные условия	Превосходит	6
Льготное финансирование	Превосходит	8

Задача 3

Определите стоимость объекта недвижимости, если имеются следующие исходные данные. На момент оценки объекта безрисковая ставка равна 14 %, поправка на риск вложения инвестиций в недвижимость – 10 %, поправка на низкую ликвидность – 2 %, поправка на инвестиционный менеджмент – 1 %, ставка на негативную ситуацию в экономике и риск возврата капитала – 2 %. Площадь возможной сдачи в аренду составляет 15 м², расчетная арендная ставка для оцениваемого объекта – 500 р./м² в месяц. Потери от недоиспользования и неплатежей оцениваются в 2,5 % от ПВД. Затраты на оплату жилищно–коммунальных услуг составляют 150 р. в месяц.

Задача 4

В здании общей площадью 10 000 м², подлежащих аренде, из которых 300 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 15 у. е. / м², операционные расходы составляют 35 % потенциального валового дохода.

Определите:

• величину потенциального валового дохода;

• величину действительного валового дохода;

• величину чистого операционного дохода:

• стоимость здания, если коэффициент капитализации равен 10 %.

Задача 5

Определить стоимость недвижимости, если недвижимость в течение 5 лет будет приносить ежегодный доход 550 тыс. у.е. В конце 5–го года недвижимость будет продана за 900 тыс. у. е. Расходы на продажу – 60 тыс. у.е., норма отдачи на вложенный капитал – 25 %.

Задача 6

Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Ставка земельного налога – 3,5 р./м². Площадь земельного участка – 2 000 м². Стоимость строительства главного сооружения – 500 тыс. у.е. Косвенные издержки составляют 16 % стоимости строительства главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал – 25 %. Износ сооружения – 4 %. Стоимость вспомогательного сооружения – 10 тыс. у.е. Износ вспомогательного сооружения – 5 %.

Задача 7

Определите общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации собственного капитала. На рынке отобраны четыре объекта–аналога. Информация представлена в таблице 7.2.

Таблица 7.2 – Данные для расчета

Цена продажи	Стоимость капитала собственного	Стоимость капитала заемного	Чистый операционный доход	Сумма, уплаченная за кредит	Денежный поток до налогов	Коэффициент капитализации для капитала собственного	Коэффициент капитализации для капитала заемного	Коэффициент капитализации
1 000	300		90	50
800	700		72	20
850	50		80	75
550	450		70	10