1.3. Родовые и собственные признаки недвижимого имущества

Имея земельный участок как составную часть, все искусственные строения (объекты недвижимости) владеют родовыми признаками, которые позволяют отличить их от подвижных объектов. Это:

1. Стационарность, недвижимость. Этот признак характеризуется крепкой физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения вреда, который делает этот объект непригодным для последующего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о размерах, форме, поверхности, ландшафте.

3. Долговечность. Срок использования недвижимости выше, чем срок использования всех других товаров (исключением являются отдельные виды ценных камней и изделий из драгоценных материалов).

Кроме общих родовых признаков недвижимости, можно выделить и собственные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости. Так, практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, земельных участках, сооружениях, поскольку у каждой обязательно будут отличия: расположение относительно других объектов недвижимости, к частям света, к инфраструктуре. Это свидетельствует об уникальности и неповторимости каждого отдельного объекта недвижимости.

Недвижимость владеет повышенной экономической ценностью. Это предопределено тем, что она предназначена для долгосрочного использования и не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость имеет конструктивную сложность, которая требует значительных расходов на поддержание ее в надлежащем состоянии.

Кроме того, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение, которое может быть производственным и непроизводственным. Объекты, которые имеют производственное функциональное назначение прямо или косвено принимают участие в производстве продукции, предоставлении услуг. Объекты непроизводственного назначения обеспечивают условия для обитания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования.

1.4. Общая классификация недвижимости

С целью анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, то есть выделить те или другие однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах используется классификация объектов недвижимости по разным признакам: физическому, юридическому статусу, назначению, месту расположения, размеру, форме собственности.

Определение понятия “недвижимость” уже предусматривает выделение в ее структуре двух составляющих (а именно, в зависимости от происхождения): естественных и искусственных объектов недвижимости.

Естественные объекты – земельный участок, леса и многолетние насаждения, участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще “недвижимостью по природе”.

Искусственные объекты составляют две категории – жилье и не жилые помещения. Эта группа объектов еще называется “недвижимостью по закону”.

Рядом с таким делением, недвижимость классифицируется по ряду других признаков, которые способствуют более удачному исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку и применение методов оценки разных категорий недвижимости.

Признаки, по которым проводят классификацию недвижимости чаще всего.

По характеру использования выделяют:

• жилые объекты недвижимости: дома, коттеджи, квартиры. К жилой недвижимости относят: малоэтажные дома (до 3 этажей), многоэтажные дома (4-9), дома повышенной этажности (10-20 этажей), высотные дома (свыше 20 этажей). Объектом жилищной недвижимости может быть также кондоминиум, секция, подъезд, квартира, комната, дачный дом;

• недвижимость для коммерческой и производственной деятельности: гостиницы, офисные помещения, рестораны, магазины, фабрики, заводы, склады;

• объекты недвижимости для сельскохозяйственных потребностей: фермы, сады;

• общественные дома и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории);

• учебно-воспитательные (детские садики, ясли, школы, институты);

• культурно-просветительные (музеи, парки культуры и отдыха, театры, цирк, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

• специальные дома и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и тому подобное;

• инженерные сооружения (мелиоративные сооружения и дренаж, шахты, тоннели, дамбы, эстокады) и передаточные устройства.

По целевому назначению выделяют: недвижимость для ведения бизнеса; для обитания владельца; для инвестиций; как товарный запас.

По форме собственности: частный, государственный и муниципальный фонд.

По степени специализации:

• специализированая недвижимость – недвижимость, которая в силу своего специализированного характера достаточно редко, или никогда не сдается в аренду, не продается на открытом рынке, кроме случаев, когда эта недвижимость реализуется как часть бизнеса, который ее использует (например, нефтеперерабатывающие и химические заводы; электростанции; музеи; библиотеки);

• неспециализированная – другая недвижимость, на которую существует спрос на рынке для инвестирования, использования с существующей или другой аналогичной целью.

В зависимости от готовности к эксплуатации выделяют объекты недвижимости введенные в эксплуатацию; те, которые требуют реконструкции или капитального ремонта; а также недостроенные объекты. Недостроенные объекты – это объекты, для которых в установленном порядке не оформлены документы об их принятии в эксплуатацию. Их можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и те, на которых работы прекращены по определенным причинам (консервирование или полное прекращение работ).

В зависимости от возможности воссоздания в натуральной форме выделяют: воспроизводимые объекты недвижимости – дома, сооружения, многолетние насаждения и невоспроизводимые – земельные участки.

Относительно жилых объектов недвижимости возможны разные типологические построения.

Так, в зависимости от длительности и характера использования жилья выделяют:

• первичное жилье –постоянное местожительство

• вторичное жилье – загородное, которое используется в течение ограниченного времени

• третичное жилье – предназначено для краткосрочного обитания (гостиницы и тому подобное).

Относительно условий больших городов принято выделять:

1) жилье высокой степени комфортности (элитное жилье). К такому жилью относятся такие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; кирпичные стены; красивый вид из окон; свободная планировка; общая площадь квартир не менее 100 м2; наличие двух или больше изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату и большой кухне (площадью не менее 15 кв.м.); круглосуточная охрана; подземный гараж, паркинг, социальный состав обитателей, близко расположены магазины и службы быта.

Для малоэтажных домов котеджного типа, которые входят в состав элитных, характерно: размещение на расстоянии около 1 часа езды от города, кирпичные стены, два или больше уровней застройки, наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2) Жилье повышенной комфортности. Для объектов свойственны такие признаки: возможность размещения в разных районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; индивидуальное планирование, минимальный размер квартиры 50-60 кв.м., распределение на жилую и не жилую зоны, большая лоджия, наличие нескольких санузлов; обязательно наличие мест для паркования машин.

Относительно малоэтажных домов, расположенных в пригородной зоне, основными их характеристиками является высокая прочность, долговечность, низкая теплопроводимость стен, обеспеченность инженерными сетями.

3) Типовое жилье. Для него характерно размещение в любом районе города, соответствие архитектурно планировочных параметров современным строительным нормам и правилам.

Для малоэтажной пригородной застройки важны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4) Жилье низких потребительских качеств. Требования к этому типу жилья достаточно небольшие, потому допускается, расположение в непрестижных районах, отдаленность от основных транспортных коммуникаций, размещение в первых этажах домов, заниженые архитектурно планировочные характеристики и тому подобное.

Приведенная классификация учитывает преимущества целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности.

Агентства недвижимости в основу классификации объектов жилищной недвижимости закладывают две группы факторов:

• с одной стороны, это факторы, которые характеризуют жилье: общая площадь, этаж, высота потолков, стоимость;

• из другого, это факторы, которые характеризуют место расположения и окружения: зона, район, улица, близость к деловому центру, транспортным остановкам. 

Кроме приведенных классификаций объектов недвижимости можно встретить и другие типологические характеристики недвижимости по иным признакам.