7.7. Приобретение и регистрация прав

на незавершенные строительством объекты

Объект незавершенного строительства как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, соответственно, он отвечает критерию недвижимого имущества. Согласно ст. 130ГК (в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ) незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Однако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект является предметом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (п. 16Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Данная позиция нашла закрепление и в Законеоб участии в долевом строительстве. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленныхст. 14Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, данной нормойустановлено, что право участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога, а следовательно, и обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникает лишь в том случае, когда строительство объекта недвижимости фактически не осуществляется, т.е. подрядные отношения либо прекращены, либо приостановлены.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.

Таким образом, помимо указанных в разделе 7.1настоящей главы четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (для строительства объекта отведен земельный участок; получено разрешение; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:

- имеется необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства;

- если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строительного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.

Регистрация права на незавершенный строительством объект невозможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что прямо предусмотрено п. п. 2и3ст. 25 Закона о регистрации прав.

Документы, необходимые для регистрации права застройщика на незавершенный строительством объект:

1. Документы, подтверждающие право собственности застройщика на земельный участок или право пользования данным земельным участком, на котором осуществляется строительство.

2. Разрешение на строительство.

3. Проектно-сметная документация.

Следует заметить, что вызывает большие сомнения необходимость предоставления в качестве основания для регистрации права на незавершенный строительством объект проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация является технической документацией, необходимой для осуществления строительства, и не является основанием возникновения права на объект строительства. Кроме того, ни проект, ни смета не является документом, отвечающим требованиям ст. ст. 17,18Закона о регистрации.

На наш взгляд, проектно-сметная документация необходима в следующих случаях:

- когда у регистратора появились сомнения, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой, т.е. не соответствует тому объекту, разрешение на строительство которого выдавалось;

- когда регистрация права осуществляется на часть незавершенного строительством объекта.

Орган по государственной регистрации может на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самовольную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необходимого разрешения (разрешили строить гаражи, а строится торговое здание) или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако представляется, что такая оценка не входит в компетенцию органа по государственной регистрации и выходит за рамки правовой экспертизы.

Целесообразно было бы законодательно установить требование представления для государственной регистрации заключения уполномоченных органов о соответствии объекта незавершенного строительства утвержденной проектно-сметной документации и соблюдения при строительстве градостроительных и строительных норм и правил и исключить требование о предоставлении проектно-сметной документации.

4. Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Требования о предоставлении для государственной регистрации документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, содержащиеся в пункте 2 ст. 25Закона о регистрации прав, корреспондируют п. 1ст. 17Закона, в соответствии с которой обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Пунктом 4ст. 18Закона о регистрации прав установлено, что план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

5. Документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление.

Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:

- соглашением или решением суда о расторжении договора строительного подряда;

- актом приемки - сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;

- иным документом о прекращении договорных отношений предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика - юридического лица и пр.).

Акт о консервации объекта может свидетельствовать не о прекращении подрядных отношений, а о приостановлении работ по договору строительного подряда (ст. 752ГК РФ).