2.1.2. Ринковий підхід

Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки нерухомості характеризується аналізом ринкових продажів об'єктів, аналогічних і схожих з оцінюваним. Для того щоб цей підхід був застосований до конкретної ситуації, необхідно володіти великим обсягом накопичених і достовірних статистичних даних про продажі порівнянних об'єктів нерухомості, що можливо лише за умови високої розвиненості ринку нерухомості. У російських умовах для оцінки об'єктів ринковим методом доводиться використовувати будь-які наявні відомості про минулі угодах по об'єктах, так як проблема пошуку інформації для даного методу ускладнюється її закритістю. При оцінці вартості банку суть даного підходу полягає в тому, що курс акцій банку відображає ринкову привабливість цього банку як об'єкта придбання та інвестування. Показник ринкової привабливості звичайно розраховується за відкритим акціонерним товариствам, акції яких котируються на фондових біржах. Для того щоб визначити показник ринкової привабливості банку, що випустив тільки звичайні акції, необхідно розділити прибуток після оподаткування за минулий рік на число акцій, що знаходяться в обігу на кінець цього року. Отриманий показник є доходом на одну акцію. Потім ринкова продажна ціна акцій на будь-яку довільно обрану дату співвідноситься з отриманим результатом - доходом в розрахунку на одну акцію, в результаті чого визначається показник ринкової привабливості. Для української практики даний підхід у даний час практично неможливо використовувати на практиці, бо акції украхнських комерційних банків, за винятком Ощадбанку, на фондових біржах не котуються. Тим не менш, завдання прогнозування курсової вартості акцій банків після злиття залишається актуальною.

2.1.3. Прибутковий підхід

Ринок оренди на відміну від ринку продажів є найбільш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди в більшості випадків є основою для застосування дохідного підходу до оцінки нерухомості. Загальновизнано, що прибутковий підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш вірогідний підхід до оцінки нежитлової нерухомості України. Крім того, прибутковий підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в галузі нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін Розглянемо дохідний підхід докладніше. У світовій практиці при прибутковому підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів. Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації. Поняття ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення. Визначення ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду за ринковими орендними ставками, а в якості прогнозного періоду розрахунку буде взято найбільш типовий рік володіння. Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД) - очікуваної сумарної величини ринкової орендної плати та плати від додаткових послуг, які супроводжують основного виду діяльності (плата за користування стоянкою, за встановлення настінної реклами і т.д.). Наступним кроком розрахунку ЧОД є визначення ефективного валового доходу (ЕВД). Для отримання ЕВД передбачувані втрати від незайнятості орендних площ та несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу. Ці втрати узгоджуються з імовірністю того, що частина орендної плати протягом прогнозованого року не буде зібрано, а частину площ залишиться не зайнятою орендарями. Так як в оціночній діяльності не існує стандартів для визначення цих втрат, то кращим способом для отримання інформації є розгляд подібного об'єкта власності, для якого є дані по рентних платежах за тривалий період часу, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці. ЧОД розраховується як різниця між величиною ЕВД і величиною операційних витрат (ОР). Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу, їх прийнято ділити на: · Умовно-постійні; · Умовно-змінні (експлуатаційні); · Витрати (резерв) на заміщення. До умовно-постійних ОР належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, орендна плата за землю, ПДВ, витрати на страхування. До умовно-перемінних ОР належать витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основні умовно-змінні витрати - це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки і т.д. Витрати на заміщення віднімаються як щорічні відрахування (резерв) у фонд заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації). Формула оцінки виглядає так: V ₀ = CF / R, (1) де: V ₀ - поточна вартість (вартість на момент оцінки) бізнесу, CF - річний грошовий потік, R - коефіцієнт капіталізації. Найбільш складним етапом оцінки нерухомості методом капіталізації є визначення коефіцієнта (або ставки) капіталізації. У західному класичному варіанті метод прямої капіталізації передбачає для капіталізації використовувати коефіцієнт (ставку), який зі ринкових угод, за якими одночасно відомі ціна оренди і продажу. Практика показує, що в українських умовах знайти таку інформацію неможливо. Коефіцієнт капіталізації при оцінці бізнесу зазвичай визначається як різниця між ставкою доходу на капітал (ставкою дисконту) для оцінюваного підприємства та очікуваним середньорічним темпом росту доходу підприємства.

Формула для знаходження коефіцієнта капіталізації має вигляд:

R = r - g

(3)

де: R - коефіцієнт капіталізації, r - ставка дисконту, g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу. Іншим методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод підсумовування (кумулятивного побудови). Суть методу полягає в тому, що в якості базової застосовується безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості (премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, премія за низьку ліквідність, поправка на інвестиційний менеджмент та ін .). Як свідчить аналіз останніх періодичних видань, в західній оцінній практиці головну роль в даний час грає метод дисконтування грошових доходів. Метод дисконтування грошових потоків - найбільш універсальний розрахунковий інструмент капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному з-за певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позиції того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний. При розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків послідовно визначаються: · Термін прогнозного періоду (термін проекту); · Чистий операційний дохід; · Прогнозні (майбутні) грошові потоки по кожному періоду проекту; · Можливий грошовий потік від реверсії (продажу) об'єкта нерухомості наприкінці прогнозного періоду; · Ставка дисконтування для майбутніх грошових потоків; · Ринкова вартість об'єкта нерухомості. Термін прогнозного періоду залежить від ряду чинників: рівня і темпу інфляції; типу об'єкта; кліматичних умов, в яких він функціонує, і ін У міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 7 - 10 років. Для українських умов типовим строком проекту можна прийняти період, що дорівнює 3-5 років. Відповідно до принципу очікування основної оцінки ринкової вартості дохідним методом є ЧОД, який здатний генерувати у вартість за допомогою дисконтування. Цей дохід повинен бути спрогнозований для кожного року використання об'єкта. Розрахунок ЧОД виконується шляхом прогнозу формують його доходів і витрат. Для прогнозування грошового потоку від реверсії зазвичай вибирається один з трьох способів: · Пряме завдання величини реверсії; · Прогнозування тенденції зміни вартості власності за період володіння; · Застосування ставки дисконтування до потоку грошових коштів після сплати податків послепрогнозний періоду. Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення у схожі об'єкти в умовах даного ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційна ризику, ставка дисконтування прямо залежить від того, наскільки високо середній оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у придбання даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і відповідно менше вартість майбутніх доходів. При розрахунку ставки дисконтування слід враховувати, що вона розглядається як нижній граничний рівень прибутковості вкладень, при якому інвестор допускає можливість вкладень своїх коштів у даний об'єкт, враховуючи, що є альтернативні вкладення, які передбачають отримання доходу з тим або іншим ступенем ризику. Для розрахунку ставки дисконтування використовується декілька методик, найбільш переважними з яких є метод ціни капітальних вкладень і метод підсумовування. Так як метод підсумовування був розглянутий вище, то зупинимося докладніше на методі ціни капітальних вкладень. Цей метод розрахунку ставки дисконтування заснований на аналізі інформації фондового ринку. Розрахунок проводиться на підставі трьох компонентів: · Номінальна безризикова ставка; · Загальна прибутковість ринку в цілому (середньоринковий портфель цінних паперів); · Коефіцієнт бета. При розрахунку номінальної безризикової ставки можна користуватися показниками по безризикових операціях - як середньоєвропейськими, так і українськими. Для підвищення точності розрахунку безризикову складову ставки дисконтування можна обчислювати, виходячи з даних про котирування вітчизняних і європейських цінних паперів. Як середньоринкової прибутковості використовується прибутковість щодо збалансованого інвестиційного портфеля цінних паперів. Список акцій на основі котирувань яких розраховується середня прибутковість, регулярно публікується в засобах масової інформації та в Інтернеті. Метод розрахунку коефіцієнта бета полягає в аналізі ключових факторів макроекономічного, галузевого, фінансового та законодавчого ризиків, що впливають на компанію. Процес розрахунку теперішньої вартості здійснюється за допомогою приведення до поточної вартості майбутніх грошових потоків по кожному періоду проекту на основі застосування теорії грошової вартості в часі і полягає в наступному додаванні всіх отриманих значень і виручки від продажу (реверсії). Хотілося б відзначити, що в умовах розвинутого ринку нерухомості всі три підходи при використанні достовірних даних повинні призводити до приблизно однакових результатів. Результат оцінки, отриманий будь-яким методом, істотно відрізняється від інших, є симптомом того, що в процесі оцінки була або використана недостовірна інформація, або була допущена помилка методичного або математичного характеру. Щоб скласти підсумковий висновок про ринкову вартість об'єкта нерухомості, необхідно провести остаточне узгодження результатів оцінки. Для цього потрібно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним із трьох підходів. Вагові коефіцієнти показують, яка частка вартості, отриманої в результаті використання кожного із застосовуваних методів оцінки, присутній у підсумковій величиною ринкової вартості оцінюваного об'єкта. Узгодження результатів, так само як і цілі оцінки, в якійсь мірі відображає адекватність застосування кожного з підходів. Так, якщо результати оцінки необхідні для страхування об'єкта, перевага віддається витратного підходу. Якщо необхідно визначити ринкову вартість об'єкта для купівлі-продажу, то частіше використовують методи доходного та порівняльного підходів. Якщо результати оцінки необхідні для того, інвестувати певні кошти в розвиток об'єкта нерухомості, то краще використовувати один з методів дохідного підходу.