Лекція № 2

3. Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Земля як фактор виробництва – це не тільки та частина земної поверхні, яка не зайнята водою, але й природні ресурси – ліси, корисні копалини, ресурси морів, родючість ґрунтів, які можуть бути використані у процесі виробництва, тобто це всі рідкісні природні ресурси.

Природні ресурси розподіляються на такі, що не відтворюються (вони можуть бути використані лише один раз – вугілля, нафта, природний газ), і що відтворюються (тобто можуть використовуватись у виробничих процесах неодноразово – моря, земельні угіддя).

Запас природних ресурсів визначається самою природою. Обсяг потоку – послуг природних ресурсів – визначається людським вибором. Ціною послуг природних ресурсів (землі) є земельна рента R – орендна плата за користування землею протягом певного періоду (року). Ціна землі як запасу визначається поточною цінністю майбутньої ренти. Якщо відомі процентна ставка r і щорічна рента R, то поточна цінність РV ренти за N років складатиме:

Через те що земля може давати ренту необмежене довго, ціна її P_L визначатиметься поточною цінністю ренти за вказаною формулою, коли N прямує до нескінченності; ця величина може бути підрахована як сума членів спадної геометричної прогресії і дорівнюватиме:

В цілому обсяг землі є обмежений – і в національному масштабі, і на рівні окремих домогосподарств та сільськогосподарських підприємств. Щодо якості землі, то вона може бути з часом покращена або погіршена, залежно від того, як ведеться господарювання.

Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається абсолютно нееластичною, тобто крива пропозиції S землі є вертикальною лінією (рис. 1). Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок індивідуальних рішень. Окремі домогосподарства, зрозуміло, можуть змінювати обсяг землі, що перебуває у їхній власності, але це не впливає на її сукупний обсяг.

Рис.1 Ринок земельних ресурсів

D – сільськогосподарський попит,

D’ – несільськогосподарський попит (будівництво).

Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим фактором виробництва – капіталом.

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільськогосподарський (попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення – цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю.

Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею Q_E була б встановлена орендна плата P_E. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі P_A. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою Р_А.

У попередньому розділі було введено поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією – рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні Р_А, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис. 1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OР_ААQ_E.

Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто з’ясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо.

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові – місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові – попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові – законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об’єкт приватної власності; кількісні – фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні – корисні властивості земельної ділянки, які пов’язані з її майбутнім використання та економіко-технологічні – доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринкової, позикової та інвестиційної вартості. А нормативна – виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю. Взаємозв’язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 2.

Другою важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що земельна ділянка розглядається невід’ємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельнооціночної діяльності.

Третя особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення.

Таблиця 2