Міністерство освіти і науки України

Національний гірничий університет

Фінансово-економічний факультет

Кафедра економічного аналізу та фінансів

Реферат

на тему: «Основи іпотечно-інвестиційного аналізу»

Виконала:

ст. гр. ФК-09-2

Приходько Я.В.

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1 ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ І ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНІ АСПЕКТИ СТАНОВЛЕННЯ ТА РОЗВИТКУ РИНКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Природа і характерні риси ринку іпотечного кредитування

1.2 Ринок іпотечного кредитування і його зв'язок з ринком нерухомості та фінансовим ринком

1.3 Система фінансово-кредитних інструментів ринку іпотечного кредитування

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ І ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНІ АСПЕКТИ СТАНОВЛЕННЯ ТА РОЗВИТКУ РИНКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Природа і характерні риси ринку іпотечного кредитування

Сучасна світова фінансова криза стала викликом для економік багатьох країн світу, в тому числі й для України. Хоча вона розгорталася доволі повільно, послідовно охоплюючи різні країни та ринки, в Україні її настання виявилося несподіваним, отже, господарюючі суб'єкти опинилися в непередбачуваній ситуації. Передусім це було пов'язано зі специфічним характером розвитку самої кризи, яка у нас розпочалась як криза ліквідності, потім переросла у валютну, а пізніше, через падіння обсягів виробництва і зростання заборгованості за кредитами, практично перетворилася на економічну.

Незважаючи на економічну ситуацію в Україні, іпотечне кредитування виконує досить важливі функції регулювання соціально-економічного розвитку. Тому вивчення іпотеки та її ролі в забезпеченні базису економічного росту з урахуванням досвіду розвитку іпотеки в зарубіжних країнах і специфіки економічного розвитку України є важливим фактором для розвитку нашої держави. Ринкові перетворення і подальша трансформація взаємовідносин між основними суб’єктами економічної системи в Україні потребують вдосконалення комплексу теоретико-методологічних знань інституту іпотеки, що сприятиме розвитку практичних навичок іпотечного кредитування, а також можливого усунення труднощів, які існують в іпотечному кредитуванні України.

На думку науковців і практиків банківської справи іпотечне кредитування є одним із найбільш надійних кредитних механізмів, привабливим і для надавачів послуг, і для позичальників. Очевидними перевагами іпотеки для фінансової установи є мінімізація кредитного ризику, а для позичальника - довгостроковий характер кредитних відносин і відсутність потреби у додатковому заставному майні.

Законодавча практика європейських країн використовує термін «іпотека» для позначення двох основних типів правовідносин:

- відносин щодо застави нерухомого майна з метою отримання спеціального кредиту (правовий аспект);

- відносин щодо отримання іпотечного кредиту, що надасться позичальнику кредитною установою під заставу нерухомості (економічний аспект).

Вітчизняні науковці, зокрема, Г. Андрєєва, пропонують розглядати іпотечне кредитування, з одного боку, як цілісний механізм, що поєднує інтереси позичальників і кредиторів, включаючи інтереси інвесторів, ріелторів, страхових компаній, забудовників та інших суб'єктів ринку; з іншого — як систему - багатофакторну модель, що містить сам процес видачі іпотечних кредитів, механізми залучення фінансових ресурсів із ринку капіталу та операції на ринку нерухомості. Але основою цієї системи науковець вважає саме кредит. На нашу ж думку, визначаючи іпотеку безпосередньо як кредитні відносини, ми звужуємо цю категорію. У зв'язку з цим іпотечне кредитування пропонуємо розглядати як систему взаємовідносин щодо нагромадження, розподілу і використання тимчасово вільних коштів фінансових установ, інструментом забезпечення яких виступає нерухоме майно, що перебуває у власності позичальника або придбавається ним. Відтак категорія „іпотека" перебуває на перетині власне кредитних та інвестиційних відносин [18; ст.235].

Погоджуємося з фахівцями Національного інституту стратегічних досліджень, які стверджують, що система іпотечного кредитування є сукупністю механізмів, які забезпечують узгоджений розвиток ринку нерухомості, ринку іпотечних кредитів і ринку іпотечних цінних паперів внаслідок:

- збільшення пропозиції на ринку житла за рахунок активізації інвестиційної діяльності в будівництві;

- збільшення платоспроможного попиту через банківське іпотечне житлове кредитування, у т.ч. створення надійних схем накопичення коштів населення на придбання житла;

- зменшення ризиків іпотечного кредитування.

Правові засади функціонування іпотеки в Україні визначає низка законів, основним з яких є Закон України «Про іпотеку». Згідно з законом іпотека — це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця. Основним документом, яким регулюються відносини іпотеки, є заставна — цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, а у разі невиконання основного зобов'язання — право звернення про стягнення на предмет іпотеки [30].

Деякі науковці відносять іпотечне кредитування до різновиду споживчого кредитування з огляду на те, що іпотечний кредит, також як і споживчий, спрямований на задоволення, перш за все, споживчих потреб населення. Іншими вченими підкреслюється більш ширший характер іпотечних відносин, що дозволяє виділити його в окрему форму банківського кредитування або кредитування загалом [17; ст.68 ].

Необхідно зазначити, що оскільки іпотечна позика об’єднує в собі елементи споживчого кредитування, іпотечний кредит можуть помилково віднести до однієї із названих форм кредитування і навпаки, позика, що не є іпотечною, може вважатися нею. Подібна ситуація виникає з огляду досить широкого трактування іпотечних кредитів як кредитів під заставу нерухомого майна при відсутності тривалої практики такого кредитування. Тому важливо розділити категорію іпотечного кредитування від позик в цілому під заставу нерухомості. З цією метою проаналізуємо визначення споживчого кредитування, кредитування підприємницьких фірм, кредитів під заставу нерухомого майна, що дозволить уточнити і конкретизувати термін «іпотечне кредитування».

Традиційно споживчим кредитом у вітчизняній та зарубіжній банківській практиці вважають борг (чи кредит), який приймають споживачі для придбання товарів і послуг. Проте зарубіжні спеціалісти підкреслюють, що названий кредит видається для цілей, що відрізняються від житлової іпотеки. Якщо у вітчизняній практиці до споживчих товарів відносять не тільки товари і послуги, але й нерухомість, то в зарубіжній – при споживчому кредитуванні такий предмет застави і одночасно об’єкт фінансування повністю виключається, що призводить до розмежування іпотечного і споживчого кредитування [18; ст.119].

За класифікаціями деяких українських науковців, окремі види споживчих кредитів можуть за основними ознаками бути віднесені до кредитів під заставу нерухомості і, відповідно, до іпотечних кредитів. Виникає питання, як же визначити коли кредит, виданий під заставу нерухомості, є іпотечним, а коли - належить до іншої форми? В даному аспекті В.Д.Лагутін зазначає «якщо споживче кредитування клієнтів банки здійснюють під заставу нерухомості, споживчий кредит трансформується в іпотечний» [19; ст.129]. Слід відзначити, що даний критерій не є повністю справедливий. Кредитування під заставу нерухомості тісно пов’язане не лише з кредитуванням населення (зокрема, споживчим кредитуванням), але й кредитуванням підприємств. Однак не кожен кредит, оформлений під заставу нерухомості, є іпотечним. Так, короткострокові будівельні кредити, оформлені заставою нерухомості, здебільшого є «проміжними» кредитами (наприклад, кредит на будівництво, розширення житла) і оформляються на строк з моменту будівництва до моменту отримання забудівником грошей, і відповідно до зарубіжної практики не є іпотечними.

Для визначення критеріїв віднесення того чи іншого кредиту до розряду іпотечних необхідно визначити категорійні межі іпотечного кредитування, тобто сукупність вимог та умов, при виконанні яких кредит можна вважати іпотечним. На основі вивчення досліджень різних вітчизняних і зарубіжних вчених запропонована систематизована класифікація ознак іпотечного кредитування (див. табл. 1.1).

Таблиця 1.1 Характеристика основних ознак іпотечного кредиту

Ознака	Характеристика
1	2
1. Характер забезпечення	Іпотечний кредит – позика під чітко визначену заставу (застава нерухомого майна).
2. Цільове призначення	Більшість позик мають чітко цільове призначення: фінансування покупки, будівництва, перепланування житлових і виробничих приміщень, освоєння земельних ділянок. Інвестиційний характер кредитування: сприяє прямому чи опосередкованому збільшенню вартості об’єкта кредитування (застави) або/і зміні його структури, якостей і характеристик чи дозволяє отримувати дохід (соціальний ефект) від володіння і користування нерухомістю.
3. Сума	Кредит представляє крупну суму, значно перевищує середній розмір споживчих кредитів. Сума кредиту, як правило, складає 50-90% суми застави. При цьому сума застави повинна покривати основну суму кредиту, нараховані проценти, видатки по реалізації та обслуговуванню застави, ризик знецінення застави.
4. Строк	Кредити надаються на тривалий строк (5-30 років).
5. Ризик	Іпотечний кредит надається під заставу нерухомості, що передбачає більшу відповідальність позичальника і, відповідно, менший кредитний ризик. Проте тривалий строк користування кредитом збільшує сукупний ризик кредиту через можливі несприятливі зміни процентної ставки, стану економіки загалом, зміни у житті позичальника (втрата роботи, погіршення стану здоров’я і т.д.). Іпотечний кредит характеризується також невизначеністю надходжень у зв’язку із можливістю дострокового погашення. Дані обставини передбачають необхідність проведення значної аналітичної роботи.
6. Оформлення позики	У зв’язку із низькою ліквідністю іпотечних позик необхідним є страхування і гарантування кредитів або/і застави.
7. Пріоритет якості застави	При прийнятті рішення про надання іпотечного кредиту особлива увага звертається на якість застави і можливість її реалізації в майбутньому, а не на здатність клієнта-позичальника генерувати потік майбутніх доходів, на відміну від споживчого кредитування.
8. Оцінка застави	Важливою є компетентна оцінка відповідного майна, яке виступає в якості предмету застави.
9. Метод видачі кредиту	Переважно одноразові позики, рішення про видачу яких приймається банком окремо з кожного кредиту на основі пакету документів.
10. Погашення кредиту	Погашення, як правило, проводиться на умовах виплати платежу зі сплатою процентів.
11. Процентна ставка	Застосовуються іпотечні кредити як із фіксованою, так і з плаваючою процентними ставками.
12. Погашення процентів	Як правило, проценти сплачуються в міру використання позикового капіталу.

Серед ознак іпотечного кредитування найбільш вагомими є характер забезпечення, цільове призначення, сума, строк, ризик, оформлення, пріоритет і оцінка застави. Проте названі особливості не дозволяють виділити іпотечні позики, які є частиною кредитів під заставу нерухомості, від інших форм кредитування: споживчих позик і кредитування поточної діяльності підприємств. Так, споживчі кредити і позики на поточну діяльність підприємствам можуть надаватись під заставу нерухомості і мати цільове призначення, аналогічне іпотечним кредитам. Але іпотечний кредит має вагому особливість: наявність тісного зв’язку нерухомості і позикового капіталу, що зберігається протягом усього періоду кредитування. Тому іпотечне кредитування у всіх випадках є інвестиційним, яке фінансує матеріальні перетворення в об’єкті інвестування, що збільшує його вартість, або дозволяє отримувати дохід від використання об’єкту чи досягається певний соціальний ефект [ 17 ].

На основі проведеного дослідження основних ознак іпотечного кредитування, категорійною межею іпотечного кредитування можна вважати критерій забезпечення заставою нерухомого майна, довгостроковості й інвестиційної спрямованості, за присутності решти характеристик. Вказана вимога дозволить виділити сферу іпотечного кредитування з сукупності кредитів під заставу нерухомості або інвестиційних кредитів.

Із врахуванням вищеперерахованих аспектів і характеристик, «іпотечний кредит» представляє економічну характеристику категорії «іпотека» і є довгостроковим кредитом, спрямованим на фінансування заходів, які прямо чи опосередковано збільшують вартість об’єкта нерухомості та змінюють його структуру, а також які пов’язані з покупкою, будівництвом, переплануванням житлових та виробничих і комерційних (торгівельних) приміщень, освоєнням і забудовою земельних ділянок [ 5 ].

Оскільки іпотечний кредит є однією з форм кредиту, то йому притаманні загальні кредитно-фінансові принципи кредитування, а також специфічні, характерні лише для іпотеки принципи. Основоположний соціально-економічний принцип – надання позик під заставу нерухомості позичальнику, здатному використовувати ресурси для отримання додаткової вартості. Загальними кредитно-фінансовими принципами є принципи терміновості, поворотності, забезпеченості, платності та цільового використання. До перехідних доповнюючих принципів відносяться: визначення суми у вигляді частки застави; надання позик з врахуванням страхування; можливість залишення нерухомості у користуванні; отримання під заставу одного і того ж майна додаткових іпотечних кредитів. До соціально-правових принципів належать принципи пріоритетності, спеціальності, обов’язковості, гласності, достовірності [ 56; ст. 238 ].

В Україні на даний час розрізняють декілька загальноприйнятих схем іпотечного кредитування, сутність яких залежить від виду іпотеки, яка при цьому використовується:

- іпотечне кредитування для придбання житла на вторинному ринку;

- кредит на купівлю нерухомості на первинному ринку у фірм-забудовників;

- іпотечні кредитні програми, що розраховані на окремі категорії населення, наприклад, за програмою Фонду сприяння молодіжному будівництву;

- кредити під забезпечення нерухомістю, яке не є житлом. Тобто, це кредитування фізичних і юридичних осіб – резидентів України – для розвитку бізнесу, особистих потреб тощо, при якому заставою виступає власна нерухомість;

- схема, яка передбачає здійснення банками житлового іпотечного кредитування на стандартизованих умовах, визначених Державною іпотечною установою, що потім дозволяє цим банкам рефінансувати видані кредити в зазначеній установі.

Досить поширена серед вчених та науковців класифікація іпотечного кредитування в залежності від предмету іпотечного механізму: дохідна іпотека та житлова іпотека. На рисунку 1.1 представлено класифікацію іпотеки за її видами та формами.

Іпотека

За предметом та цілями

За інструментами іпотеки

житлова			дохідна
оборотна		забезпечувальна
аграрна	промислова			комерційна

Рисунок 1.1. Класифікація іпотеки за видами та формами

До дохідної нерухомості при іпотечному кредитуванні відноситься нерухомість, що включається в процес руху вартості та безпосередньо приносить дохід: земля (для сільського господарства, промислового виробництва), нерухомість промислового призначення (машини, обладнання), комерційна нерухомість (офіси, оптові склади, приміщення для продажу).

При дохідній іпотеці найбільша увага приділяється оцінці нерухомого майна, що є заставою, оскільки його вартість (визначена, наприклад, затратним методом) може бути значно меншою, ніж дохід, який принесе даний об’єкт в майбутньому. Тому лише при оцінці дохідної іпотеки використовують методи та прийоми оцінки на основі доходу (принцип капіталізації доходів за періодами, метод прямої капіталізації, техніка залишку).

Крім того, при дохідній іпотеці ризик зміни кон’юктури на ринку позичальника, тобто на ринку, де об’єкт дохідної нерухомості безпосередньо приносить дохід, є максимально важливим, оскільки кредит при дохідній іпотеці погашається за рахунок доходу, який вона приносить.

Дохідна іпотека поділяється на комерційну (заставою виступають приміщення офісів, магазинів, складів), аграрну (землі сільськогосподарського призначення) та промислову (землі промислового призначення, машини, обладнання, цілісні майнові комплекси підприємств).

При комерційній іпотеці є два основні напрями іпотечного кредитування: кредитування купівлі комерційної нерухомості та кредитування покращення комерційної нерухомості, що виступає заставою.

В першому випадку нерухомість може купуватися позичальником як для тривалого її використання (здача в оренду, ведення комерційної діяльності), так і з метою перепродажу. При цьому найголовнішим залишається питання максимальної дохідності нерухомості.

В другому випадку позичальник бере кредит на покращення вже існуючого нерухомого майна з метою його використання для отримання доходу, а саме нерухоме майно виступає заставою при кредитуванні. При цьому велику увагу слід приділити доцільності та ефективності даного покращення.

Характеристика відносин при промисловій іпотеці та сама, що і при комерційній іпотеці. При цьому особливістю є оцінка предмета застави – машин та обладнання, виробничих приміщень – оскільки на їх вартість впливає окрім фізичного ще й «моральне» старіння, яке значно більше зменшує їх вартість.

Якщо заставою виступає цілісний майновий комплекс підприємства, то найскладнішим при цьому виступає оцінка його вартості, оскільки вона проводиться в декілька етапів: спершу визначається вартість будівель та споруд витратним, дохідним чи порівняльним (ринковим) методами; потім здійснюється пооб’єктна оцінка машин та обладнання даного комплексу з врахуванням всіх видів зносу та з нарахуванням частки доходу, отриманого за рахунок використання даної техніки; потім визначається сумарна вартість всього майнового комплексу.

У розрізі стосунків кредитора та сільськогосподарського підприємства застава землі сільськогосподарського призначення, або аграрна іпотека, має таку ж економічну сутність як і застава будь-якого іншого активу. Тобто кредитора цікавить земля як гарантія повернення кредиту, а не як природний ресурс.

Тому земля як об’єкт застави повинна мати ціну, яка дасть змогу її реалізувати та покрити збитки кредитора при неповерненні кредиту. Вартість земельної ділянки завжди повинна розглядатися з точки зору її використання як вільного та доступного для найкращого і найбільш економічно ефективного використання. Тобто, земельна ділянка, що виступає заставою при іпотечному кредитуванні повинна ефективно використовуватися, а не просто стояти.

Іпотечні відносини у сільському господарстві мають ряд особливостей, оскільки заставою при цьому виступають земельні ділянки сільськогосподарського призначення – згідно законодавства України предметом застави можуть бути лише земельні ділянки, що перебувають у приватній власності громадян України. До 2010 року продовжено мораторій на купівлю-продаж землі в Україні.

При цьому, при пільговому кредитуванні сільського господарства за участю держави кредит може погашатися готовою продукцією, яка оцінюється за ринковими цінами.

Заставою при житловій іпотеці виступає житло. Система іпотечного кредитування житла являє собою комплекс взаємопов’язаних складових, завдяки яким відбувається рух вартості на основі одержання довгострокової позики для придбання житла його майбутнім власником під заставу.

При цьому, кредитуватися може купівля нерухомості на первинному ринку – фактично кредитування будівництва житла, або на вторинному ринку нерухомості вже існуючої квартири чи будинку.

Виділяють наступні характеристики житлової іпотеки.

Частка кредиту становить 70-80% вартості житла (досвід зарубіжних країн довів, що вкладення 30-20% вартості житла є достатнім, щоб значно зменшити ймовірність неповернення кредиту).

Частка виплат за кредитом не повинна бути більше 25% доходу позичальника (в іншому разі кредит є доступним лише при умові державних субсидій).

При низькій інфляції кредит видається з фіксованою ставкою відсотків, а при високому рівні інфляції впроваджуються альтернативні схеми іпотечного кредитування.

Основними етапами надання іпотечних кредитів є підготовчий етап, видача кредиту позичальнику, контроль за погашенням кредиту, погашення заборгованості.

На підготовчому етапі подається заява на отримання кредиту, проводиться оцінка кредитоспроможності позичальника, оцінка незалежного підрядчика чи будівельної компанії (якщо вони задіяні в проекті); узгоджується сума кредиту, визначаються параметри кредиту та порядок його погашення.

Видача кредиту позичальнику відбувається одноразово під заставу вже існуючої нерухомості, а при будівництві – періодичними перерахунками згідно затвердженого графіку.

Контроль за погашенням кредиту ускладнюється додатковими періодичними інспекціями об’єкта нерухомості, що є заставою.

На останньому етапі погашається заборгованість та здійснюються виплати всіх платежів.

При іпотечному кредитуванні (крім житлової іпотеки) найважливішим залишається питання найефективнішого використання об’єктів нерухомості в конкретний період часу при певних юридичних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях [23; ст.18].

Також має місце класифікація іпотечного кредитування в залежності від методу здійснення застави нерухомого майна. При цьому розрізняють наступні види іпотек.

Звичайна іпотека – передача в іпотеку одного об’єкта нерухомого майна, що належить заставодавцеві.

Об’єднана іпотека – одночасна передача в іпотеку двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.

Наступна іпотека – нерухомість, що є предметом застави, повторно передається в іпотеку при отриманні нового кредиту згідно договору та закону. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги наступного заставодержателя задовольняються після повного забезпечення вимог кожного попереднього.

Спільна іпотека передбачає передачу в іпотеку двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним особам. Заставодержатель має право на задоволення вимог за рахунок кожного з об’єктів нерухомого майна.

Іпотека чужого майна – передача в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю). При продажу майна через невиконання боржником зобов’язання, майновий поручитель має право звернутися до нього з позовом про відшкодування заподіяних збитків.

Умовна іпотека наступає, коли іпотечним договором встановлено

• іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання передбаченої умови;

• іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання передбаченої цим договором умови.

Якщо така умова не виконується з вини заставодавця, кредитор вправі вимагати дострокового погашення боржником основного зобов’язання [ 56; ст.240].

Враховуючи те, що найбільшого поширення іпотечне кредитування отримало в сфері будівництва житла для населення, даною категорією в деяких країнах вважають тільки іпотечний житловий кредит (ІЖК). Незважаючи на те, що багато дослідників підкреслюють пріоритет розвитку ІЖК, має місце думка про необхідність розвитку, в першу чергу, промислової іпотеки, яка, як передбачається, забезпечить виробництво грошовими ресурсами, що, у свою чергу, сприятиме модернізації виробництва, покращенню якості випущеної продукції, що неможливо у випадку розвитку житлової іпотеки.

Слід зауважити, що, не пожвавивши промисловість, неможливо досягти стабільного економічного розвитку. Проте справедливим є твердження А.Сміта: “Що є добрим для окремої людини, є добрим для економіки в цілому”. Тому реалізація програми економічного росту (шляхом розвитку лише промисловості) заради самого росту є недоцільною, оскільки економічний ріст не є єдиною ціллю, але повинен сприяти, в першу чергу, зростанню добробуту населення. Значення ІЖК, його вплив на макроекономічну ситуацію та подолання кризи в Україні простежується в наступному.

Економічна роль ІЖК полягає в позитивному впливі на розвиток реального та фінансового сектору економіки. Економіка України відчуває гострий дефіцит інвестиційних ресурсів. Основним фактором, здатним привернути інвестиції в економіку, є економічний ріст у країні. Економічний ріст здатний створити передумови залучення зовнішніх інвестицій і генерувати внутрішні фінансові ресурси. Одним із можливих шляхів забезпечення економічного росту є інвестування у так звані “точки росту” - галузі народного господарства, вкладення коштів у які дозволить розповсюдити імпульс росту на суміжні виробництва. В якості однієї з таких “точок росту” може служити розвиток житлового будівництва через ІЖК. Будучи областю довгострокових інвестицій, житло представляє собою капітал, який передається з покоління в покоління, і є видимою частиною багатства будь-якої країни. Унікальність ІЖК як “точки росту” полягає в тому, що його підтримка і розвиток дозволить не лише зупинити падіння і сформувати стабільну тенденцію росту виробництва, але і забезпечить ріст фінансових ресурсів в економічній системі. До того ж, ці два процеси взаємопов’язані (див. рис. 1.2):

Рис.1.2. Кругообіг формування і руху фінансових ресурсів при іпотечному житловому кредитуванні

Соціальне значення ІЖК сприяє задоволенню потреби населення в житлі, отже, покращенню соціально – психологічної обстановки в суспільстві, що сприяє зростанню народжуваності, вирішенню ряду демографічних проблем, перешкоді виїзду працездатного населення за кордон. Крім того, ІЖК, збільшуючи виробництво, сприяє вирішенню проблеми безробіття, забезпечує мобільність населення в межах України.

Функціонування іпотечного ринку може відбуватись за різними моделями, для кожної з яких притаманні свої ризики. Згідно з рис. 1.3. можна розглянути спрощену схему одно- і дворівневої моделі іпотечного ринку.

фінансово кредитний іпотека

Рис. 1.3. Модель вторинного іпотечного ринку.

Механізм однорівневої моделі передбачає, що банк на основі пулу заставних емітує іпотечні облігації, які розміщуються на фінансовому ринку. Заставна майна виступає у якості, гарантії для задоволення вимог. При даній моделі заставні обліковуються на балансі банку, який емітує іпотечні облігації і бере на себе ризики за іпотечними кредитами. Емісія іпотечних облігації дозволяє банкам отримати кошти для розширення наступної кредитної діяльності.

У дворівневій моделі іпотечного кредитування іпотечний кредитор (банк) формує пул заставних, який продає спеціалізованій іпотечній установі Вона вже утримує пул заставних на своєму балансі і емітує під них іпотечні цінні папери. Ця операція отримала назву сек'юритизації, вона забезпечує вторинне фінансування шляхом заміни одних активів на інші ліквідні цінні папери. Найбільш розповсюдженим способом вторинного фінансування слід визнати розміщення облігацій на фондовому ринку.

Сек'юритизація закладних проводиться в тому випадку, коли іпотечні кредитори сформували великий пул заставних і їм терміново необхідні кошти для укладення нових угод [41].

Дворівнева модель значно розширює можливості залучати значні фінансові ресурси для банків, збільшує обсяги іпотечного кредитування, підвищує ліквідність банків. Однак через те, що функції по управлінню пулом заставних передаються іншим фінансовим установам, виникають нові специфічні ризики, які потребують відповідних механізмів регулювання.

На вторинному ринку відбувається перерозподіл як доходів, так і ризиків між усіма учасниками іпотечного ринку.

Враховуючи той факт, що проблема виникнення ризиків в будь-якій сфері діяльності існуватиме завжди, а банківська діяльність фактично впливає на всю економіку країни та її міжнародні фінансові відносини, в світовій практиці вже сформувалась єдина міжнародна система оцінки ризиків банками. Нові вимоги Базельських угод щодо визначення кредитних ризиків впроваджуються з 2006— 2007 років і ставлять задачу адаптації української фінансово-кредитної системи до цих угод. Чим передбачуванішою і прогнозованішою буде банківська діяльність щодо іпотечного кредитування в Україні, тим більшим буде рівень довіри населення, ділових партнерів, в т. ч. зарубіжних, до цієї сфери діяльності.

В результаті проведеного дослідження нами визначені найбільш суттєві фактори ризику іпотечного кредитування і функціонування ринку іпотечних цінних паперів, до числа яких можна віднести:

— недостатньо сформоване правове поле іпотечної діяльності, що виражається у наявності розходжень в трактуванні окремих положень в нормативних документах, відсутності законодавчої регламентації окремих специфічних питань іпотечної діяльності;

— відсутність належної системи нагляду з боку НБУ і ДКЦПФР щодо регулювання вторинного ринку іпотечних цінних паперів (вимоги щодо обліку активів, якими забезпечені іпотечні цінні папери, вимоги до надзабезпечення іпотечних цінних паперів та ін. );

• слабкий розвиток інфраструктури іпотечного кредитування, в тому числі інституціонального забезпечення обігу іпотечних цінних паперів;

• відсутність єдиної централізованої системи реєстрації нерухомості і прав на неї;

• відсутність тривалої кредитної історії через відносно короткі терміни розвитку іпотечного кредитування;

• складна, в правовому відношенні не передбачувана і дорога процедура реалізації заставленого майна, яка не гарантує прав кредиторів;

• відносно низький рівень доходів основної маси населення, що стримує нарощування обсягів іпотечного кредитування.

Проведене дослідження дозволяє ідентифікувати такі ризики іпотечного кредитування, відображені на рис. 1.4.

Рис. 1.4. Класифікація ризиків іпотечного кредитування

Загальні ризики спричинені факторами, які не залежать від фінансово-кредитних установ і включають систематичні, політичні, соціальні ризики. Систематичні ризики залежать від стану економіки та фінансово-кредитного механізму її регулювання.

Політичні ризики проявляються в можливості недоотримання доходу або втрати майна внаслідок зміни політичної ситуації в країні.

Соціальні ризики пов'язані з коливаннями рівня доходів, соціальним забезпеченням населення, медичним, освітнім, а загалом тими факторами, які формують рівень і якість життя основної маси населення.

Специфічні ризики мають свої особливості для первинного і для вторинного ринків іпотечного кредитування. Однак їх не завжди можна чітко розмежувати, оскільки вони поєднані взаємним впливом [30].

Для первинного ринку іпотечних кредитів, емісії іпотечних облігацій іпотечними банками найбільш суттєвим є:

—ризик незбалансованої ліквідності пов'язаний з неспроможністю банку покрити свої зобов'язання за пасивами, вимагати за активами;

• відсотковий ризик пов'язаний з фінансовими втратами через коливання відсоткових ставок, зміну вартості кредитів;

• валютний ризик — небезпека фінансових втрат при переоцінці валютного боргу за перерахунки з однієї валюти в іншу;

• майновий ризик обумовлений станом, якістю майна, яке надається у заставу;

• ризик втрати доходів в результаті погіршення здоров'я через захворювання, смерть позичальника;

• ризик втрат в результаті неможливості швидко реалізувати заставлене майно при відсутності правового механізму, який би враховував особливості іпотечних операцій.

Слід відмітити, що відсоткові, валютні ризики характерні і для вторинного ринку іпотечних цінних паперів. Разом з тим до основних ризиків слід віднести:

• портфельний ризик, тобто сукупний ризик втрат капіталу, вкладеного в портфель цінних паперів внаслідок неплатоспроможності емітентів, формування неефективного портфеля іпотечних угод;

• інвестиційний ризик — ризик знецінення інвестицій внаслідок дії факторів внутрішньоекономічної та зовнішньоекономічної діяльності;

• ризик дострокового погашення, в результаті якого власники іпотечних сертифікатів втрачають передбачені ними доходи;

• ризик шахрайства в умовах становлення правової бази іпотечної справи, відсутності відпрацьованих засобів контролю і регламентації діяльності учасників угод з інструментами іпотечного кредитування призводить до значних збитків як для інвесторів, так і для банківських установ;

• ризик недостатності забезпечення, обумовлений відсутністю встановлених нормативів співвідношення між вартістю забезпечення і обсягами емісії іпотечних цінних паперів [41].

У країнах з розвиненою ринковою економікою іпотечні цінні папери є одними з найнадійніших і мають чітко відлагоджену систему захисту від ризиків, гарантують стабільні доходи, що забезпечує їх привабливість для інвесторів.

Отже, відродження іпотечного кредитування в Україні потребує комплексного системного підходу до управління в цій сфері. Комплексність і системність управління ризиками полягає у здійсненні низки заходів на макрорівні, на рівні банківських установ і інституційних посередників.

На макрорівні необхідно забезпечити прозоре правове поле діяльності для всіх учасників ринку іпотечних кредитів.

На рівні банківських установ на особливу увагу заслуговують заходи щодо вдосконалення кредитної політики і її складової - управління інвестиційним портфелем іпотечних кредитів.