- •Деловая игра Процесс принятия управленческого решения
- •Основные понятия теории принятия решения
- •Итог игры:
- •Деловая игра Требования к предпринимателю (лидеру фирмы)
- •Итог игры:
- •Деловая игра Материальная мотивация работника фирмы
- •Критерии, влияющие на право получения материального вознаграждения
- •Критерии оценки предложений
- •Оценка участников игры по пятибалльной системе
- •Блиц - игра «я – докладчик»
- •Блиц-игра №1
- •Тест личности
- •Экспертная оценка рисков при сделках с недвижимостью
- •Управление собственностью на примере Аппарата Правительства рф
Блиц-игра №1
|
Наименование действий |
Индивидуальная |
Правильный ответ |
Групповая | ||
|
Оценка |
Ошибка |
Оценка |
Ошибка | ||
|
Оценка и выбор проекта с учётом риска |
7 |
0 |
7 |
7 |
0 |
|
Классификация рисков |
3 |
0 |
3 |
3 |
0 |
|
Корректировка реализации проекта с учётом уровня риска |
9 |
0 |
9 |
10 |
1 |
|
Постановка цели |
1 |
0 |
1 |
2 |
1 |
|
Количественный анализ рисков |
6 |
1 |
5 |
4 |
1 |
|
Оценка эффективности реализации рискового проекта |
8 |
2 |
10 |
8 |
2 |
|
Качественный анализ рисков |
2 |
0 |
4 |
5 |
1 |
|
Мониторинг проектного риска |
5 |
3 |
8 |
9 |
1 |
|
Формирование массива входящей информации |
1 |
1 |
2 |
1 |
1 |
|
Выбор метода минимизации рисков и его последствий |
4 |
2 |
6 |
6 |
0 |
|
|
|
9 |
|
|
8 |
Итог блиц-игр:
сначала каждый распределяет действия по последовательности;
потом группа разбивается на 2 подгруппы, в пределах которых происходит совещание;
после этого группам были сказаны «правильные ответы» по данному вопросу и сравниваются ответы группы и личного ответа.
Тест личности
В первом тестировании каждому раздавались листочки с изображение различных фигур:
Квадрат
Прямоугольник
Треугольник
Зигзаг
Круг
Участник игры ставил по приоритетам номера фигур. Были озвучены результаты.
Мой приоритет: 1.треугольник, 2.круг, 3.квадрат, 4.зигзаг, 5.прямоугольник.
Значимые, характеризующие личность, это 1 и 2.
1.Треугольник - эта форма символизирует лидерство, и многие Треугольники ощущают в этом свое предназначение. Самая характерная особенность истинного Треугольника – способность концентрироваться на главной цели. Треугольники – энергичные, неудержимые, сильные личности, которые ставят ясные цели и, как правило, достигают их!
2.Круги – самые лучшие коммуникаторы среди пяти форм, прежде всего потому, что они лучшие слушатели, они обладают высокой чувствительностью, развитой эмпатией – способностью сопереживать, сочувствовать, эмоционально отзываться на переживание другого человека. Круг ощущает чужую радость и чувствует чужую боль как свою собственную. Круги "болеют" за свой коллектив и высокопопулярны среди коллег по работе. Однако они, как правило, слабые менеджеры и руководители в сфере бизнеса.
Во втором тесте мы из фигур(круг, треугольник и квадрат) рисовали человека.
Количество фигур в изображении должно было равняться 10.
Итого у меня получилось: 3-треугольника,3-круга,4-квадрата.
Получилось число 334, оно показывает, что я являюсь «ученым»
Экспертная оценка рисков при сделках с недвижимостью
|
№ |
Факторы риска |
Коэффициенты риска по стадиям сделки |
Меры по снижению риска | |||
|
Подготовка документов |
Юридическое/финансовое оформление сделки |
Регистрация сделки | ||||
|
1 |
Покупатель самостоятельно осуществляет сделку: - отсутствие информации о наличии финансовых или договорных обязательств, залогах, обременениях, предметом которых является приобретаемая недвижимость - отсутствие информации об арестах и запретах на объект приобретаемой недвижимости. |
1 |
4 |
2 |
обратиться в специализированную организацию | |
|
2 |
Покупатель использует ипотечный кредит для приобретения объекта недвижимости: - банкротство банка -невозможность выполнения фин. Условий договора ипотеки покупателем (% и основной долг) -одностороннее изменение банком условий ипотеки |
4 |
3 |
3 |
страхование, основательный подход к выбору банка | |
|
3 |
Продавец самостоятельно осуществляет сделку: - в договоре не указаны условия перечисления денежных средств за объект недвижимости - в договоре не оговорены условия оплаты сторонами гос. регистрации договора купли-продажи - отсутствие у продавца данных о своих правах в рамках ст.220 НК РФ (налоговые вычеты) |
5 |
4 |
5 |
обратиться в специализированную компанию | |
|
4 |
Продавец заключил договор с недобросовестным агентом по недвижимости: - в договоре скрытое комиссионное вознаграждение агента (как правило, завышенная комиссия) - махинации с банковскими ячейками (в случае, если агент также имеет доступ к банковской ячейке) |
3 |
5 |
4 |
основательный подход к выбору агентов | |
|
5 |
Покупатель заключил договор с недобросовестным агентом по недвижимости: - двойные-тройные продажи объекта недвижимости – агент берёт предоплату за объект недвижимости с N – количества покупателей и не выполняет обязательств по дальнейшему исполнению предварительного договора - покупателю называется заведомо завышенная стоимость объекта недвижимости - махинации с банковскими ячейками – покупатель закладывает денежные средства, а на момент изъятия продавцом выявляется недосдача (в случае, если агент имеет доступ к банковской ячейке) |
5 |
5 |
5 |
основательный подход к выбору агентов | |
|
6 |
Продавец заключил договор с недобросовестным оценщиком: - оценщик не выполнил оплаченную работу - оценщик не имеет соответствующей лицензии на проведение данных работ |
3 |
4 |
3 |
основательный подход к выбору оценщика | |
|
7 |
Подделка документов: - продавец предоставляет заведомо подложные или с очевиднами признаками подделки документы на объект недвижимости - продавец или покупатель представляют заведомо подложные или с очевиднами признаками подделки документы личности гражданина - продавец или покупатель используют «сомнительные» доверенности на совершаемую сделку |
5 |
5 |
5 |
Независимое юридическое сопровождение сделки | |
|
8 |
Порча недвижимости (пожар, затопление, умышленная порча и т.д.) |
3 |
4 |
0 |
страхование | |
|
9 |
Порча или утрата документов на объект недвижимости |
3 |
3 |
0 |
страхование | |
|
10 |
Неправильный выбор подходов и методов оценки стоимости: -оценщиком использовался несоответствующий для вида недвижимости метод (для коммерческой – подходит доходный, для жилой – сравнительный и т.д.) |
2 |
2 |
2 |
основательный подход к выбору окенщика | |
|
11 |
Неадекватная величина стоимости объекта недвижимости: - самостоятельная «субъективная» оценка объекта недвижимости продавцом - стоимость объекта заведомо завышается агентом по недвижимости |
4 |
4 |
4 |
независимая оценка | |
|
12 |
Неправильно составлен договор купли-продажи: - в договоре имеются ошибки/опечатки в личных данных сторон, адресе объекта недвижимости - в договоре не указана стоимость продажи объекта недвижимости - в договоре не прописаны неустойки и прочие штрафные санкции в случае нарушения условий договора - формат договора купли-продажи не соответствует стандартам, принятым в Регистрационной палате -договор составляли стороны без привлечения профессиональных услуг (нотариуса, юриста, риэлтора) для минимизации расходов при оформлении сделки |
5 |
5 |
0 |
независимое сопровождение сделки | |
|
13 |
Имеются неучтённые при сделке недвижимости: - прописанные в продаваемом объекте недвижимости несовершеннолетние дети - супруг/супруга продавца - и прочие заинтересованные лица |
4 |
4 |
4 |
независимое сопровождение сделки, страхование титула | |
|
14 |
Продавец (покупатель) не отдавал отчёт действиям в момент совершения сделки: - временное «помутнение» сознания одной из сторон, в состоянии наркотического или алкогольного опьянения - одна из сторон не дееспособна - одна из сторон ограениченно недееспособна (по суду, по возрасту) |
5 |
5 |
5 |
юридическое сопровождение, медицинская экспертиза | |
|
15 |
Сделка заключена принудительно: - под угрозой физической или правовой расправоы - одна из сторон алкоголе- или наркозависимая |
5 |
5 |
5 |
юридическое сопровождение, медицинская экспертиза | |
|
16 |
Нарушение одной из сторон договора купли-продажи объекта недвижимости: - перечисление денежных средств покупателем на объект недвижимости |
1 |
5 |
1 |
юридическое сопровождение | |
Задача № 1
Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 4 га на основе ранее проданных пяти земельных участков.
Таблица №1
|
№ |
Цена |
S, га |
Время продажи (мес.) |
Качество по условиям строительства |
Количество топограф. |
Коммуникации |
Экология |
|
1 |
11500 |
4 |
4 |
Такое же |
Такое же |
- |
- |
|
2 |
10500 |
3,5 |
2 |
На 5% лучше |
На 5% лучше |
На 10% хуже |
- |
|
3 |
14500 |
5 |
1 |
- |
- |
- |
- |
|
4 |
19300 |
7 |
12 |
- |
На 10% лучше |
На 5 % хуже |
На 10% хуже |
|
5 |
12220 |
4,5 |
6 |
На 2 % хуже |
На 5 % лучше |
- |
- |
Таблица №2
|
Показатель |
Аналоги | ||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 | |
|
Цена за 1 га |
2875 |
3000
|
|
|
|
|
Поправка на время |
+115 |
+60
|
+29 |
+331 |
+163 |
|
Скорректированная стоимость |
2990 |
3060 |
2949 |
3088 |
2874 |
|
Поправка на количество по условиям строительства |
0 |
-153
|
0 |
0 |
+58 |
|
Поправка на менеджмент |
0 |
-153 |
0 |
-154 |
0 |
|
Поправка на коммуникации |
0 |
+306 |
0 |
-154 |
0 |
|
Поправка на экологию |
0 |
0 |
0 |
+463 |
0 |
|
Скорректированная цена за 1 га |
2990 |
3060 |
2949 |
3243 |
3073 |
|
Цена за 1 га
|
3063 ×4 = 12252 | ||||
Задача № 2 (Доходный подход)
Таблица №3
|
№ |
Показатели |
Жилой комплекс |
Гостиничный комплекс |
Торговый комплекс |
|
1 |
Площадь,м2 |
700 000 |
100 000 |
500 000 |
|
2 |
Коэффициент использования здания |
0,61 |
0,85 |
0,80 |
|
3 |
S потенциально сдаваемых помещений |
61 000 |
85 000 |
400 000 |
|
4 |
Арендная плата (у.е./м2) |
9 |
9 |
10 |
|
5 |
ПВД |
549 000 |
165 000 |
4 000 000 |
|
6 |
Ожидаемая загрузка |
951 |
951 |
901 |
|
7 |
Действительный валовый доход |
521 500 |
726 750 |
3 600 000 |
|
8 |
Операционные расходы (40%) |
221 760 |
306 000 |
2 120 000 |
|
9 |
Чистый операционный доход |
299 740 |
420 750 |
1 480 000 |
|
10 |
Стоимость капитального строительства (1м2) |
35 у.е. |
30 у.е. |
50 у.е. |
|
11 |
Стоимость строительства зданий |
3 500 000 |
3 000 000 |
2 500 000 |
|
12 |
Доход относится к зданию |
420 000 |
360 000 |
3 000 000 |
|
13 |
Доход относится к земле |
-120 000 |
+60 750 |
-1520 000
|
|
14 |
РС ВЗУ |
60,8/0,12 = 506,68 | ||
Таблица № 4
|
Ставки |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
Территориальные инвестиции |
(300000) |
|
|
|
|
|
|
|
Дополнительные затраты |
|
(150000) |
|
|
|
|
|
|
№ ОI |
|
|
50000 |
70000 |
100000 |
100000 |
100000 |
|
Чистая реверсия |
|
|
|
|
|
|
850000 |
|
Поток денежных средств |
(300000) |
(150000) |
0 |
70000 |
100000 |
100000 |
950000 |
Оценка земельного участка методом дисконтирования
В качестве примера использовался NPV. Рассмотрим задачу на определение стоимости земельного участка в предположении, что на нём планируется построить комплекс при условии наиболее эффективного использования. Затраты на постройку одного здания составляют 500 000$, из которых 300 000$приходится на начало первого года, 150 000$ на конец первого года и 50 000$ на конец второго года. Предполагается, что объект недвижимости может приносить доход в виде чистой аренды с конца второго года (табл.4). Будет продан через 6 лет после первоначальных инвестиций за 850 000$. Ставка дисконтирования 15%.
Таблица № 5
|
№ |
Наименование элементов здания |
Восстановленная стоимость элементов |
% износ элементов, в % |
Остаточная стоимость элементов
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1 |
Фундамент |
10 000 000 |
45 |
5 500 000 |
|
2 |
Ограждение стен |
35 000 000 |
40 |
21 000 000 |
|
3 |
Перегородка 1-2 этаж |
3 000 000 |
60 |
12 000 000 |
|
4 |
Перегородка 2-3 этаж |
4 000 000 |
70 |
12 000 000 |
|
5 |
Крыша |
10 000 000 |
10 |
12 000 000 |
|
6 |
Стены - перегородка |
10 000 000 |
10 |
6 200 000 |
|
7 |
Лестница |
10 000 000 |
10 |
900 000 |
|
8 |
Канализация |
1 000 000 |
10 |
1 800 000 |
|
9 |
Водопровод |
1 000 000 |
10 |
900 000 |
|
10 |
Электрооборудование |
1 000 000 |
10 |
1 000 000 |
|
11 |
Окна |
1 000 000 |
0 |
1 000 000 |
|
12 |
Двери |
600 000 |
10 |
540 000 |
|
13 |
Полы |
1 000 000 |
20 |
8 000 000 |
|
Итого |
|
145 300 000 |
35 |
97 970 000 |