Технико – экономическое обоснование

проекта приобретения и модернизации

промышленной площадки

с последующим строительством складских помещений и сдачей производственных и офисных площадей в аренду

Нижний Новгород

2012

Существо проекта

Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации Нижнего Новгорода на аукцион выставлен объект «Нежилые отдельно стоящие здания» находящийся по адресу Н. Новгород, Ленинский район ул. Новикова-Прибоя, дом 12Г.

Организация планирует выкупить указанный объект с целью его модернизации и дальнейшей эксплуатации в целях получения прибыли.

На территории указанного объекта планируется организовать логистический центр современного уровня.

Параметры проекта

Общая стоимость реализации проекта составляет 115 000 000 рублей.

Для реализации проекта предполагается использовать 85 000 000 рублей заемных средств (банковский кредит сроком на 5 лет по ставке 15% годовых с отсрочкой выплат по основному долгу на 12 месяцев) и 30 000 000 рублей собственных средств.

Финансовая состоятельность Организации подтверждается прилагаемыми балансами, обоснованным прогнозом будущих поступлений денежных средств от текущей деятельности, результатами оценки уровня кредитоспособности заемщика.

В качестве залогового обеспечения выступает объект «Отдельно стоящее здание (корпус литейного производства)» свидетельство о государственной регистрации права на имеющийся объект.

Основными показателями проекта, обосновывающими его эффективность являются:

- наличие залогового обеспечения;

- наличие собственных средств для реализации проекта;

- стабильный денежный поток, генерируемый проектом;

- наличие дополнительного источника средств для покрытия платежей по кредиту;

- денежный поток, генерируемый самим проектом.

Рынок производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода

Рынок индустриальной недвижимости Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.

Общая площадь производственно – складских площадей Нижнего Новгорода с учетом площадей промышленных предприятий оценивается на уровне 4,5 млн. кв.м. Около 83% из них расположено в заречной части города, где и сосредоточено большинство промышленных предприятий.

По концентрации объектов производственно – складской недвижимости самой насыщенной является заречная часть города, что связано с исторически сложившимся размещением промышленных зон Нижнего Новгорода.

Складская недвижимость в городе Нижнем Новгороде представлена в основном старыми производственными базами классов В и С и несколькими качественными проектами класса А, один из которых (склад логистической компании «Алиди») построен под оказание услуг ответственного хранения и обработки, второй – проект класса А «Волжский индустриальный парк» в городе Кстово (девелопер Griffin Partners), расположенный в 7 км от областного центра на федеральной трассе М7.

В целом наблюдается дефицит качественных складских площадей во всех сегментах. По мнению нижегородских экспертов, наиболее востребованы склады класса В, но и их, как и складов класса С, недостаточно. Мелким и средним бизнесом востребованы склады площадью 50 – 300 кв.м невысокого класса с нормальными подъездными путями и невысокой арендной ставкой. Также есть неудовлетворенный спрос на помещения площадью 500 – 1500 кв.м классов С и В с наличием авторампы, соответствующим уровнем и качеством полов, возможностью возведения стеллажных систем. Крайне мало качественных предложений с возможностью использования железнодорожного транспорта, в том числе и открытых организованных складов большой площади для хранения металла, негабаритных, строительных или инертных материалов.

Также малоразвит рынок складских услуг, в частности, услуг ответственного хранения.

Ввиду большей насыщенности производственно – складскими помещениям в заречной части Нижнего Новгорода был проведен анализ рынка недвижимости четырех районов города – Канавинского, Ленинского, Сормовского и Московского.

Для анализа цен, сложившихся на рынке производственно – складской недвижимости, расположенной в указанных выше районах города Нижнего Новгорода и выставленной на продажу в сентябре 2012 года, была сформирована выборка из 130 объектов.

Стоимость производственно – складской недвижимости в разрезе указанных районов заречной части Нижнего Новгорода представлена на рисунке 1. Как видно из приведенной диаграммы, в сентябре текущего года объекты производственно – складского назначения в заречной части предлагались в среднем по 20 077 рублей за один квадратный метр.

Рис. 1. Средние значения цен предложений на рынке производственно – складской недвижимости в заречной части города Нижнего Новгорода по состоянию на 12 сентября 2012 года, рублей за 1 кв.м.

Диапазон ценовых показателей достаточно широк – от 4481 руб./кв.м (производственно – складское здание цеха 781 кв.м из железобетонных плит, высота помещения 8 м, земля под зданием и немного вокруг (945 кв.м) оформлена в аренду на 49 лет, коммуникации подлежат восстановлению, на данный момент энергомощностей нет, стоимость 3,5 млн.рублей) до 50724 руб./кв.м (склад площадью 1084 кв.м с железнодорожной рампой в Московском районе, склад представляет собой одноэтажное отдельно стоящее здание, вдоль которого проходит действующая железная дорога, собственник здания оказывает услуги по приемке и отгрузке товаров железнодорожным транспортом. Одна часть этого здания имеет высоту 4 м, другая – 5,5 м; здание обеспечено всеми коммуникациями: отопление, водоснабжение, канализация, 50 кВт лимит электроэнергии, здание в хорошем состоянии и практически полностью сдано в краткосрочную аренду, площадь земельного участка – 3,5 га, земельный участок в собственности, земли населенных пунктов, 55 млн. рублей).

При этом более 50% от общего объема предложений (57%) в сентябре 2012 года приходилось на объекты, цены предложений которых лежали в интервале 15000 – 30000 руб./кв.м.

Наличие существенных расхождений между нижней и верхней границей диапазона цен традиционно объясняется влиянием ценообразующих факторов

Рис. 2. Удельные цены предложений на рынке производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода в зависимости от площади, по состоянию на 12 сентября 2012 года, рублей.

Размер предлагаемых на продажу в сентябре 2012 года объектов производственно – складского назначения варьировался в диапазоне от 100 кв.м до 12000 кв.м. На рисунке 2 представлены удельные цены предложений в зависимости от площади объекта.

Главное требование покупателей и арендаторов производственно – складской недвижимости – наличие необходимой инфраструктуры: дорог и электросетей.

В предложениях объектов на продажу среди основных коммуникаций выделяются электричество и отопление. Наличие на объекте остальных коммуникаций (водоснабжения и канализации) обозначено термином «все» коммуникации.

Объекты индустриальной недвижимости представлены на рынке как капитальными зданиями со стенами из кирпича, железобетонных и легкобетонных панелей и железобетонными покрытиями, так и быстромонтируемыми зданиями – ангарами со стенами из легких металлоконструкций с эффективным утеплителем и металлическими покрытиями.

Несмотря на наличие явных различий в технологиях строительства таких объектов и применяемых материалах, не выявлено видимых расхождений в арендных ставках. На практике это означает, что капитальное здание и ангар, не имеющие отопления, расположенные на одной площадке, будут сдаваться по одной ставке. Ставка будет различаться только в случае наличия у одного из объектов отопления.

Для промышленной недвижимости значимость влияния такого фактора как «качество отделки» на ставку аренды не существенно. Здания, эксплуатация которых без проведения капитального ремонта невозможна, не попадают на рынок аренды, так как рынок насыщен предложениями объектов в рабочем состоянии. При этом мелкие косметические недостатки не рассматриваются как препятствия к аренде зданий.

Структура финансового плана реализации проекта.

1. По строке Выручка от реализации (сдачи площадей в аренду) имеющихся объектов отражается выручка от сдачи в аренду объектов имеющихся на площадке на момент совершения сделки, по которым проведены ремонтные работы. В расчетах заложен ежегодный рост выручки на 12%.

2. По строке Выручка от реализации (сдачи площадей в аренду) вновь введенных объектов отражается выручка от сдачи в аренду объектов вновь построенных на площадке – два холодных ангара площадью 1200 м²каждый. В расчетах заложен ежегодный рост выручки на 12%.

3. В строке Себестоимость (затраты на содержание и эксплуатацию объекта без учета налогов и коммерческих расходов) отражаются затраты на эксплуатацию объекта. Первые 6 месяцев отражается заработная плата директора, главного бухгалтера (без отчислений) и амортизационные отчисления по имеющимся объектам. Начиная с 7-го месяца отражаются затраты на оплату труда всего персонала и амортизационные отчисления по имеющимся объектам. Начиная с 13-го месяца отражаются затраты на оплату труда всего персонала (без отчислений) и амортизационные отчисления по имеющимся и вновь введенным объектам.

4. По строке Затраты на ремонт объекта отражаются затраты на ремонт имеющихся на площадке объектов в общей сумме 8 000 000 рублей. Финансирование ремонта производится за счет собственных средств.

5. По строке Строительство дополнительных объектов отражаются затраты на строительство двух холодных ангаров общей площадью 2 400 м²из расчета затрат 7 000 рублей за 1 м². Общая сумма затрат на строительство составляет 16 800 000 рублей. Срок строительства – 6 месяцев.

6. По строке Коммерческие расходы отражается сумма указанных расходов в размере 120 000 рублей ежемесячно.

7. По строке Собственные средства направляемые на реализацию проекта указана расшифровка порядка освоения собственных средств в общей сумме 30 000 000 рублей.

8. По строке Средства направляемые на погашение кредита и прочие расходы, поступающие от основной деятельности (не связанной с проектом) отражаются поступления средств от основного бизнеса в размере необходимом для погашения кредитных платежей и прочих затрат в течение инвестиционной фазы. Под прочими затратами в данном случае понимаются затраты включенные в себестоимость в период с 1-го до 6-го месяца.

Методика расчетов

1. Выручка определялась из условия арендной ставки 300 рублей за м²по всем площадям. Учитывая тот факт, что полное заполнение площадей происходит постепенно использовалось условие, что на 7-м месяце реализации проекта обеспечивает поступление 40% от планового объема выручки. В дальнейшем ежемесячно прирост выручки составляет 15%. Полное заполнение площадей планируется на 12-й месяц реализации проекта по имеющимся площадям, и на 16-й месяц по вновь строящимся площадям.

2. Затраты на ремонт имеющихся площадей в сумме 8 000 000 рублей распределены равными долями с 1-го по 6-й месяцы реализации проекта.

3. Затраты на строительство ангаров в сумме 16 800 000 рублей распределены равными долями с 7-го по 12-й месяцы реализации проекта (2 800 000 рублей ежемесячно).

4. Кредитные средства в размере 85 000 000 рублей (приложение 2), а также собственные средства в размере 9 000 000 рублей направляются на оплату покупки объекта. Общая стоимость составляет 94 000 000 рублей.

5. Собственные средства инициатора проекта направляются на текущий ремонт приобретаемых площадей, а также на строительство ангаров. Общая сумма составляет 30 000 000 рублей.

6. Средства на погашение кредита привлекаются от основного бизнеса инициатора проекта.

План по выручке от реализации проекта
№ п/п	Вид сдаваемой в аренду площади	Объем (м2)	Стоимость м2		Ежемесячная выручка				Ежеквартальная выручка					Ежегодная выручка
					с НДС		без НДС		с НДС		без НДС		с НДС			без НДС
1	Теплый склад и офисыне помещения	6 560	300		1 968 000		1 667 797		5 904 000		5 003 390		23 616 000			20 013 559
	ИТОГО	6 560			1 968 000		1 667 797		5 904 000		5 003 390		23 616 000			20 013 559

Структура затратной части проекта при эксплуатации имеющихся объектов
№ п/п	Наименование статьи затрат	Сумма затрат в месяц	Сумма затрат в квартал	Сумма затрат в год
1	Электроэнергия	100 000	300 000	1 200 000
2	Вода	40 000	120 000	480 000
3	Тепло	40 000	120 000	480 000
4	Канализация	40 000	120 000	480 000
5	Амортизация	116 667	350 000	1 400 000
	ИТОГО	336 667	1 010 000	4 040 000
Структура затратной части проекта при эксплуатации имеющихся и вновь вводимых объектов
№ п/п	Наименование статьи затрат	Сумма затрат в месяц	Сумма затрат в квартал	Сумма затрат в год
1	Электроэнергия	110 000	330 000	1 320 000
2	Вода	44 000	132 000	528 000
3	Тепло	44 000	132 000	528 000
4	Канализация	44 000	132 000	528 000
5	Амортизация	144 667	434 000	1 736 000
	ИТОГО	386 667	1 160 000	4 640 000

План коммерческих расходов
№ п/п	Наименование статьи затрат	Сумма затрат в месяц	Сумма затрат в квартал	Сумма затрат в год
1	Коммерческие расходы (реклама, охрана, прочие)	120 000	360 000	1 440 000
	ИТОГО	120 000	360 000	1 440 000

Штатное расписание и затраты на оплату труда
№ п/п	Должность		Количество	Ежемесячные затраты на заработную плату					Ежеквартальные затраты на заработную плату					Ежегодные затраты на оплату труда
				без начислений		с начислениями		без начислений			с начислениями		без начислений			с начислениями
1	Директор		1	30 000		40 200		90 000			120 600		360 000			482 400
2	Бухгалтер		1	20 000		26 800		60 000			80 400		240 000			321 600
3	Секретарь		1	15 000		20 100		45 000			60 300		180 000			241 200
4	Начальник охраны		1	25 000		33 500		75 000			100 500		300 000			402 000
5	Охранник		6	120 000		160 800		360 000			482 400		1 440 000			1 929 600
6	Сантехник		1	15 000		20 100		45 000			60 300		180 000			241 200
7	Электрик		1	15 000		20 100		45 000			60 300		180 000			241 200
	ИТОГО		12	240 000		321 600		720 000			964 800		2 880 000			3 859 200

Себестоимость м2 сдаваемой в аренду площади
№ п/п	Наименование статьи затрат	Затраты на обеспечение функционирования объекта (в месяц)	Полная площадь объекта (м2)	Рабочая площадь объекта (м2)	Себестоимость м2
1	Электроэнергия	100 000	8 200	6 560	119
2	Вода	40 000
3	Тепло	40 000
4	Канализация	40 000
5	Заработная плата	240 000
6	Коммерческие расходы	120 000
7	Амортизация	116 667
8	Налоговые выплаты	81 600
	ИТОГО	778 267