ГП. Особая часть от Костиной Е.А
..pdf- обязательные договоры, к которым относится договор купли-
продажи, заключаемый между продавцом и лизингодателем; - сопутствую-
щие договоры (займа, залога, поручительства и др.)
Форма договора: Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. Договор лизинга, предметом которого является недви-
жимое имущество, подлежит государственной регистрации.
Стороны договора: Лизингодателем, лизингополучателем и продавцом могут быть физические и юридические лица, являющиеся как резидентами РФ, так и нерезидентами. Однако нужно иметь в виду, что по договору ли-
зинга имущество передается исключительно для использования в предпри-
нимательских целях. Поэтому физическое лицо может быть стороной такого договора, только если оно обладает статусом индивидуального предприни-
мателя, а некоммерческая организация - если она ведет предприниматель-
скую деятельность для достижения целей, ради которых она была создана.
Существенными условиями договора являются срок и предмет лизинга.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить предмет лизинга - имущество, подлежащее передаче лизингопо-
лучателю. В противном случае условие о предмете считается не согласован-
ным сторонами, а договор лизинга - незаключенным.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и иное движимое и недвижимое иму-
щество, которое может использоваться для предпринимательской деятельно-
сти.
Земельные участки и иные природные объекты, а также имущество, ко-
торое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, не может быть предметом договора лизинга. Ис-
ключения - продукция военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами РФ, Федеральным законом от
19.07.1998 N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской
81
Федерации с иностранными государствами" в порядке, установленном Пре-
зидентом РФ, и технологическое оборудование иностранного производства,
лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом РФ.
Предмет лизинга передается продавцом непосредственно лизингополу-
чателю в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено догово-
ром лизинга. Имущество передается со всеми принадлежностями и докумен-
тами (техническим паспортом и др.), если иное не предусмотрено договором.
Однако, если техническая документация не была передана лизингополучате-
лю, договор лизинга не может быть расторгнут по такому основанию.
Обязанности сторон.
Лизингодатель обязан приобрести у определенного продавца в собст-
венность имущество и передать его лизингополучателю на срок и условиях,
определенных договором лизинга, а также исполнять другие обязанности в соответствии с договором, например, застраховать предмет лизинга.
При приобретении имущества, предназначенного для передачи в ли-
зинг, лизингодатель обязан уведомить об этом продавца, указав лицо, кото-
рому передается это имущество.
Какие-либо специальные требования к лизингодателю действующее законодательство не предусматривает и не требует получения лицензии для осуществления подобной деятельности.
Лизингодатель вправе
1) Контролировать: соблюдение лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров. Лизингополучатель в свою оче-
редь обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финан-
совым документам и предмету лизинга.
2) Осуществлять финансовый контроль за деятельностью лизингополу-
чателя (в той ее части, которая относится к предмету лизинга), формировани-
ем финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга. Порядок такого кон-
троля определяется договором лизинга. Лизингодатель может направлять ли-
82
зингополучателю запросы в письменной форме о представлении информа-
ции, необходимой для финансового контроля, а лизингополучатель обязан удовлетворять такие запросы. В договоре целесообразно указать перечень документов, которые лизингополучатель обязан представлять лизингодате-
лю, и сроки их представления.
3) Уступить свои права по договору лизинга треть ему лицу, использо-
вать предмет лизинга в качестве залога. Лизингодатель обязан предупредить лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предмет лизинга.
4) Изъять предмет лизинга в случаях, установленных законодательст-
вом РФ и договором лизинга, в котором могут быть оговорены обстоятельст-
ва, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обяза-
тельств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию пред-
мета лизинга.
5) Взыскивать в бесспорном порядке средства со счета лизингополуча-
теля в случае просрочки перечисления лизинговых платежей более 2 раз под-
ряд. Для этого лизингодатель направляет в банк, где открыт счет лизингопо-
лучателя, инкассовые поручения на списание сумм в пределах размера про-
сроченных платежей. Данным правом лизингодатель может воспользоваться независимо от того, содержится соответствующее положение в договоре ли-
зинга или нет. Впрочем, бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд. Однако, если будет доказана просрочка уплаты лизинговых платежей, суд поддержит лизингодателя.
К основным обязанностям лизингополучателя относятся: принятие предмета лизинга, выплата лизинговых платежей в порядке и сроки, опреде-
ленные договором лизинга, возврат предмета лизинга или приобретение его в собственность по окончании срока действия договора. Если иное не преду-
смотрено договором лизинга, лизингополучатель за свой счет обеспечивает сохранность, осуществляет техническое обслуживание, капитальный и теку-
щий ремонт, а также страхование предмета лизинга.
Лизинговые платежи уплачиваются в течение всего срока действия до-
83
говора лизинга и включают в себя:
-возмещение затрат, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;
-возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;
-доход лизингодателя.
В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором предусмотрен переход права собственно-
сти на предмет лизинга к лизингополучателю. Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные догово-
ром, но не чаще чем один раз в 3 месяца.
Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью, если иное не предусмотрено догово-
ром лизинга.
Лизингополучатель имеет право на возмещение стоимости неотдели-
мых улучшений после прекращения договора лизинга, если он произвел та-
кие улучшения за свой счет и с согласия лизингодателя, оформленного пись-
менно, и если иное не установлено договором лизинга.
По общему правилу выбор продавца имущества, являющегося предме-
том лизинга, осуществляется лизингополучателем. Однако договором лизин-
га может быть предусмотрено, что продавца и приобретаемое имущество вы-
бирает лизингодатель.
Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-
продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона догово-
ра лизинга, которая выбрала продавца. Риск несоответствия предмета лизин-
га целям использования этого предмета ложится на сторону, которая выбрала данное имущество, если иное не установлено договором лизинга.
Особенностью договора лизинга является то, что лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, переданного в ли-
зинг, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного
84
между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненад-
лежащего исполнения договора продавцом. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя,
как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущест-
ва, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество. Лизингополуча-
тель не вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. В отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополуча-
тель выступают как солидарные кредиторы.
Лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме слу-
чаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В
такой ситуации лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную от-
ветственность.
Лизингополучатель может с письменного согласия лизингодателя пе-
редать предмет лизинга в сублизинг третьему лицу (лизингополучателю по договору сублизинга). При этом право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Договор сублизинга нельзя за-
ключить на срок, превышающий срок договора лизинга. При расторжении договора лизинга расторгается и соответствующий договор сублизинга. Если договор лизинга не предусматривает право лизингополучателя передавать лизинговое имущество в сублизинг (или лизингодатель не дал такого пись-
менного согласия), то договор сублизинга будет признан ничтожным.
85
6. Жилищные обязательства
6.1. Договор (коммерческого) найма жилого помещения и договор социального найма помещения
В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны под-
разделяется на:
1)частный (находится в собственности граждан и юридических лиц);
2)государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ);
3)муниципальный (находится в собственности муниципальных обра-
зований).
Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду опре-
деляет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе - договор социального найма жилого помеще-
ния и договор найма специализированного жилого помещения, которые мо-
гут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом, а также договор найма (ком-
мерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в част-
ном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.
Таким образом, основополагающей нормативной базой регламентации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разно-
видностей договора найма - найма социального и найма коммерческого, нор-
мы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.
Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанима-
телю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения является:
- консенсуальным;
86
-возмездным;
-двусторонним.
Субъекты. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гра-
жданин.
Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с на-
нимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане име-
нуются сопользователями.
Форма. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.
Условия договора:
1)Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть: а) изолированным и б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2)Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке дого-
вор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем. По истече-
нии срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего пре-
имущественного права наниматель вправе требовать признания недействи-
тельным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.
3) Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон,
но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные до-
говором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи,
если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое по-
мещение и вносятся нанимателем самостоятельно.
Права и обязанности сторон.
наймодатель обязан:
87
-передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в
состоянии, пригодном для проживания;
-осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обес-
печивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено законом;
наймодатель вправе:
- давать согласие:
на переустройство и реконструкцию жилого помещения нанимателем;
на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им;
на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем;
на вселение временных жильцов;
на заключение нанимателем договора поднайма;
на замену нанимателя по договору найма жилого помещения.
При переходе права собственности на жилое помещение новый собст-
венник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. До-
говор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется.
Наниматель обязан:
-использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
-своевременно вносить плату за жилое помещение, вносить самостоя-
тельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором;
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не уста-
новлено договором;
-может переоборудовать и реконструировать жилое помещение только
ссогласия наймодателя.
88
- может переоборудовать жилой дом, что приведет к существенным
изменениям условий пользования этим помещением, только с согласия най-
модателя;
Наниматель вправе:
-вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение
ссогласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого со-
гласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нани-
мателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Однако ответственность за действия таких граждан перед наймодателем не-
сет наниматель. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели). По требованию нани-
мателя и граждан, постоянно с ним проживающих с согласия наймодателя,
наниматель может быть заменен одним из проживающих с ним совершенно-
летним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает дей-
ствовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан,
проживавших вместе с прежним нанимателем;
- с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предвари-
тельным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей - не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут ответственность. Они обязаны освободить его по истечении срока проживания или не позднее 7 дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен);
- имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока договора должен предло-
жить заключить договор на тех же или иных условиях; отказаться от продле-
ния в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее 1 года. Ес-
ли наймодатель не исполнил данной обязанности, договор считается про-
дленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от
89
продления договора с решением не сдавать жилое помещение внаем, но поз-
же заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать призна-
ния такого договора недействительным и возмещения убытков, а также во-
зобновления с ним договора;
- вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответственность перед наймодателем не-
сет наниматель. Договор поднайма заключается на срок не более срока дого-
вора найма, является возмездным и может быть заключен только с соблюде-
нием требования о норме жилой площади на одного человека. На данный до-
говор не распространяется правило о преимущественном праве на заключе-
ние договора на новый срок.
Расторжение договора найма жилого помещения.
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, пись-
менно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.
Такой договор может быть расторгнут в судебном порядке по требова-
нию:
1) наймодателя, в случаях если наниматель:
- не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, а при краткосроч-
ном найме в случае невнесения платы более двух раз;
-разрушает или портит жилое помещение;
-продолжает использовать жилое помещение не по назначению, сис-
тематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения най-
модателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нани-
мателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По исте-
чении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор; 2) по требованию любой из сторон в договоре, если:
-помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
атакже в случае его аварийного состояния;
90