ГП. Особая часть от Костиной Е.А

- наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое по-

мещение не по назначению;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.

Отношения между сопользователями. Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязан-

ностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора,

отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для по-

стоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В

случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сополь-

зователей с согласия всех других сопользователей.

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимате-

лем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответствен-

ность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи стано-

вятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи станут со-

нанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанима-

теля они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым на-

нимателем.

Не будут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведом-

лением наймодателя.

Договор социального найма. ЖК РФ регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из

91

размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуждаемость в жилых помещениях.

3) проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-

эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях.

4)проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми форма-

ми хронических заболеваний, при которых невозможно совместное прожива-

ние с ними в одной квартире.

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей. Перечень оснований для отказа в принятии на учет содержится в ст. 54 ЖК и носит исчерпываю-

щий характер. Кодекс предусматривает также исчерпывающий перечень ос-

нований снятия граждан с учета (ст. 56). Решения об отказе в принятии на учет и о снятии с учета могут быть обжалованы в судебном порядке.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете,

только в порядке общей очереди. Первоочередное предоставление жилых помещений может быть сохранено лишь за теми, кто встал на учет нуждаю-

щихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое предоставление по основани-

ям, установленным ЖК РСФСР 1983 г. Вне очереди жилье по договору соци-

ального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуж-

дающихся граждан.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.).

Понятие, стороны, предмет договора социального найма. Договор социального найма в юридической литературе характеризуется как потреби-

тельский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона -

собственник жилого помещения государственного или муниципального жи-

лищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государствен-

93

Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира,

часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отве-

чать ряду требований: 1) быть изолированным (что предполагает наличие от-

дельного входа); 2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в до-

ме капитального типа); 3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е.

отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нор-

мам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолирован-

ные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (черда-

ки, подвалы и т.д.).

Жилое помещение по договору социального найма передается нанима-

телю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помеще-

нием путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую пло-

щадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адво-

катской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан,

а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезо-

пасных и иных требований.

Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйст-

венного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение на-

правлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публич-

ного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности до-

говора социального найма.

Права и обязанности сторон в договоре социального найма. Содер-

жание договора социального найма составляют права и обязанности его сто-

рон. Нанимателю передается жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком помещении должен быть произведен

95

текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию доме. Исправность жилого помещения и его оборудования подтверждается актом, подписанным сторонами договора

(подп. "а" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).

Характеристика предоставляемого жилого помещения и его оборудования указывается в техническом паспорте жилого помещения.

Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение дру-

гих граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей,

супруга, родителей нанимателя требует письменного согласия уже прожи-

вающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, а вселение других граждан - также согласия наймодателя.

Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохра-

няется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например,

при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гаран-

тируя сохранение их прав, Кодекс установил самостоятельную ответствен-

ность бывших членов семьи нанимателя, вытекающую из договора социаль-

ного найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим чле-

ном его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору соци-

ального найма будут конкретизированы и доведены до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадле-

жащим выполнением соответствующих обязательств.

Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). Договор социального найма может быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое

96

намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В

результате заключается один договор социального найма, предметом которо-

го будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.

Изменение договора социального найма происходит и в том случае, ко-

гда первоначальный наниматель жилого помещения "замещается" другим лицом из числа членов семьи выбывшего нанимателя (выезд на другое по-

стоянное место жительства, смерть и др.). Для такой "замены" требуется со-

гласие оставшихся членов семьи выбывшего нанимателя, а также согласие наймодателя.

Содержащиеся в ст. 82 ЖК основания изменения договора социального найма не являются единственными. Жилищное правоотношение может изме-

няться также в результате предоставления нанимателю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК) и

в других случаях.

Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности,

было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня

1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.

В настоящее время любое по продолжительности отсутствие лица в жилом помещении презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма. Доказывать, что наниматель,

члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель.

Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения.

Виновные наниматели и члены их семей несут административную, граждан-

ско-правовую и жилищно-правовую ответственность.

КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жи-

97

76-79 ЖК). Поднаем представляет собой правомочие нанимателя по распо-

ряжению жилой площадью, занимаемой по договору социального найма. В

поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период вре-

менного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площа-

ди в поднаем необходимо письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также согласие наймодателя.

При сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммуналь-

ной квартире, необходимо получить также согласие других нанимателей,

собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Договор поднайма, заключенный при отсутствии согласия наймодателя либо иных управомоченных лиц, может быть признан недействительным в судебном порядке.

При сдаче жилого помещения в поднаем необходимо соблюдать требо-

вание Жилищного кодекса о размере общей площади жилого помещения, ко-

торый будет приходиться на каждого проживающего. В отдельных квартирах он не может быть менее учетной нормы в расчете на каждого проживающего,

а в коммунальных - не менее нормы предоставления. Другое условие - отсут-

ствие в жилом помещении лиц, страдающих тяжелыми формами хрониче-

ских заболеваний.

Договор поднайма должен заключаться в письменной форме. Порядок,

условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения уста-

навливаются по соглашению сторон. Если срок действия договора не опреде-

лен, он считается заключенным на один год.

Самостоятельного права пользования жилым помещением поднанима-

тель не приобретает. Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.

Договор поднайма прекращается истечением срока, на который он был заключен, либо прекращением договора найма жилого помещения (напри-

мер, в результате его обмена). Досрочно расторгнуть договор поднайма мож-

но по соглашению сторон либо по одностороннему требованию любой из

99