Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»

1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости

Для определения объёма требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ;

2. Провести интервью с заказчиком и собственником;

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Информация, необходимая для проведения процесса оценки объекта недвижимости, подразделяется на внутреннюю и внешнюю (рисунок 20).

Рисунок 20 - Информация, необходимая для проведения процесса оценки объекта недвижимости

2. Формирование массивов внешней информации

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:

- общая;

- специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера. Она не участвует в конкретных расчетах, но используется для обоснования принимаемых оценочных решений.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчётов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

- темпы экономического роста;

- уровень инфляции;

- индекс деловой активности;

- инвестиционный климат в стране;

- уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

- изменение ставок процента и курса национальной валюты;

- уровень доходов населения

- тенденции экономического развития;

- организация кредитования недвижимости.

2. Политические и социальные факторы:

- Стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

- доверие правительству;

- приближение выборов и прогнозируемость их результатов

- программы капитального строительства;

- законодательная и налоговая политика государства;

- демографический фактор.

Основные источники внешней информации:

1. Программы правительства и различные прогнозы;

2. Данные государственных организаций (например, Госкомстат);

3. Исследования международных финансовых организаций (МВФ, ВБ);

4. Аналитические обзоры информационных агентств (Росбизнесконсалтинг, АК&М, Финмаркет);

5. Электронные информационно-поисковые системы;

6. Периодическая электронная печать.

3. Формирование массива внутренней информации

Необходимая информация:

1. Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;

2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (или прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю;

3. Рыночная ситуация на определённом сегменте рынка:

- состояние и перспективы развития сегмента рынка;

- цели и условия осуществления сделки купли-продажи (аренды) сопоставимых объектов, их подробное описание;

- уровень эксплуатационных затрат;

- среднерыночный уровень занятости недвижимости;

- уровень возможных прочих доходов;

- налоговое окружение.

4. Затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки:

- УПВС зданий и сооружений;

- УПСС (стоимости строительства);

- сметы, прейскуранты;

- строительные нормативы;

- индексы цен в строительстве;

- удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

- стоимость инженерных систем на единицу площади зданий;

- укрупнённые показатели стоимости систем водоснабжения, электроснабжения и т.д.

Основные источники внутренней информации:

1. Специализированные справочники и программные комплексы (УПВС, УПСС, справочник оценщика КО-ИНВЕСТ три тома: Промышленные здания, Жилые дома и Современные инженерные системы зданий);

2. Информация специалистов рынка недвижимости (Риэлтеры, девелоперы, строители, консультанты, компании по управлению недвижимостью);

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Публикует динамические ряды индексов цен, на основе которых может быть построена эпюра индексов цен.

УПВС. Разработаны для целей переоценки основных фондов, ведущими проектными институтами министерств и ведомств, утверждены Госстроем СССР 14.07.1970 г. УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года. Сборники состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности, либо по видам зданий и сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. УПВС содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объёма зданий или 1 км трубопровода, 1 км автодороги, 1 т ёмкости склада, 1 м² площади стенда, в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учётом климатического района, указанном в технической части сборника. Восстановительная стоимость при этом включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты связанные с проведением работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих.

УПСС – это выжимка из сводного сметного расчёта стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московская область) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.

Преимущества: Хорошо отработана информация об объектах-аналогах, которая прошла отраслевую и межведомственную техническую стоимостную экспертизу. Они предусматривают чётко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счёта. Для перехода от цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. оценщиками использовались утверждённые Госстроем СССР коэффициенты пересчёта сметной стоимости строительства в уровне цен 1984 г. В среднем по отраслям промышленности он равен 1,17.

В связи с развитием рыночных отношений, расширением рыночных международных связей, использованием в отечественной практике зарубежных проектных решений возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. В этом случае можно использовать зарубежные справочники: Means, Marshall and Swift, The Building Cost People. Эти справочники дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими из российских или импортных материалов.

Для конкретного пересчёта долларовых цен в рубли для конкретных регионов РФ необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Есть сборник расценок на строительство зданий компании «КО-ИНВЕСТ»

Использование электронных средств коммуникации – Rambler. Возможно получение информации по прямым каналам информационных агентств: REUTERS, AK&M, РосБизнесКонсалтинг, ТРИГОН.

Информация, предоставляемая оценочными и риэлтерскими компаниями. Представлена обширная и актуальная база данных. Необходимо налаживать сотрудничество с целью пополнения и обновления собственной информации оценщика.

Компьютерные программы. В России разработаны такие программные продукты, как VALMASTER, применяемые для оценки сравнительным, доходным и затратным подходом. Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний «КО-ИНВЕСТ» и «Багира». «КО-ИНВЕСТ» разработал программный комплекс «Оценка промышленных зданий». «Багира» разработала программный комплекс «Смета-Багира».