2. При экспертном методе

Х – стоимость объекта оценки;

1,0 – цена продажи объекта-аналога.

1. Если объект лучше аналога на 15%

Х = 1.0 + 0,15 = 1,15.

2. Если оцениваемый объект хуже аналога на 15%

Х = 1.0 – 0,15= 0,85.

Правила внесения корректировок

1. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

2. Процентные корректировки всегда вносятся первыми.

3. Следом за процентами, вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

4. Если поправки на условия финансирования или право собственности рассчитаны как абсолютно денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Таблица 10 – Скорректированные данные

Элементы сравнения	Величина корректировок, %	Стоимостное выражение корректировок, руб.
Цена продажи аналога		500.000
Поправка на условия продажи	+4	+20.000 520.000
Поправка на условия финансирования	-2	-10.400 509.600
Поправка на передаваемое право собственности	+3	+15.288 524.888
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежное выражение)		-35.000 503.787
Скорректированная цена объекта аналога		538787

6. Согласование скорректированных цен

Это заключительный этап сравнительного подхода.

Согласование – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

При согласовании следует учитывать следующее основное правило: «Чем меньше количество и величина корректировок внесённых в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта».

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы.

Обычно анализируются четыре показателя:

1. Среднее арифметическое значение скорректированных цен;

2. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду;

3. Медиана – середина ранжированного числового ряда;

4. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

При назначении весового коэффициента можно применить теорию нечётких множеств, в частности метод анализа иерархий (расстановки приоритетов).

7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Основные условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;

3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.

Преимущества сравнительного подхода:

1. Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

2. Статистически обоснован;

3. Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

4. При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.

Недостатки сравнительного подхода:

a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;

2. Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.

Проблемы сравнительного подхода:

1. различия продаж (по набору физических и экономических характеристик и по условиям);

2. сложность сбора информации о фактических ценах продаж;

3. проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;

4. зависимость от активности рынка;

5. зависимость от стабильности рынка;

6. сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.