3. Коммунальное обеспечение объекта недвижимости

1. Учет и нормирование коммунальных услуг.

Для нормирования и планирования энергопотребления наиболее целесооб­разным, а зачастую и самым доступным способом является расчет объемов по следующим группам электропотребителей:

• осветительная арматура и розетки — на основе расчетных моделей, обес­печивающих целевые значения ПЭК комфорта среды обитания с учетом норм и правил, содержащихся в документах государственного и ведом­ственного нормирования расхода коммунальных ресурсов [174, 175, 176, 177, 185];

• лифтовое, технологическое и прочее электрооборудование объекта не­движимости — по совокупной мощности их энергопотребления.

Планирование объемов электроэнергии для приборов освещения произво­дится с учетом типа и мощности ламп последовательным расчетом следу­ющих величин (табл. 5.11):

1) общий объем мощности осветительных приборов в разрезе категорий помещений здания — жилых, чердачных, подвальных, служебных и т.д. — с использованием норм освещенности, значений средней световой отдачи светильников различных типов;

2) среднесуточный объем электропотребления на основе коэффициен­тов спроса на нагрузку рабочего освещения питающей сети по видам поме­щений.

Среднедневная величина потребления электроэнергии источниками ис­кусственного освещения объекта (Q^э_свет) определяется по формуле

Где — целевое значение освещенности для i-й категории помещений здания; — площадь помещений i-й категории, для освещения ко­торой применяется j-й источник освещения; L_j — уровень световой отдачи от j-го источника освещения; K_cnpocaj — коэффициент спроса на нагрузку ра­бочего освещения питающей сети помещений i-й категории; T_план — вре­менной период планирования, ч.

Приведенная формула учитывает в первую очередь особенности объ­емно-планировочного решения и функционального назначения здания. Полученные объемы далее должны быть проанализированы для улучшения соотношения «стоимость — качество» путем изменения структуры источни­ков освещения в различных помещениях, исходя из их ценовых и техниче­ских характеристик: мощности, срока службы, световой отдачи (см. табл. 5.11). Для проведения такой оптимизации предлагается руководствоваться следующими рекомендациями [107]:

• в местах общего пользования и больших офисах предпочтительны натри­евые лампы высокого давления с чисто белым цветом без желтоватого оттенка, хорошей цветопередачей, формой, удобной для установки в ма­леньких светильниках без защитного стекла;

• для наружного освещения лучше применять натриевые лампы высокого давления с более высокой степенью экономичности, в комнатах для про­живания — лампы накаливания, а в небольших и средних офисных поме­щениях — люминесцентные лампы с электронным зажиганием;

• для местной подсветки и освещения темных мест целесообразны гало­генные лампы.

Нормирование объемов потребления электроэнергии из розеток жилого зда­ния () производится из расчета технически допустимой нагрузки от под­ключаемых жильцами к электросети осветительных приборов, бытовой, ку­хонной и иной техники по формуле [13]

— удельная или установленная мощность на 1 розетку; п_э.р — число розеток в здании; К_о.р — коэффициент одновременности для сети розеток.

Таблица 5.11. – расчет среднесуточного электропотребления приборами освещения

При расчете объемов электропотребления из розеток нежилого объекта немижимости в приведенную формулу вместо коэффициента одновремен­ности (К_{о р}) подставляется значение К_спроса. Так, для офисного комплекса с 600 розетками установленной мощностью 0,06 кВт, планируемый расчет­ный среднесуточный объем электроэнергии составит 345,6 кВт-ч. (0,06 • 600 • 0,4 • 24). Для жилого здания К_{о р} обратно пропорционален общему количе­ству розеток, а К_спроса нежилого объекта зависит от типа электросетей и фун­кционального назначения здания (табл. 5.12).

Планирование объемов энергопотребления для лифтового, технологического и прочего электрооборудования объекта недвижимости на основе установ­ленной мощности производится в следующем порядке.

1. Определение совокупной мощности электрооборудования, которое в зависимости от трудоемкости сбора может осуществляться как по каждой единице (лифты, система доступа и т.д.), так и по группам энергопотребите­лей (плиты, кондиционеры и т.д.).

2. Выверка соответствия полученных данных о мощности наиболее энер­гоемкого оборудования техническим паспортам, выявление их режимов ра­боты методом опроса обслуживающего персонала и уточнение соответству­ющих коэффициентов спроса.

3. Расчет расходов электроэнергии по установленной мощности в раз­резе групп оборудования, либо отдельно по каждой единице, с учетом уточ­ненных К_спроса по режиму работы и К_ор [13].

Для повышения точности прогнозируемых величин в течение планируе­мого года также важно учитывать влияние сезонных изменений, зависящих от климатических условий в месте расположения объекта недвижимости. При­меняемый для этих целей в расчетах коэффициент сезонности будет учиты­вать отклонения:

• объемов потребления электроэнергии в весенне-летнее и осенне-зимнее время года по рассматриваемому объекту недвижимости;

• соотношений сезонных объемов электропотребления по эксплуатируе­мому объекту и зданиям, сопоставимым с ним по своим технико-эксплу­атационным характеристикам и функциональному назначению.

Таблица 5.12. – Коэффициенты одновременности и спроса электроэнергии

Планирование объемов потребления холодного и горячего водоснабжения объекта недвижимости можно производить посредством использования следующих показателей:

• средних объемов холодной и горячей воды на расчетную единицу удель­ного показателя (площадь, помещение, оборудование), в том числе на основе данных о фактическом расходе по установленным счетчикам;

• нормативов, регламентированных государственными и (или) региональ­ными строительными, санитарными нормами и правилами [185].

Независимо от способа планирования в расчетах должны учитываться

функциональное назначение недвижимости и обоснованность удельного кри­терия, его корреляция с объемами водопотребления (табл. 5.13). В частности в зданиях жилого и гостиничного фонда потребление будет больше, чем на объекте сферы услуг, а в качестве расчетных параметров могут выбираться не только площадь, жилец, арендатор, но и основные средства (койка, пра­чечное оборудование), единица выпускаемой продукции, производимой услуги.

Нормы накопления твердых бытовых отходов (ТБО) необходимы для ор­ганизации комплекса работ по их переработке и транспортировке. Как пра­вило, для этих целей применяются удельные показатели объемов в единицах массы или объема, образующихся на расчетную единицу (человек — для жи­лищного фонда, место — для гостиницы, квадратный метр площади — для магазинов и складов и т.д.) за рассматриваемый период времени (день, год) следующих видов ТБО:

• мусор пользователей жилых и общественных зданий;

• отходы от отопительных устройств нецентрализованного отопления;

• опавшие листья, собираемые с дворовых территорий;

• крупные предметы домашнего обихода в случае отсутствия системы специ­ализированного сбора крупногабаритных отходов.

Таблица – нормы потребления воды с учетом функционального назначения недвижимости

При расчете плановых значений величины и структуры ТБО в первую очередь учитываются степень благоустройства объекта недвижимости (наличие мусоропроводов, газа, водопровода, канализации, системы отопления), этажность здания, уровень развития общественного питания, степень благосостояния жильцов и арендаторов и т.д. С учетом спрогнозированных объемов ТБО определяются соответствующие расходы по их вывозу специа­лизированным автотранспортным предприятием, а также обязанности и штат уборщиков мусоропроводов. Так, общий для всех объектов недвижимости комплекс обслуживания мусоропроводов включает: профилактический ос­мотр, удаление мусора из приемных камер, уборку загрузочных клапанов и бункеров, очистку, мойку и дезинфекцию мусоросборочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение пробок и мелких неисправностей.