4. Социально – экономический анализ вариантов участка застройки
В данном разделе приводятся результаты решения задачи по выбору наиболее эффективного земельного участка для строительства 13-ти этажного офисного здания.
Выбор земельного участка осуществлялся в следующей последовательности:
выбор наиболее эффективного района (ов) города;
определение перечня требований к земельному участку;
сбор информации о существующем предложении земельных участков по обозначенному перечню требований;
оценка выбранных земельных участков квалиметрическим подходом;
экологическая экспертиза земельных участков;
выбор наилучшего земельного участка по совокупности критериев: экология, цена, качество местоположения.
Результаты решения задачи представлены ниже.
4.1 Выбор наиболее эффективного района (ов) города для застройки
Для выбора земельного участка под строительство необходимо прежде всего определиться с районом. Поскольку застраиваемый объект относится к коммерческой недвижимости, то необходимо для начала выбрать районы, в которых с юридической точки зрения возможно такое строительство. В соответствии с Решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" (с изменениями от 24 мая 2007 г., 10 апреля 2008 г., 26 февраля 2009 г.) для строительства офисных зданий выделено два вида зон: центральная общественно-деловая зона (ОД.1) и общественно-деловые зоны местного значения (ОД.2). Эти виды зон располагаются в разных частях на территории г.Краснодара. При этом одна зона ОД.1 находится в центральном микронайоне г.Краснодара (ЦМР) и 18 зон ОД.2 распределены по остальным микрорайонам города (ФМР, ЮМР, СХИ, СМР, МХГ, ЗИП, ШМР, ЧМР, ГМР, КМР, ПМР, ЖМР). Таким образом, в соответствии с правилами землепользования и застройки г.Краснодара, рассматриваемый объект можно расположить в любом из существующих микрорайонов в пределах выделенных зон.
Из всех перечисленных районов для рассматриваемой застройки наиболее подходит ЦМР (таблица 4.1). как центр скопления деловой активности и главные транспортные магистрали города: ул. Северная, ул.Красная, ул. Селезнева, ул. Ставропольская, ул. Мира. То есть будем рассматривать земельные участки именно в данных районах.
ЦМР
ЮМР
МХГ
ФМР
СМР
ЗИП
ККБ
ЖМР
ШМР
ШМР
ЧМР
ПМР
ГМР
КМР
СХИ
Рисунок 4.1 – Карта функционального зонирования г.Краснодара
Таблица 4.1 – Качественный анализ ЦМР
|
Преимущества района для строительства объекта |
Недостатки района для строительства объекта |
|
|