2. Технический мониторинг и диагностика недвижимости

Технический мониторинг объекта недвижимости — комплекс мер по диа­гностике, установлению и оценке признаков, характеризующих состояние зданий и сооружений. Основой комплекса является система технических осмотров (плановых и внеплановых), производимых управляющей (эксплу­атирующей) организацией в процессе технического обслуживания здания, инженерных систем и оборудования, а также подготовки объекта недвижи­мости к сезонной эксплуатации (рис. 5.2). Вследствие этого особое внима­ние в реализации технического мониторинга должно быть уделено вопросам структуризации порядка и сроков проведения плановых осмотров и, кроме того, основаниям для осуществления внеплановых.

Плановые технические осмотры осуществляются на основе составленных и утвержденных пообъектных планов-графиков осмотра с указанием сроков и ответственных сотрудников структурных подразделений — центров ответ­ственности. В качестве базы для нормирования сроков целесообразно ис­пользовать периоды по подготовке недвижимости к сезонной эксплуатации (весенне-летней и осенне-зимней). Периодичность плановых весенних осмотров устанавливается с учетом необходимости завершения подготовки объектов недвижимости, инженерных систем и оборудования к 1 мая каж­дого года. В отношении плановых осенних осмотров сроки могут варьиро­вать в зависимости от географического месторасположения зданий и соору­жений, климатических особенностей и соответственно с наступлением зим­него периода. Например, в России мероприятия по проведению осенних осмотров и подготовке объектов к зимней эксплуатации должны быть завер­шены в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, а в южных — до 1 октября.

При разработке порядка проведения внеплановых технических осмотров сроки и ответственные исполнители (собственные структурные подразделе­ния управляющей компании и (или) внешние контрагенты) закрепляются в зависимости от:

• объекта, помещения, здания, системы, оборудования — кровли, фунда­мента, теплового пункта, систем холодного и горячего водоснабже­ния и т.д.;

• основания для внепланового осмотра — технический учет и инвентариза­ция после монтажа, модернизации, реконструкции, предупреждении аварийной ситуации, обследование для составления перечня и объема

ремонтных работ и т.д.

Непосредственное обследование объекта недвижимости производится при предварительном или детальном осмотре (см. рис. 5.2).

Предварительный (визуальный) технический осмотр, не требующий значи­тельных затрат, позволяет получить общее представление о техническом со­стоянии здания, его отдельных элементах, инженерных и коммунальных системах и оборудовании.

Детальный (инструментальный) осмотр (обследование) состояния объекта недвижимости направлен на уточнение выявленных по результатам предва­рительного осмотра возможных проблемных ситуаций, предусматривает инструментальные измерения, требует значительного времени и относи­тельно высоких затрат, но при этом дает точное представление о состоянии объекта, физическом износе его отдельных элементов и составе необходи­мых мероприятий.

С учетом полученных результатов технических осмотров проводятся обмерочные работы: проверка соответствия технико-эксплуатационных харак­теристик недвижимости нормативам критериев качества и нормам техниче­ского регулирования. Кроме того, рассчитывается технический ресурс¹ от­дельных конструктивных, инженерных систем и оборудования здания для последующей оценки необходимости их ремонта в планируемом периоде.

Рисунок 5.2. – Структура организации технического мониторинга недвижимости

Технический ресурс может выражаться в единицах времени (для анализа срока службы, наработки на отказ, долговечности, вязкости разрушения и живу­чести объектов технического регулирования [61]) и в единицах произведенной работы (при анализе потребительских качеств технической системы или ее отдельных составляющих частей). Для строительных конструкций в зданиях наряду с показателями продолжительности одним из важнейших потреби­тельских свойств также является способность нести полезные постоянные и временные эксплуатационные нагрузки.

По завершении мероприятий технического осмотра оформляются акты, а в случае обнаружения неисправностей и неполадок — дефектные ведо­мости, которые представляют собой основу как для определения наиболее целесообразного режима функционирования и технической эксплуатации здания, помещений, систем и оборудования, так и для планирования и про­ведения их планово-предупредительного ремонта. В случае осмотра для тех­нической инвентаризации и учета, когда одновременно обследуются под­земные (фундаменты, подвалы) и наземные (несущие и ограждающие конс­трукции, защитные покрытия и кровли, рабочие поверхности конструктивных элементов) конструкции здания, дополнительно оформляются следующие документы технического освидетельствования:

• инвентаризационная ведомость по прилегающему земельному участку с указанием его площади, в том числе уборочной, имеющихся улучшений, состояния зеленых насаждений, мест сбора и хранения мусора;

• инвентаризационные ведомости помещений, которые, кроме техниче­ских параметров (местоположение и площадь, состояние стен, пола, по­толка, окон, дверей, электрических приборов, отопительного оборудова­ния и пр.), могут включать также сведения о фактическом использовании и о пользователях этих помещений.

По итогам обследования формируется всесторонняя фактическая ин­формация о характерных особенностях эксплуатируемого объекта, обоб­щенная в техническом паспорте недвижимости. Техпаспорт выполняет функцию информационной системы, в которую в качестве приложений входят все необходимые для эксплуатации и обслуживания документы (на­пример, чертежи, техническая документация, полученные от изготовителей инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей).

Основные сведения о домовладении, строении, коммуникациях и оборудо­вании, содержащиеся в техпаспорте, можно сгруппировать следующим иерархичным образом:

1) характеристики обслуживаемого домовладения в целом — территории

земельного участка и зданий, сооружений на нем;

2) характеристики зданий и сооружений, включающие архитектурно-планировочные и эксплуатационные данные, техническое описание зданий и их элементов, описание элементов благоустройства и стоимостные

оценки;

3) характеристики помещений в зданиях и сооружения — планировоч­ные и эксплуатационные показатели и техническое описание помещений.

Техпаспорта целесообразно вести в форме, единой и понятной для при­менения владельцами и заказчиками зданий, а также управляющими, экс­плуатирующими и подрядными организациями для разработки и реализа­ции комплекса технической эксплуатации. В табл. 5.1.2 представлен соответ­ствующий пример использования данных техпаспортов в пообъектном планировании мероприятий программы технической эксплуатации, их сро­ков и стоимости в разрезе составляющих частей объекта недвижимости. Пе­риодичность мероприятий устанавливается с учетом целевых значений кри­териев качества, например для обслуживания автоматизированных систем управления (АСУ) или ежегодном обустройстве территории, и в соответ­ствии с нормированным режимом эксплуатации, установленным в техниче­ском паспорте.

Таблица 5.1.2. – Определение сроков и стоимости программы технической эксплуатации

Такое нормативное регулирование сроков и периодичности в большей степени относится к конструктивным элементам, инженерным системам и оборудованию и определяется степенью их износа и технико-эксплуатационными критериями.

Вместе с тем при установлении периодичности и затрат на мероприятия по программе технической эксплуатации рекомендуется разработка различ­ных вариантов технического обслуживания по каждому из элементов (обо­рудованию, системе) объекта недвижимости. Для отбора оптимального из них предлагается использовать показатели экономичности и ремонтопри­годности [107].

1. Экономичность обслуживания элемента здания, системы определяется по соотношению затрат E_ts на обслуживание к сумме этих издержек и расхо­дов на ремонт (E_repair):

2. Ремонтопригодность i-го элемента рассчитывается по отношению за­трат на его ремонт E_ri к расходам на его создание Е_ы:

Кроме того, подготовка программ и планов технической эксплуатации должна предусматривать их технико-экономическую экспертизу: прогнози­рование планируемых в программах и планах технической эксплуатации из­менений качественных и количественных показателей бизнес-процессов и их влияние на финансовые результаты — доходы и расходы.

В табл. 5.1.3 представлен пример оценки технико-экономической целесо­образности варианта эксплуатации объекта недвижимости при выявлении по результатам технических осмотров снижения теплоизоляционных свойств здания на 10% от нормативного значения. В приведенном расчете выявлены последствия влияния на выручку и затраты ожидаемого увеличения объемов потребления энергоресурсов как на проведение технической эксплуатации, так и со стороны пользователей здания. При анализе возможного повыше­ния оплаты на коммунальные расходы жильцов и арендаторов, а также арендной платы для компенсации роста издержек учтено изменение соотно­шения «цена — качество» услуг аренды, которое может привести к оттоку чувствительных к увеличению цен клиентов. В такой ситуации для сохране­ния текущей величины выручки нужно интенсифицировать привлечение потенциальных и удержание текущих клиентов, что выразится в соответ­ствующем повышении расходов на маркетинг.

Таблица 5.1.3. – Оценка снижения теплоизоляционных свойств объекта недвижимости

Аналогичным образом рекомендуется разработать и рассмотреть меры по ремонту и восстановлению требуемого уровня теплоизоляции конструкций здания с прогнозированием итоговых финансово-экономических показате­лей. Окончательное же решение по выбору оптимального комплекса меро­приятий технической эксплуатации предлагается принимать на основе срав­нения соотношений выручки, затрат, прибыли, рентабельности, окупа­емости составленных и проанализированных альтернативных вариантов.