2.2 Юридическая ответственность при нарушении условий договора долевого участия в строительстве

С целью защиты прав граждан, приобретающих квартиры на стадии строительства, был принят Федеральный законот 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В некоторых субъектах Российской Федерации также принимались специальные законодательные акты о защите прав участников долевого строительства. Например, Закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 N 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» и Закон Забайкальского края от 07.06.2011 N 506-ЗЗК «О защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Забайкальском крае».

Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с объемом ввода жилых домов, который, в свою очередь, зависит от объема инвестиций в жилищное строительство. Одним из основных источников финансирования строительства жилых многоквартирных домов на сегодняшний день являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан. В то же время защищенность вложений граждан в долевое строительство остается крайне низкой.

Как отмечает А.И. Приходько, долгое время самыми распространенными в судебной практике являлись случаи неоднократной продажи одной и той же доли участия в жилищном строительстве, дающей право на получение в собственность конкретной квартиры по окончании строительства жилого дома. В лучшем случае по окончании строительства «лишним» покупателям возвращались деньги, которые использовались застройщиком в качестве бесплатного кредита, в худшем - фирмы-посредники «растворялись», а «покупатели» встречались в судах.¹⁹

Гражданско-правовая ответственность определяется Гражданским кодексомРоссийской Федерации, иными законодательными актами и соглашениями сторон. Можно выделить следующие особенности гражданско-правовой ответственности по договору строительного подряда:

1) за возможные нарушения установлена зачетная неустойка;

2) убытки взыскиваются полностью;

3) в качестве специального основания имущественной ответственности сформулированы недостатки построенного объекта, в том числе недостижение проектной мощности либо других запроектированных показателей.

В момент заключения договора строительного подряда между заказчиком и подрядчиком заканчивается формирование юридического состава, который необходим для возникновения гражданско-правового обязательства по выполнению строительно-монтажных работ.

Законодательство и иные правовые акты, содержащие гражданско-правовые нормы, должны фиксировать систему неблагоприятных имущественных последствий как для заказчика, так и для подрядчика на случай нарушения существенных условий договора строительного подряда.

Таким образом, применительно к обсуждаемому вопросу нормативно-правовое обеспечение направлено на существенные условия договора, а все остальные условия должны быть обеспечены гражданско-правовыми санкциями по усмотрению сторон.

Законодательство должно фиксировать систему неблагоприятных имущественных последствий на случай нарушения условий договора строительного подряда.²⁰

Одной из форм правового регулирования, направленных на соблюдение требований Закона об участии в долевом строительстве, является установление административной ответственности за его нарушение, на что прямо указано в части 2.2 статьи 1этого Закона.

В настоящее время Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) предусматривает пять специальных составов административных правонарушений за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве - части 1-4 статьи 14.28ичасть 4 статьи 19.5КоАП РФ. Кроме того, учитывая, что застройщиками в договоры участия в долевом строительстве зачастую включаются условия, ущемляющие установленныеЗакономоб участии в долевом строительстве права потребителей, в статье также проведен анализ соответствующей судебной практики применениячасти 2 статьи 14.8КоАП РФ.

При этом нужно иметь в виду, что КоАП РФ устанавливает административную ответственность и за такие правонарушения, как нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства (статья 9.4), нарушение установленного порядка строительства объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию(статья 9.5), строительство объектов капитального строительства без свидетельства о допуске к соответствующим видам работ или с нарушением минимально необходимых требований к выдаче свидетельств о допуске к соответствующим видам работ(статья 9.5.1). Подобные правонарушения в области строительства затрагивают (косвенно) права и законные интересы участников долевого строительства.²¹

Статья 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно за:

- привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательствомо градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии сзаконодательствомоб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством,

- опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательствомоб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений;

- непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме -

- непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений.²²