Титульный лист

Содержание

Введение 3

1. Общие положения о договоре долевого участия в строительстве 4

1.1 Понятие и особенности договора участия в строительстве 4

1.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи 8

1.3 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора подряда 10

2. Специфика правоприменения договора долевого участия в строительстве 17

2.1 Проблематика применения договора долевого участия в строительстве и мошеннические схемы 17

2.2 Юридическая ответственность при нарушении условий договора долевого участия в строительстве 21

2.3 Способы защиты физических лиц при заключении договора долевого участия в строительстве 25

Заключение 29

Список использованных источников 31

Введение

В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве.

В настоящее время интерес к вопросам жилищного права закономерен. Рынок недвижимости, а также деятельность, связанная с использованием, распоряжением недвижимости (жилья) и т.п., относительно нова для России.

Необходимость понять, осмыслить и разобраться в аспектах, связанных с тематикой жилищного права, и послужили толчком для рассмотрения этого вопроса.

Предметом исследования является договор долевого участия в строительстве жилых домов. Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения и исполнения договора долевого участия в строительстве жилых домов.

Цель исследования – изучение договора долевого участия в строительстве жилых домов, а именно – проблемы обманутых дольщиков.

Для достижения данной цели необходимо выполнении следующих задач:

- изучение понятия и особенностей договора участия в строительстве;

- сравнение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи; договора долевого участия в строительстве и договора подряда.

- выявление проблематики применения договора долевого участия в строительстве;

- исследование юридической ответственности при нарушении условий договора долевого участия в строительстве и способов защиты физических лиц при заключение договора долевого участия в строительстве.

При подготовке работы использовались материалы периодической печати, значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительной литературы. Широко использованы теоретические основы гражданского и жилищного права.

Для более полного раскрытия темы был использован достаточно объемный материал специальной литературы, перечень которой приведен в заключительной части.

Структурно работа состоит из двух глав, поделенных на параграфы.

1. Общие положения о договоре долевого участия в строительстве

1.1 Понятие и особенности договора участия в строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

О правовой природе договора долевого участия в строительстве юристы спорят едва ли не все 10 лет, на протяжении которых у нас практикуется и активно развивается такое строительство. Договор долевого участия в строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодексаРФ, а правоприменительная практика по данному вопросу крайне противоречива.

Договор долевого участия в строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких, как:

- договор строительного подряда - подрядчик по заданию застройщика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта;

- договор оказания возмездных услуг - дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, определенные в договоре;

- договор простого товарищества - дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах;

- договор купли-продажи - застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончании строительства, также договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, как и договор купли-продажи недвижимого имущества.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента такой регистрации..¹

При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках - это:

- поэтапная оплата;

- затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10 - 30%;

- возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и так далее.

Несмотря на принятие специального закона, регламентирующего порядок привлечения денежных средств дольщиков, и в настоящее время компании-застройщики предлагают различные схемы вливания денежных средств, а именно: вексельные, договоры инвестирования и другие. В действительности потенциальному покупателю должна быть интересна только одна схема - это передача денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома. Но договор долевого участия имеет свои особенности, о которых недобросовестные застройщики стараются умолчать. Первое, что необходимо выяснить перед подписанием договора долевого участия в строительстве жилого дома: на каком праве у застройщика, с которым будет подписываться договор, находится земельный участок. И второе: имеется ли у компании-застройщика разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, пройдена ли государственная экспертиза проекта. По требованию участника долевого строительства компания-застройщик обязана предоставить полный пакет документов. Таким образом, два основополагающих документа, которые обязательно необходимо запросить у застройщика, - это документ, подтверждающий право пользования застройщика земельным участком под строительство многоквартирного жилого дома, а также разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В случае отсутствия указанных документов застройщик не имеет права заключать договор долевого участия.²

В целях защиты прав дольщика в заключаемом договоре долевого участия в строительстве жилья должны быть предусмотрены следующие конкретные условия, так как изучение конкретных договоров долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что стороны договора, как правило, подходят к заключению договоров и определению предмета договора на недостаточно высоком уровне. Из текстов заключенных договоров неясно, какое конкретно помещение передается, какова его площадь, на каком этаже, поэтому такие договоры могут привести к спорам. Поэтому в договоре должны быть прописаны конкретно следующие условия:

- географические, геометрические, качественные и иные характеристики, индивидуализирующие строящуюся квартиру;

- фиксированная цена квартиры или в крайнем случае понятный, исключающий многозначность порядок ее формирования и изменения;

- календарный график внесения средств дольщиком на строительство квартиры и оплату услуг застройщика - в пределах установленной цены.³

Договор долевого участия в строительстве относится к тем договорам, которые, не будучи регламентированными ГК РФ, оказались наиболее востребованными практикой.

1.2 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.⁴

Широкое распространение имеет строительство объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (так называемое долевое строительство). Соответствующие отношения оформлялись по-разному. В том числе нередко заключались договоры купли-продажи объектов в строящихся домах, с тем что покупатель получит объект по окончании строительства, то есть в качестве предмета договора обозначалась будущая вещь. Заключение таких договоров купли-продажи не допускается. В соответствующих случаях должны заключаться договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным названным законом (хотя по правовой природе это договоры купли-продажи будущих вещей).⁵

Другие авторы говорят о том, что любой договор купли-продажи в момент его заключения соответствует законодательству, независимо от наличия у продавца права собственности на предмет договора в указанный момент. Для них важно, чтобы право собственности было зарегистрировано и приобретено продавцом к моменту передачи права собственности покупателю, т.е. на момент государственной регистрации перехода права собственности.⁶

В судебной практике рассмотренные проблемы часто становятся предметом обсуждения также при предъявлении покупателями требований о признании права собственности, основанных на совершении договоров, обязывающих продавца передать вещь в собственность. Сама возможность такой формулировки требований, обычной в недавнем прошлом, может быть объяснена только неразвитостью оборота.

В качестве примера можно указать на многочисленные тяжбы, возникающие между "дольщиками" - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками. По условиям этих договоров, близких по природе купле-продаже, приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали право требовать от застройщика передачи им в собственность жилых помещений. Очевидно, что это право - обязательственное, а не вещное, и потому соответствующая обязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом. Следующий отсюда вывод о слабой защищенности прав дольщиков, опирающийся на известное из теории преимущество вещного права перед обязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий, чтобы эти договоры стали вызывать настороженность, давшую импульс поискам конкурирующих инструментов.⁷

1.3 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора подряда.

Объект незавершенного строительства возникает, как правило, по договору строительного подряда, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.⁸

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.

Если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика.⁹

Строительство крупных объектов связано с процессом глубокой специализации по отдельным видам строительных работ. При исполнении основного договора строительного подряда подрядчик, который наделен хозяйственной самостоятельностью, при отсутствии в штате необходимых специалистов, способных выполнить отдельные строительные работы, для исполнения своего обязательства перед заказчиком вправе привлечь на основании договора субподряда третьих лиц (субподрядчиков). Возможность привлечь субподрядчиков появляется в том случае, если условиями договора строительного подряда или законом не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить работу лично. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика и несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком - ответственность за действия заказчика по оплате выполненных работ (ст. 706ГК РФ).¹⁰

В отличие от возмездных договоров о передаче имущества в собственность (иное вещное право) или пользование договор подряда регулирует процесс производительной деятельности, сопровождающейся созданием определенного овеществленного результата. Согласно п. 1 ст. 703ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы. Следовательно, интерес заказчика в договоре подряда состоит в приобретении новой вещи, изготовленной подрядчиком как стороной в данном договоре, или в улучшении качества и иных потребительских свойств уже существующей вещи.¹¹

Вопрос о юридической природе договора долевого участия и его отграничении от других договоров всегда вызывает дискуссии в кругах как ученых, так и практиков.

Поскольку наиболее часто договор долевого участия в строительстве отождествляется с договором подряда (договором строительного подряда), представляется необходимым произвести разграничение этих двух договоров.¹²

Представляется, что общим для данных договоров является лишь то, что оба они регулируют строительство (создание) объектов недвижимости. Однако правоотношения, возникающие между сторонами при строительстве объектов недвижимости, имеют различную правовую природу, не позволяющую их отождествлять.

Во-первых, для договора строительного подряда характерно то, что на заказчика возлагается обязанность своевременно предоставить подрядчику для строительства земельный участок (п. 1 ст. 747ГК РФ). Кроме того, Градостроительным кодексом предусмотрена обязанность застройщика или заказчика подготовить земельный участок для строительства, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52Градостроительного кодекса РФ). Для получения же разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган заявление с приложением документов, указанных вч. 9 ст. 51Градостроительного кодекса РФ, в том числе с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок.

Таким образом, из приведенных законоположений следует, что до начала производства работ подрядчиком заказчик обязан приобрести право (собственности, аренды и так далее) на застраиваемый земельный участок, после чего подрядчик сможет приступить к исполнению договора. Следует согласиться с теми авторами, которые считают, что это требование носит императивный характер и не предполагает возможности возложить обязанность на другую сторону.¹³

В отличие от договора подряда в договоре участия в долевом строительстве обязанность получения земельного участка возлагается не на участника долевого строительства, а на застройщика, который вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Закономо долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13Закона о долевом строительстве). Следовательно, данная конструкция предусматривает возникновение залога в силу закона, при котором застройщик выступает в качестве залогодателя, а участник долевого строительства в качестве залогодержателя.

Для договора участия в долевом строительстве характерна обратная ситуация. До заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства он (застройщик) должен опубликовать проектную декларацию, которая включает в себя в том числе информацию о проекте строительства, результатах государственной экспертизы проектной документации, разрешении на строительство (п. 1,2 ч. 1 ст. 21Закона о долевом строительстве).

Следовательно, еще до начала строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (жилые или нежилые помещения), у застройщика уже имеется проектно-сметная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, в соответствии с которой им (застройщиком) создаются объекты долевого строительства, передаваемые в дальнейшем участникам долевого строительства.

Поэтому участник долевого строительства, в отличие от заказчика по договору строительного подряда, не дает задания застройщику, а выбирает себе объект долевого строительства из тех, что предлагает ему застройщик. Наиболее ярко это проявляется в ситуациях, когда многоквартирный дом или иной объект недвижимости выстроен застройщиком на 90% и в нем остались нереализованными 2 - 3 жилых или нежилых помещения. В этом случае участнику долевого строительства только и остается, что выбрать объект долевого строительства из оставшихся вариантов.¹⁴

Для сторон договора участия в долевом строительстве (застройщика и участника долевого строительства) не характерны те права, которые предоставлены ГКРФ подрядчику и заказчику. Имеются в виду следующие права заказчика: 1) вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характер предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744ГК РФ); 2) осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов. (п. 1 ст. 748ГК РФ). К правам подрядчика можно отнести следующие: 1) на пересмотр сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов в порядке, установленномст. 450ГК РФ (п. 3 ст. 744ГК РФ); 2) на возмещение разумных расходов, которые понесены им в связи с устранением дефектов в технической документации (п. 4 ст. 744ГК РФ).

Данные договоры различаются субъектным составом. Если в роли заказчика и участника долевого строительства могут выступать любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, а также публично-правовые образования, то в качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком предпринимательской деятельности, подрядчик в случаях, предусмотренных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности.¹⁵

Различие рассматриваемых договоров проявляется также при рассмотрении вопроса о расторжении договора. Если у заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора, как правило, возникает вещное право на результат выполненной работы, то у участника долевого строительства имеется лишь обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами.

Таким образом, следует прийти к выводу, что рассмотренные договоры (строительного подряда и участия в долевом строительстве) имеют различные признаки, не позволяющие отнести договор долевого строительства к разновидности договора подряда.

2. Специфика правоприменения договора долевого участия в строительстве

2.1 Проблематика применения договора долевого участия в строительстве и мошеннические схемы

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жилье. Первоначально документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жилье. Чтобы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Большинство застройщиков (продавцов квартир) игнорируют действующее законодательство, пойдя по пути «придумывания» схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так, до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90% всех продаж новостроек.

В современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).

Согласно ст. 429ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор может быть заключен между сторонами по поводу недвижимой вещи, которая уже имеется у продавца в момент заключения предварительного договора, и по поводу недвижимой вещи, которой у продавца еще нет, но она будет создана в будущем - к моменту заключения основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи будущей (несуществующей, непостроенной) недвижимой вещи порождает последствия в виде обязанности сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара.

В п. 8Постановления Пленума ВАС РФ N 54 указывается, что предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

Тогда по смыслу этого разъяснения - если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после передачи товара, предварительная оплата товара в несущественной части, частичная оплата товара, оплата товара в кредит или в рассрочку), то данный договор следует признавать предварительным.

Исследование некоторых положений по материалам современной судебной практики показывает неоднозначность, а иногда неправильность толкования судами норм гражданского законодательства, что неизбежно диктует необходимость его совершенствования.¹⁶

Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи - квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически.

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Законне запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, к примеру берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема): с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия заключаются два договора - обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель - это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его "выполнить обещание", просто не существует. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Еще одна опасность таится в следующем: если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.¹⁷

Также существует схему, в которых застройщики используют следующую схему обхода требований Законаоб участии в долевом строительстве: на земельных участках, выделенных под строительство индивидуального жилья, предприниматели под видом частного дома возводят многоквартирные жилые дома (как правило, трехэтажные здания гостиничного типа), а потом продают в них квартиры всем желающим.¹⁸