Lk1i2i3VID_IZNOSA_ONdlya_ots (1)

ФИ, %

+∆ФИ

КАПИТ. РЕМОНТ

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Рис. 1. Развитие физического износа в различные периоды нормальной эксплуатации: с проведением текущих и капитального ремонтов

Анализ обследования жилых зданий в Москве в 1950-х годах показал, что темпы развития ФИ различны, в разные периоды эксплуатации (рис. 2).

В процессе развития износа здания можно выделить три периода:

I – период приработки конструктивных элементов, характеризующийся высокими темпами накопления износа (25-20 лет);

II – период нормальной эксплуатации здания с низкими темпами развития износа. Но в этот период накапливаются необратимые деформации основных конструктивных элементов (до 70-80 лет);

Ш – период ускоренного износа, характеризующийся высокими темпами нарастания износа, достижением критического уровня износа (70-80%), когда встает вопрос о разборке здания.

Оценщик должен ясно представлять, в каком периоде развития физического износа находится объект недвижимости на дату оценки.

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –

Лекция № 14. «Методы определения величины физического износа»

Наиболее распространенными методами оценки физического износа являются:

1.Метод обследования (экспертизы) фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования.

2.Метод срока жизни объекта и его элементов.

3.Метод разбиения на виды износа.

4.Определение износа по объему ремонтных работ.

1. Обследование (экспертиза) фактического состояния объекта

В этом случае физический износ определяется в соответствии с рекомендациями ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Физический износ выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивных элементов, систем инженерного оборудования или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем инженерного оборудования или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями,

приведенными в таблицах ВСН.

Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания.

Физический износ элемента или системы ФИK, имеющих разную степень износа отдельных участков, определяется по формуле:

ФИk = ∑ФИi * (Рi/ Pk) , в % (i= 1,n)

где ФИi – величина износа i-го участка элемента или системы, определенной по таблицам 1-71 ВСН, %;

Рi – размеры (площадь или длина) i-го участка, кв.м, пог.м; Pк – размеры всего конструктивного элемента или системы; n – число участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле:

ФИзд = ∑ФИкj * (Sj/100), % (j= 1,m)

где ФИкj – физический износ j – го конструктивного элемента или системы, %; Sj – доля восстановительной стоимости j-го элемента в общей восстановительной стоимости здания;

m – число отдельных конструктивных элементов(систем).

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –

Долю восстановительной стоимости можно определить на основе сметной документации (наиболее точно) или по сборникам УПВС.

Рекомендуемая последовательность расчета величины физического износа здания в целом (см. мет. указ. по ЭН, часть 2).

1.Составление дефектной ведомости с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствии с таблицами ВСН – с округлением до 10%.

2.Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем, с учетом величины износа различных участков этих элементов и систем. Например, такой элемент здания как стены можно разделить на следующие участки: несущие наружные и внутренние, перегородки (с учетом удельных весов этих участков и их износа) – с округлением до 5%.

3.Расчет физического износа здания в целом с учетом результатов предыдущих расчетов – с округлением до 1%.

2. Метод срока жизни объекта и его элементов

ТФИЗ

∞

ТНОРМ

ТЭК

Тэфф

продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Срок экономической жизни (Тэк) – срок, в течение которого здание способно приносить доход.

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –

Фактический возраст (Тфакт) – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию (хронологический, исторический, действительный срок) .

Срок оставшейся экономической жизни (Тоэк) – период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу, может изменяться с изменением эконом. ситуации в стране.

Эффективный возраст (Тэфф) – возраст, который показывает состояние и полезность здания.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорционально эффективному возрасту здания.

В этом методе износ определяется следующим образом:

ФИ = (Тэффект/Тэк) * 100, %

Метод кажется достаточно простым и логичным, но на практике возникают затруднения с обоснованием Тэффект. и Тэк. Поэтому чаще используется следующая формула:

ФИ = (Тфакт/Тнорм)*100, %

При плохой эксплуатации рекомендуется другая формула:

ФИ = [Тфакт/(Тфакт + Тоэк)]*100, %

Износ здания, прослужившего более нормативного срока, определяется по формуле:

ФИ=[Тнорм/(Тнорм+Тоэк)]*100, %

Данный метод рекомендуется использовать, когда невозможно оценить техническое состояние здания натурным обследованием.

3. Метод разбиения на виды износа

Сущность метода заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к коротко- и долгоживущим элементам здания.

Короткоживущие элементы- строительные элементы, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания и которые периодически нуждаются в замене: кровля, полы, внутренняя отделка, заполнение проемов и т.п., инженерные системы.

Долгоживущие элементы - строительные элементы, срок жизни которых сравним со сроком жизни здания: фундамент, стены, перекрытия и др.

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –

Лекция №15 «Функциональный и внешний виды износа»

1.Сущность и методы расчета функционального износа.

2.Сущность и методы расчета внешнего износа.

3.Расчет совокупного (накопленного) износа.

1. Сущность и методы расчета функционального износа

Функциональный износ (устаревание) — заключается в появлении несоответствия объемно-планировочного (и, или) конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

ФУ = Сзам – Свс

Функциональный износ (устаревание) требует капитальных вложений для модернизации или реконструкции здания. Как правило, функциональное устаревание происходит скачкообразно, по мере изменения требований промышленной технологии или к конструктивным элементам (см. рис. 5).

ФУ, в %%

Рис. 5. Характер появления функционального устаревания

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –

Основные причины функционального устаревания:

-отсутствие элементов благоустройства или их недостаточный объем (отсутствие лифта, мусоропроводов и т.д.);

-функциональное устаревание элементов объекта (типичный пример «хрущевки»);

-избыточные элементы или объемы (печи в старых домах или излишняя толщина стен).

Величина функционального износа определяется в стоимостном выражении с использованием следующих методик.

Методы расчета функционального устаревания (УФУ и НФУ)

УФУ оценивают путем сравнения восстановительной стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, у которого отсутствует данный вид устаревания.

УФУ=Свосс – Сзам

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ) – определяется как восстановительная стоимость отсутствующих, морально устаревших или излишних элементов с одной стороны, и убытков от них с другой.

Убыток - чистая потеря дохода или дополнительные эксплуатационные затраты.

2. Сущность и методы расчета внешнего (экономического) износа

Внешний износ вызывается факторами внешними по отношению к объекту недвижимости и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях.

Основные факторы, вызывающие внешний износ, связаны с местоположением объекта, либо с состоянием рынка недвижимости, либо с изменением законодательных или нормативных документов федерального или регионального уровня.

Внешний износ является неустранимым, так как величина затрат на его устранение больше прироста стоимости после устранения внешних неблагоприятных факторов. В некоторых случаях внешний износ может быть

временным (рис. 6).

Существует два основных метода определения внешнего износа:

1.Сравнение стоимости продаж аналогичных объектов при наличии или отсутствии неблагоприятных внешних воздействий.

2.Капитализация потери дохода, относящейся к внешним условиям.

Применение первого метода требует наличия достаточного для сравнения количества ценовых данных по аналогичным объектам, отличающимся от анализируемого по местоположению или окружению.

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –