Lk1i2i3VID_IZNOSA_ONdlya_ots (1)

ВИ,%

Рис. 6. Характер появления внешнего(экономического) износа

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАСЧЕТА:

1.Подбираются объекты, сопоставимые с оцениваемым;

2.Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы;

3.Определяется разница рыночной стоимости после корректировки – это и будет величиной внешнего износа.

Применение второго метода требует наличия данных по арендной плате на сопоставимых объектах.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАСЧЕТА:

1.Определяется величина потерь арендной платы при стабильных и измененных внешних условиях;

2.Выделение доли арендных потерь, связанных со зданием (без аренды земельного участка);

3.Капитализация доли арендных потерь, исходя из общей нормы капитализации на данном сегменте рынка недвижимости.

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –

3. Расчет совокупного (накопленного) износов

СОГЛАСОВАНИЕ ???

Величина совокупного износа может определяться в процентах (от восстановительной стоимости) или в стоимостном выражении. При этом возникает проблема согласования различных видов износа, выражаемого в процентах или в долях. Для исключения ошибок при определении величины совокупного износа, возможно использование следующих методик:

1.Аддитивный метод : при относительно малых величинах износа – до 2030%:

Инак = Иуфи + Инфи + Ифу + Иви, (если в % или долях)

2.Мультипликативный метод используется при больших величинах износа (более 40 %). В этом случае исключается многократный учет восстановительной стоимости:

Инак = 1 – (1– Иуфи) * (1– Инфи) * (1– Ифу) * (1– Иви), (если в % или долях)

– ИЗ ЛЕКЦИЙ САБИРОВА ИС (КАЗГАСУ) –