Шкала частичной оценки земель по агрогруппам почв по зерновым культурам

Агропроизводственные группы почв		Урожайность		Окупаемость затрат		Диференциальный доход
№	шифр	ц/га	Балл	грн./г а	балл	грн/га	балл
1	2	3	4	5	6	7	8

Шкала общей оценки земель по агрогруппам почв по пашне

Агропроизводственные группы почв		Валовая продукция		Окупаемость затрат		Диференциальный доход
№	шифр	ц/га	балл	грн./г а	балл	грн/га	балл
1	2	3	4	5	6	7	8

Вопросы по теме 8 для самопроверки знаний

1. Объяснить, что означает экономическая оценка земель.

2. Раскрыть, что является основой экономической оценки земель.

3. Охарактеризовать виды экономической оценки земель.

4. Раскрыть понятие общей экономической оценки земель.

5. Раскрыть понятие частичной экономической оценки земель.

6. Проанализировать показатели для проведения экономической оценки земель.

7. Привести единицы показателей экономической оценки земель.

8. Охарактеризовать значение применения кадастровых цен при определении дифференциального дохода.

9. Сравнить методы определения урожайности с.-х. культур.

10. Обозначить этапы подготовительных работ при экономической оценке земель.

11. Описать порядок составления шкал экономической оценки земель.

Тема 9. Денежная оценка земель

Лекция 9.1

1. Нормативная денежная оценка земель

2.Нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения

1.

Данные денежной оценки земель используют при продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам, при выкупе земельных участков для общественных нужд, для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и во многих других случаях.

В зависимости от назначения и порядка проведения выделяют нормативную и экспертную денежную оценку. Методические особенности проведения оценки земельных участков разных категорий вынуждают поделить нормативную и экспертную оценку на оценку земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, водного фонда и других категорий. Наряду с этим, учитывая разные рентообразующие факторы, следует различать также принципиальные отличия оценки земельных участков в пределах и за пределами населенных пунктов. Учитывая разные варианты предложенных дифференциаций оценочных процедур, особенностей методики и назначения денежной оценки, материал излагается в хронологической последовательности принятия нормативных актов, которые регламентируют проведение соответствующего вида оценки.

История становления денежной оценки показывает, что до конца минувшего столетия глубоких научных исследований по этому вопросу у нас не было. Идеологическое табу делало невозможным определение показателей оценки земель в денежном выражении.

Качественно новый этап таких исследований начался только в начале 90-х годов прошлого века с провозглашением государственного независимости Украины и началом земельной реформы и закончился в середине 90-х годов принятием методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Только в 1999 году в связи с началом продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения физическим и юридическим лицам для коммерческих целей была отработана экспертная оценка земельных участков, методической основой которой стали методики, наработанные в странах с традиционно рыночной экономикой.

Если посмотреть на проблему с правовой стороны, то статьей 23 Закона Украины от 19 сентября 1996 г. № 378/ 96-ВР "Про плату за землю" исполнение денежной оценки земельных участков положено на Госкомзем Украины по методикам, утвержденным КМ, а структуру государственного земельного кадастра дополнено еще одной составляющей, а именно "денежная оценка земель"( постановление КМ "Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру" от 1997 г).

Денежная оценка земель в Украине осуществляется согласно с «Порядком грошової оцінки земель сельскогосподарського призначення та населених пунктів», утвержденным приказом Госкомзема, Госкомгорстроем, Минсельхозпродом Украины и УААН от 27 ноября 1995 г. с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями КМ Украины и другими государственными органами, зарегистрированными Минюстом Украины.

Накопленный небогатый опыт денежной оценки земли, особенно экспертной оценки для ее продажи, мягко выражаясь, оставляет желать лучшего. И одного совершенствования закона здесь мало, т.к. нужно кардинально менять отношение к этой чрезвычайно важной проблеме и тех, кто продает землю, и тех кто ее покупает. Ссылки на опыт в этом отношении стран с традиционно развитой рыночной экономикой у нас, к сожалению, пока что преждевременны.

2.

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются по дифференциальному рентному доходу, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель.

Информационной базой для денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристики земель, бонитировка почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, проекты формирования территорий и установление границ сельских, поселковых советов, установление границ населенных пунктов, материалы инвентаризации земель всех категорий.

Информационной базой для денежной оценки земель населенных пунктов и земельных участков несельскохозяйственного назначения, которые подлежат продаже, являются материалы инвентаризации земель населенных пунктов, экономической оценки их территорий, генеральные планы населенных пунктов, схемы генеральных планов сельских (поселковых) советов, проекты районного планирования (проекты территориальной организации) административных районов, проекты детального планирования.

Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения, на которые отсутствуют материалы экономической оценки, определяется по аналогичным агропроизводственным группам почв, которые к ним прилегают. На худших землях, на которых не создается дифференциальный рентный доход (с нулевым или отрицательным показателем оценки), денежная оценка определяется абсолютным рентным доходом в размере 1,6 ц зерна с гектара.

Для организации и проведения работ по денежной оценке земель и установления их цены, включая земельные участки несельскохозяйственного назначения, которые подлежат продаже, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, исполкомы городских советов (городов областного подчинения), районные государственные администрации создают комиссии в составе специалистов управлений (отделов) земельных ресурсов, сельского хозяйства и продовольствия, градостроительства и архитектуры, планово-экономического, финансового, охраны окружающей естественной среды и ядерной безопасности, коммунального хозяйства, сельскохозяйственных и других предприятий, работников тех сельских, поселковых и городских (городов районного подчинения) советов, на территории которых расположены приватизируемые земельные участки. Комиссии возглавляют заместители председателей соответствующих государственных администраций и исполкомов городских советов.

В основу определения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения кладется рентный доход, который образуется при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988 году. В условиях инфляции рентный доход исчисляется в натуральных единицах (в центнерах зерна) и при определении денежной оценки переводится в стоимостное выражение по текущим или мировым реализационным ценам. Денежная оценка является произведением годового рентного дохода и срока его капитализации. Срок капитализации устанавливается в 33 года. Денежная оценка осуществляется отдельно относительно пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, естественными сенокосами и пастбищами последовательно: в Украине, Автономной Республике Крым и областях, административных районах, сельскохозяйственных предприятиях, на отдельных участках.

Для определения денежной оценки земель в Украине рассчитывается дифференциальный рентный доход с пахотных земель по производству зерновых культур. Определяется по формуле:

Р_дн = (У×Ц – З - З×К_нр)÷Ц,

где: Р_дн -дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель по зерну ц/га;

У - урожайность зерновых с гектара, ц/га;

Ц - цена реализации центнера зерна, грн/ц;

З - производственные затраты с гектар, грн.;

К_нр - коэффициент нормы рентабельности.

На худших землях, кроме дифференциального рентного дохода (Р_дн), создается абсолютный рентный доход (Р_ан), который прибавляется к дифференциальному рентному доходу, и таким образом исчисляется общий рентный доход (Р_одн).

Исходные данные для расчета денежной оценки: среднегодовая урожайность зерновых за 1986-1990 гг. – 31,5 ц/га; среднегодовая цена реализации зерна за 1986-1990 гг. – 17 грн/ц; среднегодовые производственные затраты на выращивание зерна - 303 грн/га; коэффициент нормы рентабельности в 1988 г.- 0,35; абсолютный рентный доход на худших землях – 1,6 ц/га.

По этим данным при Р_дн=7,4 ц/га и Р_ан=1,6 ц/га общий рентный доход Р_одн=9.0ц/га(7.4 + 1.6).

Дифференциальный рентный доход под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами определяется по формуле:

Р_{дн(мн)(с)(п)}=Р_дн × Р_{д(мн)(с)(п)}÷Р_д,

где: Р_{д(мн)(с)(п)} - дифференциальный рентный доход с гектара земель под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами по производству зерновых, грн/га;

Р_д - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель по зерновым культурам, грн/га.

Для расчета Рд с 1га земель соответствующих угодий используются такие исходные данные:

Р_{дн(мн)(с)(п)}= 1563,9 грн/га; 136,5 грн/га; 55,7 грн/га;

Р_дн= 348,7 грн/га.

По формуле и исходным данным исчисляется дифференциальный рентный доход:

многолетние - 33,19 ц/га (7,4 ц/га ×1563,9 грн/га : 348,7 грн/га);

сенокосы - 2,90 ц/га (7,4 ц/га ×136,5 грн/га: 348,7 грн;

пастбища - 1,18 ц/га (7,4 ц/га ×55,7 грн/га: 348,7грн.

Общий рентный доход (Р_одн) с 1 гектара земель соответствующих угодий составляет: под многолетними насаждениями - 34,79 ц/га зерна (33,19ц/га + 1,6ц/га); под сенокосами - 4,50 ц/га зерна (2,90ц/га + 1,6ц/га); под естественными пастбищами - 2,78 ц/га зерна (1,18ц/га + 1,6ц/га).

Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами определяется, как произведение годового рентного дохода по экономической оценке по производству зерновых культур, цены на зерно и срока его капитализации по формуле:

Д_оз = Р_одн×Ц×Т_к,

где: Д_оз - денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами, грн/га;

Р_одн - общий рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природных сенокосах и пастбищах, ц/га;

Ц - цена центнера зерна, грн/ц;

Т_к - срок капитализации рентного дохода (на уровне 33 лет).

По этой формуле и исходным данным денежная оценка одного гектара равна:

пахотных земель - 371,2 млн. грн/га (9ц/га×1,25млн.грн/ц×33 года);

многолетних насаждений - 1435,1млн.грн/га (34,79 ц/га×1,25 млн. грн/ц×33 года);

природных сенокосов - 185,6 млн. грн/га (4,50ц/га×1,25 млн. грн/ц×33 года);

естественных пастбищ - 114,7 млн. грн/га (2,78 ц/га×1,25 млн. грн/ц×33 года).

На основе материалов экономической оценки земель высчитывается дифференциальный рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами в Автономной Республике Крым, областях и административных районах по формуле:

Р_дн(р) = Р_дн(у)×Р_д(р)÷Р_д(у),

где: Р_дн(р) - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в регионе (Автономной Республике Крым, областях, административных районах), ц/га;

Р_дн(у) - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в Украине, ц/га;

Р_д(р) -дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами по оценке этих угодий в регионе (Автономной Республике Крым, областях, административных районах), грн/га;

Р_д(у) - дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культурах на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами по оценке этих угодий в Украине, грн/га.

При отсутствии экономической оценки пахотных земель по производству зерновых культур в расчетах используются показатели экономической оценки пашни в целом. В регионах, где проведена экономическая оценка отдельно мелиорированных и немелиорированных земель, в расчетах используются сведенные показатели оценки земель под зерновыми культурами в целом.

После прибавления к Р_дн(р) абсолютного рентного дохода Р_ан (в Украине он установлен 1,6 ц/га) получаем общий рентный доход (Р_одн). На худших землях, на которых не получается дифференциальный рентный доход (с нулевым или отрицательным показателем оценки), денежная оценка земель определяется абсолютным рентным доходом 1,6 ц/га.

Денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в Автономной Республике Крым, областях, административных районах определяется по формуле для определения Д_оз.

Денежная оценка земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, исчисляется по формуле для определения Д_оз.

До уточнения границ и площадей сельскохозяйственных предприятий, т.е. до передачи земель в коллективную собственность, осуществляется предварительная денежная оценка земель в пределах землепользования на момент оценки.

Дифференциальный рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в сельскохозяйственных предприятиях определяется по формуле:

Р_дн(п) = Р_дн(р) × Р_д(п)÷Р_д(р),

где: Р_дн(п) - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в сельскохозяйственном предприятии, ц/га;

Р_дн(р) - дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в административном районе, ц/га;

Р_д(п) - дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных и др. землях, по оценке этих угодий в сельскохозяйственных предприятиях, грн/га;

Р_д(р) -дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных и др. землях по оценке этих угодий в административном районе, грн/га.

При отсутствии экономической оценки пахотных земель по производству зерновых культур в расчетах используются показатели экономической оценки пашни в целом. В сельскохозяйственных предприятиях, где проведена экономическая оценка отдельно мелиорированных и немелиорированных земель, в расчетах используются сведенные показатели оценки земель под зерновыми культурами в целом.

Дифференциальный рентный доход на пахотных и других землях после уточнения границ и площадей земель, переданных в коллективную собственность, вычисляется на основании новой экспликации агропроизводственных групп почв предприятия с помощью шкал экономической оценки земель по формуле:

Р_д(п)=∑(Р_{д агр}×П_агр)÷П_агр,

где: Р_{д агр} - дифференциальный рентный доход по шкалам экономической оценки по производству зерновых культур на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в агропроизводственных группах почв, грн/га;

П_агр - площадь агропроизводственных групп почв в соответствующих угодьях, га.

Денежная оценка отдельного земельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся во владении, или пользовании юридических и физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв. Шкалы рассчитываются по формуле:

Д_агр = Д×Б_агр÷Б,

где: Д_агр - денежная оценка 1 гектара агропроизводственной группы почв, грн/га;

Д - денежная оценка гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии, грн/га;

Б_агр - балл бонитета агропроизводственной группы почв;

Б - балл бонитета 1 гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии.

Общая денежная оценка отдельного земельного участка определяется суммой произведений площадей агропроизводственных групп почв на их денежные оценки.

Лекция 9.2

1. Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов

2. Нормативная денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения

1.

В современных условиях переходного периода к рынку земли денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется на основе затрат на освоение и обустройство территории с учетом:

1) природно-климатических и других инженерно-геологических условий;

2) административно-ландшафтной и историко-культурной ценности;

3) экологического состояния;

4) функционального назначения.

В основу денежной оценки земель населенных пунктов положены затраты на освоение и обустройство территории, норму прибыли и норму капитализации дохода, функциональное использование и местоположение земельного участка.

Денежную оценку земель населенных пунктов осуществляет Государственный комитет Украины по земельным ресурсам. Денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется преимущественно проектными институтами-разработчиками генеральных планов.

Денежная оценка одного квадратного метра земельного участка города определяется по формуле:

,

где: Цн - денежная оценка одного квадратного метра земельного участка, грн/м²;

З - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр, грн/м²;

Н_п - норма прибыли (6%);

Н_к - норма капитализации (3%);

К_ф - коэффициент функционального использования;

К_м - коэффициент местоположения земельного участка.

(З) включают: обновительную стоимость подготовки главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, дождевой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта к началу оценки.

(К_аф), учитывает относительную прибыльность экономической деятельности и устанавливается для определенных категорий застроенных земель: жилой застройки, промышленности, горной промышленности и открытых разработок; земель смешанного использования; транспорта и связи; технической инфраструктуры; ландшафтно-рекреационных территорий и других открытых земель.

(К_м) учитывает влияние ренты местоположения и общий рентный доход. Он определяется по формуле:

К_м=К_м1+К_м2+К_м3,

где: К_м1 - коэффициент зависимости рентного дохода от статуса населенного пункта (региональные факторы);

К_м2 - коэффициент зависимости рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (зональные факторы);

К_м3 - коэффициент зависимости рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка (локальные факторы).

Процесс выполнения денежной оценки земель города определен ''Порядком грошової оцінки земель сельско господарського призначення та населених пунктів".

На первом этапе определяется базовая, средняя для населенного пункта стоимость одного квадратного метра земель, которая зависит от статуса населенного пункта.

На втором этапе базовая стоимость дифференцируется на зоны в зависимости от влияния на размер рентного дохода: разница в доступности, уровнень инженерного обеспечения; благоустройство территории, развитие сферы обслуживания населения и экологического качества территории; привлекательность среды.

Экономикопланируемое зонирование территории охватывает всю территорию населенного пункта, независимо от функционального использования земель.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка с учетом особенностей их использования.

На заключительном этапе проводится денежная оценка отдельных земельных участков (государственными органами земельных ресурсов непосредственно по заказу юридических и физических лиц соответственно установленному порядку).

Соответственно разделу 3 ''Порядку грошової оцінки земель сільскогосподарського призначення та населених пунктів" базовая стоимость 1 м² земель города в зависимости от уровня освоения и обустройства территорий и статуса в системах производства (государственной, региональной и местной) и расселения определяется по формуле:

,

где: Ц_нм - базовая стоимость одного квадратного метра земель города, грн/м²;

З - затраты на освоение и обустройство территории города в расчете на квадратный метр, грн/м²;

Н_п - норма прибыли (6%);

Н_к - норма капитализации (3%);

К_м1 - коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории являются данные государственной статистической отчетности о натуральных и стоимостных показателях, предоставленных городскими службами коммунального хозяйства, а также материалы дежурных планов инженерных сетей, которые ведутся городскими службами.

Базой для расчета затрат на освоение и обустройство территории на один квадратный метр является оцениваемая территория, которая равна площади застроенной территории населенного пункта в установленных границах.

В границах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется на экономико-планируемые зоны, которые устанавливаются на основе экономической оценки территории с учетом таких факторов:

1. неоднородность функционально-планируемых качеств территории;

2. доступность к центру, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, местам массового отдыха;

3. уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;

4. уровень развития сферы обслуживания населения;

5. экологическое качество территории;

6. привлекательность среды.

Оцениваемые районы определяются: магистралями общегородского значения, полосой отвода железной дороги, природными ограничениями и в отдельных случаях границами участков производственных предприятий.

Следующей стадией экономико - планируемого зонирования территории города является объединение оцениваемых районов в экономико-планируемые зоны. При этом учитывается действие трех факторов:

1) смежность районов;

2) преимущественно однотипное функциональное использование;

3) близость значений индекса ценности территории.

Стоимость одного квадратного метра земли определенного функционального использования (Ц_п) определяется с учетом территориально-планируемых, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей ее местоположения и определяется по формуле:

Ц_п=Ц_нз×К_ф×К_мз,

где: Ц_нз - средняя для экономико-планируемой зоны стоимость одного квадратного метра земли, грн/м²;

К_ф - коэффициент использования земельного участка;

К_мз - локальные коэффициенты, которые учитывают местоположение земельного участка в пределах зоны.

2.

Важное значение для создания условий эффективного использования земли, стимулирования предпринимательской деятельности, привлечения инвестиций имеет еще и денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.

Нормативной базой денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения является ''Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)", утвержденная всеми инстанциями.

Объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами и хозяйственным состоянием.

Информационной базой для денежной оценки земель являются ведомости государственных кадастров, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности.

В основу денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения кладется капитализированный рентный доход, или нормативный среднегодовой экономический эффект, который создается вследствие использования соответствующих земельных участков.

Существенным фактором, который влияет на порядок определения и размер денежной оценки земель, имеет отнесение земель к определенным категориям использования, потому что от этого в значительной мере зависит определение объектов оценки и коэффициентов, которые учитывают особенности их функционального использования.

Учитывая отраслевой характер отнесения земель к определенным категориям, возможность принадлежности одного земельного участка к нескольким категориям и сложности, которые возникают в связи с этим, объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения нормативными актами определены земельные участки, которые используются по функциональному назначению, независимо от того, к какой категории они отнесены.

Во всех случаях, когда фактор, который учитывается методикой, отсутствует, значение соответствующего коэффициента принимается равным 1,00. Денежная оценка земельных участков, которые размещены в зонах гарантированного добровольного отселения, уменьшается на 20% ,а в зоне усиленного радиоэкологического контроля - на 10%.