Раздел III. Земельное право

Земельное право – самостоятельная отрасль права, направленная на регулирование земельных отношений в Российской Федерации.

Предметом отрасли земельного права является особый круг общественных отношений по поводу земли (земельных отношений).

Земельные отношения – это отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными отношениями.

Субъектами (участниками) земельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, предприятия, организации, учреждения и граждане Российской Федерации. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут выступать участниками земельных отношений на условиях, предусмотренных ЗК РФ. Так, например, запрещается нахождение в собственности иностранных физических и юридических лиц земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения либо расположенных на приграничных территориях, перечень которых установлен указом Президента РФ.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране окружающей среды, атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов куль-

41

турного наследия народов Российской Федерации, иное специальное законодательство. К земельным отношениям указанные виды законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Предметом правового регулирования земельного права являются волевые общественные отношения, которые нужно, возможно и допустимо урегулировать правовыми нормами и которые подпадают под действие правовых норм. Предмет правового регулирования можно подразделить на фактически находящийся в сфере правового регулирования и потенциальный. Первый включает в себя земельные отношения, предусмотренные действующим законодательством. Предмет потенциального регулирования обусловлен пробелами в законодательстве, что связано с практикой правоприменения. В отдельных случаях закон предусматривает механизмы преодоления подобных пробелов: суд вправе в сходных случаях применять аналогию закона (применять закон, регулирующий сходные отношения) или аналогию права (применять общие начала и смысл действующего законодательства).

Объектом правового регулирования в земельном праве земля выступает как почвенный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, на которой осуществляется суверенитет Российской Федерации, и используется как главное средство производства в сельском, лесном хозяйстве.

Объектом земельных отношений выступает конкретный земельный участок, часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражающиеся в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

42

Основные категории земельного права

Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.

Часть земельного участка – определенная площадь соответствующего земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота, в котором может также участвовать земельная доля – условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам, не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю.

Земельная доля (земельный пай) – установленное законодательством, должным образом оформленное и зарегистрированное право собственности гражданина на земельный участок, приобретенное в результате приватизации земель при реорганизации колхозов и совхозов.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения – пере-

ход земельных участков от одного лица к другому на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания с иждивением, аренды, безвозмездного срочного пользования, передачи в уставной (складочный) капитал или паевой фонд, передачи по наследству; переход в результате обращения взыскания на заложенный земельный участок, изъятия (выкупа) для государственных и муниципальных нужд, принудительного лишения прав в случае ненадлежащего использования земельного участка, конфискации и реквизиции земельного участка, добровольного отказа от прав на земельный участок, а также по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Рациональное использование земель – обеспечение всеми землепользователями в процессе производства максимального эффекта в достижении целей землепользования с учетом охраны земель и оптимального взаимодействия с природными факторами.

Рациональная организация территории предполагает:

– рациональное размещение и совмещение природных и имущественных объектов на территории земельного участка;

43

– устранение отрицательных последствий от размещенных соседствующих объектов.

Земельный строй РФ – это совокупность земельных отношений, сложившихся в обществе на основе существующих в нем форм собственности на землю (частной, государственной, муниципальной и иных), и соответствующие им формы владения, пользования и распоряжения землей.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из средней цены на продаваемые земельные участки за истекший год.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 65 ЗК РФ. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Оценка земельных ресурсов – определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

Нормативная стоимость – это расчетная стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, определяется исходя из потенциального дохода от использования земельного участка за расчетный срок окупаемости.

Арендная плата – плата за аренду земельного участка или земельной доли, устанавливаемая сторонами арендного договора.

Фиксированная арендная плата – арендная плата, устанав-

ливаемая Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления за аренду соответственно государственных или муниципальных земель с учетом размера средней арендной платы и рыночной стоимости на земельные участки, сложившихся за истекший год.

44

Земля как объект правового регулирования выполняет троякую роль: экологическую, социальную и экономическую.

Вэкологическом понимании – это природный объект, составная часть окружающей среды, взаимодействующая с другими объектами природы, лесами, недрами, водами, а в широком смысле – охватывающая все природные ресурсы.

Сэкономической стороны земля выступает как объект хозяйственной и иной деятельности – является материальной базой всякого производства. Она – источник (ресурс) удовлетворения самых разнообразных потребностей человека.

Всоциальном отношении – это объект собственности.

Особенности земли как объекта правового регулирования:

1. Земля не является продуктом человеческого труда – она

продукт самой природы.

2.Земля – важнейший компонент окружающей среды, который функционирует по законам живого организма, способствует очищению атмосферы, хранит водные ресурсы, является питательной средой для всего живого.

3.Земля представляет собой весьма сложный хозяйственный объект, обладающий множеством различных свойств и в силу этого находящийся в сфере различных отраслей права: государственного, административного, гражданского и др.

4.Земля является абсолютно недвижимой, а все остальные вещи – относительно недвижимые, так как они в принципе переместимы при желании человека.

5.Горные, лесные и водные отношения по использованию и охране растительного и животного мира, культурных ландшафтов, атмосферного воздуха регулируются специальным законодательством РФ и ее субъектов.

6.Земля является имуществом особого рода: она не имеет и не может иметь стоимости. Ей придается лишь видимость имущественной ценности.

7.Земля обладает устойчивой природной неоднородностью. Природная неоднородность земель определяется различными типами почв.

8.Земля ограничена в пространстве, которое не может увеличиваться подобно тому, как увеличивается объем имущества.

45

9.Земля не может быть перенесена в другое место. Равным образом она не подлежит замене никакими другими средствами производства, как это происходит в отношении других орудий и средств производства (другого имущества).

10.При правильном использовании земли ее плодородие не только не ухудшается, а постоянно возрастает.

11.Земля обладает большей ценностью, чем обычное имущество. Если имущество изнашивается, быстро устаревает, то земля не подвержена таким изменениям.

12.Земля является недвижимым объектом и в отличие от движимого имущества не может переноситься в пространстве.

Метод правового регулирования в земельном праве – это

совокупность императивных и диспозитивных способов воздействия государства на поведение людей, обусловленных политическими, социальными, экономическими особенностями земельных отношений, объективными законами общества и природы.

Для земельного права характерны два вида методов: императивный и диспозитивный.

Императивный метод исключает юридическое равенство сторон, автономию воль субъектов, предполагая отношения власти и подчинения.

Установление обязанностей – это ведущий способ правового регулирования в содержании земельно-правовых норм.

Установление запретов в земельном праве – это определение границ как возможного, так и должного поведения участников земельных правоотношений.

Границы возможного поведения необходимы для того, чтобы пресечь реализацию интересов субъектов земельных правоотношений в ущерб интересам общества и государства.

Границы должного поведения определяются для того, чтобы способы, которыми субъекты земельных правоотношений выполняют свои обязанности и достигают своих целей, не противоречили государственным и общественным интересам и не наносили им вреда.

Соблюдение правил должного поведения и ненарушение запретов также жестко регламентируются и обеспечиваются действующим земельным законодательством.

46