4 Порядок заключения да

Общее правило. Исключение: прокат (с учетом требований для публичных договоров)

Ст 621 ГК – о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок; право гражданина на возобновление договора.

5 предмет

По ст 607 ГК – объекты аренды – это вещи разнообразного исполнения; имущ права и исключительные права на интеллектуальную собственность могут быть предметом аренды, если входят в имущ комплекс (предприятие).

ФЗ могут быть установлены ограничения. Ст 22, 27 ЗК РФ – земельные участки на землях, изъятых из оборота.

Арендная плата

По ст 614 ГК условие об арендной плате обычно раскрывается через следующие условия:

1 о размере

2 о форме и способах исчисления

3 о порядке, условиях и форме внесения

Цена устанавливается соглашением сторон. Но в предусмотренных законом случаях применяются ставки, установленные органами гос власти или органами м\с.

Арендатор обязан вносить арендную плату:

1 своевременно

2 за пользование имуществом

Поэтому когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате (просрочка предоставления имущества арендодателям)

Если имеет место досрочный возврат имущества арендатором до прекращения ДА не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. (п 13 Инф письма №66)

Порядок внесения арендной платы:

1 единовременно

2 передача платежа

Форма расчета:

1 наличные платежи

2 безналичный расчет

Формы арендной платы:

1 денежная

2 по ст 614 ГК возможность внесения может быть и в др формах: передача вещи, возложение обязанностей на арендатора; капитальный ремонт.

Пересмотр размера арендной платы:

В изъятие из общего правила о праве сторон по соглашению изменять условия договора в п 3 ст 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (диспозитивная норма). Это правило действительно если между сторонами нет соглашения о запрете или ограничении права пересмотра размера арендной платы.

Ст 28 ФЗ «О лизинге»- размер лизинговых платежей может меняться не чаще 1 раза в 3 месяца.

Неизменная арендная плата.

В судебной практике признается, что в течении года должен оставаться твердый размер арендной платы или способ исчисления арендной платы.

Если арендная плата не в твердой сумме, а является определенно-материальной, то фактически более частое изменение размера в результате корректировки не расценивается как пересмотр. (п 11 Инф письма №66)

Срок:

- определенный

- неопределенный

В законодательстве часто устанавливаются нормативные сроки аренды (как правило максимальные). По ст 72 ЛК – 49 лет для земельного участка лесного фонда.

Права и обязанности:

Субаренда имеет место когда арендатор заключает ДА с др нанимателем. При этом арендатор по основному договору является ответственным перед основным арендодателем. (диспозитивная норма)

Перенайм – арендатор все уступает 3-ему лицу – перемена лиц в обязательстве.

Распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендного имущества. (ст 616 ГК)

ГК – поддержание имущества в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. (капитальный и текущий ремонт)

Капитальный ремонт – это обновление, замена или восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды. По ст 616 ГК презюмируется, что обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе, и что осуществление капитального ремонта производится за счет средств арендодателя. Но обязанность арендодателем осуществлять капитальный ремонт указана общим образом. Неисполнение обязанности дает право арендатору произвести своими средствами за счет арендодателя лишь тот капитальный ремонт который предусмотрен договором или крайней необходимостью (ч 3 ст 616 ГК).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Следовательно арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта.

Исключение – прокат. (арендодателем)