1. Определение стоимости износа (3 метода:

1) Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости). Это метод при к-ом скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ.

2) Метод разбивки по компонентам. Данный метод основан на определении компонентов объекта и их умножении на укрупненные стоимостные показатели. В кач-ве компонентов могут выступать фундамент, отделочные работы, инженерное оборудование, проемы оконные, полы и т.д. А в кач-ве укрупненных стоимостных показателей выступают кубические метры, нормы-часы и т.д.

3) Метод количественного обследования. Наиболее сложный метод, закл-тся в составлении по объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого).

2. Определение суммы износа. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени в рез-те воздействия эксплуатационных и природных факторов и учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Осн. методы определения физического износа: • экспертный; • стоимостной; • бухгалтерский • нормативный (его используют); • расчет срока жизни здания.

Функциональный износ выражается в том, что объект не соотв-ет требованиям рынка и современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Например, функциональный износ можно определить по устаревшей архитектуре здания, инженерному оборудованию помещения. Может быть устраним или не устраним. Основной метод оценки – экспертный.

Экономический или внешний износ – снижение стоимости зданий вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием эк-ких, политич-ких и других факторов. Причинами внешнего износа могут быть неэфф-ное упр-е недвижимостью, общий упадок района, где располагается объект, неэфф-ные действия Правительства, местной администрации в сфере страхования недвижимости, налогообложения и т.д. Он не устраним всегда).

3. Определение рыночной стоимости земельного участка. В странах с рын. экономикой при оценке коммерч. недвижимости стоимость земли должна составлять не менее 20% от общей стоимости объекта. Перед определением стоимости участка оценщик должен собрать инф-цию: 1) право собственности на земельный участок. 2) физич. хар-ки земельного участка. 3) данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой. 4) данные об эк-ких факторах характеризующих земельный участок.

76. Сущность и особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – определенный набор механизмов, с помощью которого передаются права собств-ти и связанные с ней интересы, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Специфика рынка недвижимости: - все сделки на данном рынке подлежат гос. регистрации - рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию окружающей среды - объекты на данном рынке дифференцированы. Это означает, что не существует 2-х абсолютно одинаковых объектов. С точки зрения оценки всегда существует хотя бы одна хар-ка на к-ую будет вноситься изменение в цену - сделки на данном рынке регулируются различными законами и осущ-тся в различных климатических, экономических условиях

- рынок недвижимости сегментирован. Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирующую, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осущ-тся его субъектами, к к-ым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Структура рынка недвижимости

1. рынок товаров: рынок жилья (загородный, городской) первичный, вторичный государственный, частный, муниципальный, кооперативный, аренда, ТСЖ

рынок земельных участков

рынок нежилых помещений (производственные, административные, торговые, складские)

2. рынок работ (строительство, реконструкция)

3. рынок услуг (посредничество, оценка, маркетинг)

Сегменты рынка недвижимости и их характеристика.

а) по функциональному назначению и экономическому содержанию: рынок жилья, рынок недвижимости промышленного назначения, рынок недвижимости с/х назаначения, рынок коммерч. недвижимости

б) по географическому признаку: муниципальный, региональный, национальный и мировой рынок

в) по инвестиционной мотивации: *объекты служащие для использования по назначению

*объекты для более эфф-ного менеджмента *объекты для перепродажи

г) по качеству и цене товара

д) по типам прав собственности на недвижимость: *неограниченные права собственности

*ограниченные по времени права *права на аренду *права на недра

*права на участиях в кондоминиумах (форма правовой собственности при к-ой объект недвижимости разделяется на элементы индивидуальной и совместной собственности (в России это ТСЖ)

д) по степени готовности к эксплуатации: рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;

е) по типу участников: *индивидуальных продавцов и покупателей *промежуточных продавцов, коммерческих фирм *муниципальных образований;

ж) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;

з) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;

и) по способу совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

77. Основные этапы оценки недвижимости МПСАП.

МПСАП – метод оценки рыночной стоимости недвижимости, исходя из данных о недавних продажах.