недвижимость курсовик

 Как утверждают экономисты и специалисты в области недвижимости, общая закономерность функционирования объекта недвижимости во времени очевидна : последовательно утрачиваемые во времени потребительские свойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не бывает вечных вещей) приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительской стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку потребительская стоимость - неотъемлемая характеристика любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (его иногда называют стоимость в использовании). Таким образом, все звенья единой причинно- следственной связи потребительная стоимость - общая стоимость - стоимость в использовании   подчиняется общей закономерности изменения во времени от максимума до нуля. Однако, содержательная характеристика этих изменений различна. Потребительские характеристики объекта недвижимости воплощены в его “физическом теле“. Следовательно, реальная потребительская стоимость может быть определена лишь с помощью обследования, экспертизы фактического состояния этого “физического тела“.        Следует также помнить, что полезность реальной вещи никогда не является до конца объективной категорией. Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциального потребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.       Если обратиться к содержательной стороне изменения стоимости, то следует сразу отметить, что она испытывает на себе непосредственное влияние условий воспроизводства, - в различные периоды времени создания аналогичных по потребительским свойствам объектов недвижимости требует все меньших затрат труда. Отличительной особенностью недвижимости является то, что объемы живого труда остаются значительными, замещение живого труда механическим (т.е. работой машины и механизмов) происходит более медленными темпами по сравнению с другими сферами. Однако общая закономерность остается неизменной - стоимость готового объекта недвижимости последовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значение стоимости может быть определено лишь при проведении детального анализа условий воспроизводства.       Большим своеобразием, спецификой обладает и процесс изменения стоимости в использовании. Если для недвижимости-блага он фактически совпадает с динамикой стоимости, то для недвижимости-товара и недвижимости-источника дохода это не так. Причина очевидна : товар и источник дохода существуют в своей самостоятельной среде, а именно - на соответствующем сегменте рынка. Определение параметров для нахождения стоимости в использовании также предполагает проведение соответствующих экспертиз.       Свою особую динамику имеет и местоположения. Хотя для конкретного объекта оно неизменно, это не означает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость. Объект всегда существует в пространственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание и степень этих изменений имеют свою специфику, связанную с изучением города в целом. Соответственно, свое содержание должны иметь и проводимые экспертизы.       Существует еще один аспект динамики - возможность изменения вида использования объекта недвижимости на разных этапах жизненного цикла. Это означает, что прежние факторы влияния прекращают свое действие и появляются новые.       Можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительской стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, истоимость в использовании изменяются под воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.      В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимости эквивалента. Очевидно, что наиболее спокойной будет динамика потребительской стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов-товаров, т.е. рыночные цены. Еще раз необходимо подчеркнуть, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества (правильнее будет достаточного количества) разноплановых экспертиз. 

Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);

4. иблиографический список

1. «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999

2. Курс лекций Кулакова Ю.Н. по дисциплине «Экономика недвижимости» и «Введение в специальность» 

3. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.

5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.

6. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.

7. «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.

Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)

а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного физического износа.

Как известно, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).

Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», - вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций объект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительность физической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет «период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон, где tхрон – хронологический возраст объекта, tнорм =f(Прочнmax ), tост =f(Прочност)).

Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е. -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:

-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0

Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.

В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.

∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм

∆Cгод=Ам= С0\ tнорм

Сt(ост)= С0 - С0\ tнорм * tхрон

Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон \tнорм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

const

инамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»

Примечание:

t0 – начало жизненного цикла, tж.ц. – окончание жизненного цикла,Tц – длительность жизненного цикла;

отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0 ≠0;

выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

отрезок (t0, tст) – период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада.

http://en.coolreferat.com/%D0%90%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7_%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%B2_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8

Управление недвижимостью - Страница 5

Индекс материала

Управление недвижимостью

Страница 2

Страница 3

Страница 4

Страница 5

Страница 6

Страница 7

Страница 8

Страница 5 из 8:

Важным моментом концепции сервейинга является определение содержания и этапов развития недвижимости на всех этапах жизненного цикла на основе использования системного подхода. Таким образом, необходимо прежде всего рассмотреть общие закономерности функционирования объектов недвижимости во времени.

Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (цены товара или величины совокупного дохода) (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость -> общая стоимость -> стоимость в использовании подчиняется общей закономерности изменения во времени от maxt=0 до 0t=tж.ц. Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна.

Таким образом, характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными.

В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов - товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.

Важным моментом концепции сервейинга является определение содержания и этапов развития недвижимости на всех этапах жизненного цикла на основе использования системного подхода. Таким образом, необходимо, прежде всего, рассмотреть общие закономерности функционирования объектов недвижимости во времени.

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости. Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано в сервейинге с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества. На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости.

Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз:

мониторинг и анализ рынка недвижимости;

анализ местоположения;

анализ правового положения объекта недвижимости;

техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;

экспертиза финансового состояния объекта недвижимости;

управленческая экспертиза объекта недвижимости.

Очевидно, что динамика основных характеристик может быть выявлена только в результате проведения соответствующих экспертиз, различных по своему целевому назначению и содержательной характеристике.

Технические экспертизы, назначением которых является определение фактического состояния «физического тела» объекта недвижимости, а результирующим показателем - оценка фактического физического износа, как базовая характеристика утраты первоначальной полезности. Для любой вещи (материального объекта) именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяет реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей;

Экспертизы местоположения, назначением которых является выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния. Отметим, что указанные экспертизы определяют компоненты редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости;

Экономические экспертизы, содержание которых заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Таким образом, данные экспертизы обеспечивают экономическую интерпретацию (толкование) ценности, а их результатов является реальная меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности).

Результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости).

Структура и элементы пространственно-экономическо­го и временного развития недвижимости. Любой материальный объект существует во времени и пространстве. Недвижимость находится в определенном организован­ном людьми пространстве — это территория, ограниченная некоторыми признаками (город, район, регион, государство). В российском законодательстве используется понятие «му­ниципальные образования» — место постоянного проживания людей на территории, которая претерпевает изменения во времени. Предметом изучения анализа недвижимости являют­ся факторы городского пространства, определяющие стоимост­ный эквивалент недвижимости. К характеристикам городского пространства можно отнести:  Пространство и время неразрывно связаны в экономике недвижимости происходящими процессами.

Недвижимость, проживая циклы от создания до ликви­дации, очевидно, подвергается физическому и моральному износу. Изменение инфраструктуры города происходит с учет изменения экономического рейтинга, т.е. зависит от разви­тия промышленности и экономики, экологии, демографичес­кого состава населения.

Концепция стоимости недвижимости в пространстве и времени

Концепция построена на динамической теории, учитыва­ющей непрерывно изменяющиеся параметры всех подсистем и их отдельных элементов, интегрированных в общую систе­му. Учитывая особенности и динамическое изменение жиз­ненного цикла рынка недвижимости, существование его в различных социальных системах и рыночных отношениях, присущих для большинства из них, концепция должна решить проблемы всех участников в оптимальном отношении, обеспечив каждому вариант ответа, приближенный к его представлениям

Проблемы, которые предстоит решить

• Определение экономических параметров системы рынка недвижимости и границ их изменения в пространствен­ном и временном отношении.

• Оценка стоимости объектов недвижимости и их частей на этапах: создание, ввод в эксплуатацию, в период эксплу­атации, реконструкции и последующей ликвидации или реорганизации. При этом должны быть соблюдены пра­вовые, юридические, социальные и другие нормы, дей­ствующие в регионах и, возможно, необходимо прогно­зирование доходов.

Особенности существования объектов недвижимости во времени

изменение качеств объектов недвижимости во времени;

• — циклы существования объектов;

• — изменение целей использования объекта во времени;

• — изменение экономических факторов во времени;

• — изменение социальных требований и условий во вре­мени;

• — изменение стоимости объектов во времени;

• — изменение стоимости денег во времени..

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.